“Καταρρέει” ο νέος ΝΟΚ, έρχεται ρύθμιση με μπόνους-Επιπτώσεις στην αγορά από την απόφαση του ΣτΕ

Στον “αέρα” οικονομικοί σχεδιασμοί, πλάνα ανάπτυξης, ακόμη και άδειες που είχαν εκδοθεί με τον ΝΟΚ, αλλά δεν είχαν οδηγήσει σε έναρξη εργασιών, μετά την απόφαση του ΣτΕ που βάζει τέλος στα μπόνους επαύξησης του πολεοδομικού κανονισμού που αφορούν τον συντελεστή δόμησης και το ύψος των κτιρίων που δίνονταν ως αντιστάθμισμα για τα κόστη για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων και την αύξηση των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου. Η δημοσίευση της απόφασης αναμένεται τον Ιανουάριο του ερχόμενου έτους. Παράλληλα αναμένεται νέα νομοθετική ρύθμιση με την οποία θα… επιστρέφουν τα μπόνους.

Σύμφωνα με δελτίο τύπου που εξέδωσε ο Πρόεδρος του Συμβουλίου της Επικρατείας, Μιχ. Πικραμένος, οι προσβαλλόμενες οικοδομικές άδειες θα πρέπει να ακυρωθούν, ωστόσο η απόφαση δεν ισχύει για τις οικοδομές που έχουν ήδη ξεκινήσει εργασίες κατασκευής.

Σύμφωνα με το σκεπτικό της απόφασης:

«Η Ολομέλεια του ΣτΕ, μετά από σειρά διασκέψεων, κατέληξε πως για λόγους δημοσίου συμφέροντος η απόφαση δεν θα έχει αναδρομική ισχύ και δεν αφορά τις οικοδομικές άδειες που μέχρι σήμερα έχουν ήδη εκδοθεί και αποδεδειγμένα έχουν ξεκινήσει εργασίες υλοποίησης τους. Αντίθετα, για όσες δεν έχουν αρχίσει οικοδομικές εργασίες κηρύσσονται άκυρες”. Το σκεπτικό του δικαστηρίου δεν αφορά το περιεχόμενο των ρυθμίσεων του Νέου Οικοδομικού Κανοισμού, αλλά ότι «παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απ’ ευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση, και μάλιστα ουσιώδη, από τους ισχύοντες κατά το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης».

Χωρίς, όπως επισημαίνεται, να έχουν ληφθεί υπ’ όψιν και να έχουν σταθμιστεί οι συνέπειές τους στο οικιστικό περιβάλλον κάθε περιοχής κατά το στάδιο του πολεοδομικού σχεδιασμού, κατόπιν ειδικής επιστημονικής μελέτης που να τεκμηριώνει τις περιεχόμενες στις διατάξεις αυτές ρυθμίσεις σε σχέση με τις ιδιαιτερότητες και τη φυσιογνωμία κάθε οικισμού.

Αντισυνταγματικές κρίθηκαν επίσης οι προβλέψεις για τη μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης των παταριών και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ στο δώμα της οικοδομής καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αντίθετα δεν βάζει απαγορευτικό το ΣτΕ στη μη προσμέτρηση στο συντελεστή δόμησης των έρκερ (κλειστοί εξώστες) και των κλιμακοστασίων.

Οι επιπτώσεις στην αγορά

Παράγοντες της αγοράς σε μια πρώτη ανάγνωση των επιπτώσεων επισημαίνουν:

