Πλάκα, Κουκάκι, Μοναστηράκι, Κολωνάκι: Η γειτονιά άλλαξε-To Αirbnb, τα οικονομικά στοιχεία και οι προκλήσεις

Το θέλουμε όχι, είναι σαφές ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έχει αλλάξει πρόσωπο σε πολλές από τις γειτονιές στην Αθήνα. Ταυτόχρονα έχει αλλάξει, έστω αδρά, το οικονομικό προφίλ της πόλης. Ένα μικρό παράδειγμα: Το Κουκάκι του 2016 δεν έχει καμία σχέση με το Κουκάκι του 2026. Δεν ισχυριζόμαστε ότι είναι καλύτερο ή χειρότερο, αυτό το ξέρουν κυρίως οι κάτοικοί του. Σίγουρα όμως είναι διαφορετικό. Το ίδιο θα μπορούσε να ισχυριστεί κανείς για πολλές άλλες περιοχές της Αθήνας.

Νίκος Γιαννόπουλος

Τα αριθμητικά δεδομένα πάντως δείχνουν ότι το φαινόμενο ήρθε εδώ για να μείνει.

Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της αγοράς, στην Ελλάδα λειτουργούν πλέον πάνω από 145.000 ενεργές καταχωρίσεις, με περισσότερες από τις μισές να βρίσκονται στην Αττική και στα νησιά του Αιγαίου.

Η αύξηση αυτή ήταν εντυπωσιακή τα τελευταία χρόνια: μόνο το 2024 καταγράφηκαν 2,31 εκατομμύρια δηλωμένες βραχυχρόνιες μισθώσεις, αριθμός αυξημένος κατά 20,6% σε σχέση με το 2023. Είναι αλματώδης η άνοδος από χρονιά σε χρονιά.

Σε ότι αφορά την Αθήνα γενικότερα η μεγαλύτερη συγκέντρωση καταλυμάτων εντοπίζεται στο κέντρο της πρωτεύουσας, σε περιοχές όπως η Πλάκα, το Κουκάκι, το Μοναστηράκι και το Κολωνάκι.

Οι γειτονιές αυτές έχουν μετατραπεί σε βασικούς τουριστικούς πόλους, με ολοένα και περισσότερα διαμερίσματα να χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για βραχυχρόνια διαμονή επισκεπτών.

Η αλλαγή, λοιπόν, είναι δεδομένη. Στο προφίλ των περιοχών και στην καθημερινότητα. Περισσότερος όγκος κόσμου, ιδιαίτερα κατά τους καλοκαιρινούς μήνες, περισσότερη πελατεία για τα τοπικά καταστήματα αλλά και μεγαλύτερη πίεση στις υποδομές.

Και φυσικά, μεγαλύτερη πίεση στην αγορά κατοικίας όπως έχει γράψει και άλλες φορές το Libre.

Η αλληλουχία είναι εξής: Σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση, περισσότερα από 150.000 σπίτια έχουν μετατραπεί σε βραχυχρόνιες μισθώσεις, γεγονός που έχει περιορίσει την προσφορά κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση.

Η ζήτηση για κατοικίες αυξάνεται. Και έτσι οι τιμές εκτοξεύονται αφού δεν υπάρχει κανένας ιδιαίτερος προστατευτικός θεσμός που να δίνει ένα μαξιλάρι σχετικής ασφάλειας στους ενοικιαστές.

Στην Αθήνα τα ενοίκια έχουν αυξηθεί πάνω από 50% από το 2019, ενώ τα εισοδήματα δεν έχουν ακολουθήσει την ίδια πορεία.

Την ίδια ώρα όμως η αγορά παρουσιάζει και υπερπροσφορά καταλυμάτων. Διαβάζοντας κανείς τα δεδομένα της εταιρείας AirDNA, διαπιστώνει η πληρότητα των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης μειώθηκε στο 45% τον Μάρτιο του 2025, έναντι 49% την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.

Η μείωση αυτή δεν οφείλεται στη μείωση του τουρισμού αλλά στο γεγονός ότι ο αριθμός των διαθέσιμων καταλυμάτων αυξάνεται ταχύτερα από τη ζήτηση.

Υπάρχει ένα ερώτημα που πρέπει να απαντηθεί: Οφέλη για την οικονομία υπάρχουν;

Μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών εκτιμά ότι η δραστηριότητα των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει δημιουργήσει οικονομική δραστηριότητα ύψους 3,25 δισεκατομμυρίων ευρώ και υποστηρίζει περισσότερες από 100.000 θέσεις εργασίας.

Η ίδια μελέτη εκτιμά ότι η συνολική συνεισφορά του κλάδου στο ελληνικό ΑΕΠ κυμαίνεται μεταξύ 4,5% και 5,4%, γεγονός που δείχνει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έχει πλέον εξελιχθεί σε βασικό κομμάτι του τουριστικού οικοσυστήματος της χώρας.

Όμως κακά τα ψέματα, αυτοί που πραγματικά ωφελούνται είναι οι εταιρίες που έχουν τη δυνατότητα να έχουν υπό την κάτοχή τους πολλές κατοικίες και οι ιδιοκτήτες κατοικιών σε προνομιακά σημεία. Ξέχωρα από αυτό, αποδείξαμε και καταγράψαμε ήδη ότι η βραχυχρόνια μίσθωση απογειώνει τα ενοίκια.

Το γεγονός ότι σ’ αυτόν τον τύπο της μίσθωσης δίνονται μόλις το 0,4 του συνολικού αποθέματος κατοικιών δεν λέει όλη την αλήθεια. Υπάρχουν εκατομμύρια σπίτια στην Ελλάδα, για την ακρίβεια 2,28εκ που υπολογίζονται επίσης στο συνολικό απόθεμα. Ουσιαστικά όμως είναι ανενεργά, δεν διατίθενται με κανένα τρόπο.

Αλλωστε γι’ αυτόν ακριβώς το λόγο η ελληνική κυβέρνηση έχει αρχίζει να λαμβάνει μέτρα όπως το πάγωμα στην έκδοση νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας έως το 2026, ενώ προβλέπονται πρόστιμα έως και 20.000 ευρώ για όσους παραβιάζουν το πλαίσιο λειτουργίας.

Η αλλαγή όμως για την οποία μιλήσαμε στην αρχή παραμένει δεδομένη. Σε πολλές περιοχές, η αύξηση των τουριστικών διαμερισμάτων έχει μεταβάλει τη φυσιογνωμία της γειτονιάς: τα μόνιμα νοικοκυριά μειώνονται, ενώ αυξάνεται η παρουσία προσωρινών επισκεπτών.

Η εξέλιξη αυτή δημιουργεί ένα νέο αστικό τοπίο, όπου η ισορροπία ανάμεσα στον τουρισμό και την καθημερινή ζωή των κατοίκων αποτελεί πλέον ένα από τα σημαντικότερα ζητήματα αστικής πολιτικής στην Ελλάδα.

Και αυτό ακριβώς πρέπει να αντιμετωπιστεί άμεσα γιατί μία πόλη δεν μπορεί να ζει μόνο με τους ρυθμούς που της δίνει ο τουρισμός.