Airbnb: Στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ χιλιάδες ιδιοκτήτες – Τι έδειξαν οι έλεγχοι

Με το στεγαστικό πρόβλημα να ασκεί ολοένα και μεγαλύτερη πίεση σε νοικοκυριά και ενοικιαστές, η ΑΑΔΕ εντείνει τους ελέγχους στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, με στόχο τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων, ακινήτων που δεν έχουν δηλωθεί αλλά και ιδιοκτητών που δραστηριοποιούνται επιχειρηματικά χωρίς να εμφανίζονται ως επαγγελματίες στην εφορία.

Το αυξημένο ενδιαφέρον της φορολογικής διοίκησης για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν θεωρείται τυχαίο. Τα χρηματικά ποσά που διακινούνται μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb, η Booking.com και η VRBO παρουσιάζουν σταθερή άνοδο κάθε χρόνο, την ώρα που εντείνεται η συζήτηση γύρω από τον ρόλο που διαδραματίζει η ανεξέλεγκτη εξάπλωση των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων στην αύξηση των ενοικίων και στη μείωση διαθέσιμων κατοικιών σε μεγάλες πόλεις και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.

Σύμφωνα με στοιχεία της ΑΑΔΕ, μέσα στο 2025 κατατέθηκαν περίπου 2,46 εκατομμύρια δηλώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, με τα συνολικά δηλωμένα εισοδήματα να φτάνουν τα 973,7 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση κοντά στο 10% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος.

Τα συγκεκριμένα εισοδήματα θα συμπεριληφθούν στις φετινές φορολογικές δηλώσεις και θα φορολογηθούν με συντελεστές από 15% έως και 45%, ανάλογα με το ύψος των αποδοχών.

Ωστόσο, πίσω από τα επίσημα στοιχεία, η φορολογική διοίκηση εκτιμά πως εξακολουθεί να υπάρχει σημαντική «γκρίζα ζώνη» στην αγορά των Airbnb. Για τον λόγο αυτό, η ΑΑΔΕ ενεργοποιεί ηλεκτρονικές διασταυρώσεις, αλγόριθμους και ειδικά ψηφιακά φίλτρα προκειμένου να εντοπίσει περιπτώσεις φοροδιαφυγής.

Η διαδικασία βασίζεται σε δεδομένα που λαμβάνονται απευθείας από τις ψηφιακές πλατφόρμες και διασταυρώνονται με φορολογικές δηλώσεις, στοιχεία ακινήτων και οικονομικές κινήσεις ιδιοκτητών. Στόχος είναι να αποκαλυφθούν περιπτώσεις όπου δηλώνονται χαμηλότερα εισοδήματα από εκείνα που πραγματικά εισπράττονται.

Τα πρώτα αποτελέσματα των ελέγχων κρίνονται ιδιαίτερα σημαντικά, καθώς εντοπίστηκαν περισσότεροι από 24.000 ΑΦΜ με αποκλίσεις στα δηλωμένα ποσά για τις φορολογικές χρήσεις 2020 έως 2022. Σε πολλές περιπτώσεις, οι διαφορές ξεπερνούσαν τα 500 ευρώ, ανοίγοντας τον δρόμο για τροποποιητικές δηλώσεις, επιβολή πρόσθετων φόρων αλλά και νέα πρόστιμα.

Οι έλεγχοι αποκάλυψαν περισσότερα από 1.500 φυσικά πρόσωπα που είτε εκμεταλλεύονταν τρία ή περισσότερα ακίνητα είτε απέκτησαν τρίτο ενεργό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου χωρίς να έχουν δηλώσει έναρξη δραστηριότητας ή τους απαραίτητους ΚΑΔ.

Η ΑΑΔΕ έχει ήδη αποστείλει ενημερωτικά emails, δίνοντας ουσιαστικά μια τελευταία προειδοποίηση συμμόρφωσης πριν την έναρξη πιο εκτεταμένων φορολογικών ελέγχων. Το μήνυμα είναι σαφές: όποιος λειτουργεί σαν επαγγελματίας, θα φορολογείται σαν επαγγελματίας.

Στο στόχαστρο μπαίνουν και οι καταχωρήσεις ακινήτων χωρίς έγκυρο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Μέσω της συνεργασίας με τις ψηφιακές πλατφόρμες, η ΑΑΔΕ διαπίστωσε ότι χιλιάδες αγγελίες είτε δεν εμφάνιζαν καθόλου ΑΜΑ είτε χρησιμοποιούσαν λανθασμένους ή ανενεργούς αριθμούς.

Μέσα στο 2025 απενεργοποιήθηκαν περισσότερες από 2.100 καταχωρήσεις ακινήτων, ενώ τα πρόστιμα που προβλέπονται κάθε άλλο παρά συμβολικά είναι. Για μη εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής το πρόστιμο φτάνει στο 50% των ακαθάριστων εσόδων, με ελάχιστο ποσό τις 5.000 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής μέσα σε έναν χρόνο, το πρόστιμο διπλασιάζεται.

Πίσω από την αυστηροποίηση των ελέγχων, πάντως, υπάρχουν και πολιτικές πιέσεις. Η εκρηκτική εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει μετατραπεί σε βασικό παράγοντα πίεσης για την αγορά κατοικίας, ειδικά στην Αθήνα και στους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Και όσο τα ενοίκια παραμένουν σε επίπεδα που δυσκολεύουν ολοένα περισσότερα νοικοκυριά, τόσο αυξάνεται και η πίεση προς την κυβέρνηση να δείξει ότι «κάτι κάνει».

Το ερώτημα βέβαια είναι αν οι έλεγχοι από μόνοι τους αρκούν για να αντιμετωπιστεί μια αγορά που εδώ και χρόνια αναπτύσσεται ταχύτερα από τους κανόνες που προσπαθούν να την ακολουθήσουν.