• Ακυρώνονται άδειες και πλέον θα πρέπει να γίνουν εκ νέου μελέτες, κάτι που σημαίνει έξτρα κόστη, που είτε επιβαρύνουν τον κατασκευαστή – επενδυτή είτε την όλη αλυσίδα και άρα τον τελικό αγοράστη. Βέβαια, οι νέες μελέτες θα πρέπει να κινηθούν είτε με βάση τα όσα ίσχυαν με τον παλιό ΝΟΚ, είτε να περιμένουν, έχοντας όμως και στις δύο περιπτώσεις ρίσκα. Από τη μια κινδυνεύουν να “χάσουν” πιθανά νέα κίνητρα, που ίσως να δώσει ο νομοθέτης, με κάποιο πλαίσιο που θα στηρίζει τα ενεργειακά, άρτια, κτίρια, αλλά κι από την άλλη κινδυνεύουν να καθυστερήσουν, έτι περαιτέρω, στην υλοποίηση επενδυτικών σχεδίων, κάτι που και πάλι δημιουργεί οικονομικά βάση και εκτροχιασμό του όλου οικονομικού πλάνου. Ουσιαστικά αυτό που τονίζεται είναι η ανάγκη για άμεση αποκατάσταση του όλου πλαισίου ώστε η αγορά να έχει “σαφή μπούσουλα”.
• Υφίστανται σημαντική οικονομική ζημιά, όσοι κατασκευαστές πλήρωσαν “αδρά” οικόπεδα, με δεδομένο, ότι με το ΝΟΚ, “μάτωσαν” για αγορές γης, αλλά είχαν διαθέσιμα περισσότερα τετραγωνικά δόμησης προς πώληση και αποσβέσεις. Π.χ. ένα οικόπεδο με 900 τ.μ. δόμηση με τον ακυρωθέντα ΝΟΚ, στην περιοχή της ‘Ανω Γλυφάδας, με την νέα απόφαση χάνει 180 τ.μ., μέγεθος καθόλου ευκαταφρόνητο για την όλη οικονομική πορεία του έργου.
• Προς ώρας και εφόσον δεν τονωθεί η προσφορά κατοικία τα σπίτια θα γίνουν πιο ακριβά. Κι αυτό γιατί η οικονομική ζημία κατασκευαστών, από την “ανατροπή”, μεταφέρεται στα κόστη ανά τετραγωνικό μέτρο δομημένης επιφάνειας. Ουσιαστικά ανεβαίνει η τιμή των διαμερισμάτων που έχουν βασιστεί στο ΝΟΚ, αλλά δεν είχαν χτιστεί, καθώς πλέον ο κάθε κατασκευαστής θα πρέπει να “βγάλει” τα σπασμένα, μέσα από τη διάθεση λιγότερων τετραγωνικών προς πώληση.
• Ασκείται πίεση για γρήγορες αποφάσεις για τον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό, που θα δώσει “ορίζοντα” για δόμηση σε όλη τη χώρα. Προφανώς, με το νέο πρίσμα θα πρέπει να δοθεί τόνος για περισσότερο, νόμιμα, πολεοδομημένο χώρο, ώστε να “εκτονωθεί’ η πίεση τιμών στα οικόπεδα, που έχουν, ήδη, διαθέσιμη δόμηση και άρα τα συνολικά κόστη για την προσφερόμενη κατοικία.

Πάντως οι ίδιοι παράγοντες βλέπουν και θετικά σημεία για κάποιους καθώς:

• Πέφτει η τιμή των οικοπέδων, καθώς πλέον, δεν δίνουν πολλά τ.μ. δόμησης, μια και χάθηκαν τα “μπόνους”. Έτσι, εάν θέλει κάποιος επενδυτής να αγοράσει γη θα τη βρει φθηνότερα τώρα.
• Ευνοούνται οι μεγάλες αναπτύξεις, που έχουν χαρακτηριστεί στρατηγικές, καθώς διαθέτουν τους δικούς τους πολεοδομικούς όρους και δεν υπάγονται στις κείμενες διατάξεις του ΝΟΚ. Έτσι, π.χ. ακίνητα που είναι προς ανάπτυξη στην περιοχή του Ellinikon συνεχίζουν χωρίς “πονοκεφάλους” για ύψη, όρους δόμησης κτλ. Βέβαια, μικρομεσαίες αναπτύξεις, εντός του αστικού ιστού βρίσκονται, πλέον, σε μειονεκτική θέση.
• Διαμορφώνεται ένα τοπίο για μια πιο ολοκληρωμένη προσέγγιση για την εικόνα των πόλεων.

Για θετική απόφαση για τη μεγάλη πλειοψηφία του κόσμου κάνουν λόγο νομικοί κύκλοι που χειρίστηκαν την υπόθεση του οικοδομικού κανονισμού. Κερδισμένοι, όπως τονίζουν, βγαίνουν οι αγοραστές κατοικιών αλλά ζημιωμένες οι επιχειρήσεις ανάπτυξης ακινήτων και οι εργολάβοι οικοδομών καθώς χάνουν (τουλάχιστον προ ώρας) τη δυνατότητα να αυξήσουν τον συντελεστή δόμησης και το ύψος των νέων κτιρίων, περιορίζοντας τα κέρδη τους στις αγοραπωλησίες ακινήτων.

Η αντίδραση του ΥΠΕΝ

Το υπουργείο Περιβάλλοντος ανακοίνωσε χθες ότι η υπόθεση του ΝΟΚ θα αντιμετωπιστεί με νομοθετική ρύθμιση που θα φέρει το ΥΠΕΝ άμεσα ώστε τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού να ενταχθούν στα πολεοδομικά σχέδια που καταρτίζει αυτό το διάστημα το ΥΠΕΝ σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας και τα οποία αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί σε μία τριετία.

Χαρακτηριστικά σημείωσε πως “είναι σημαντικό ότι με την απόφαση αυτή επιβεβαιώνεται η δυνατότητα να υπάρχουν, όπου είναι ανάγκη για λόγους περιβαλλοντικούς ή άλλους, ειδικά κίνητρα (bonus) σε ό,τι αφορά στα ύψη, στα δώματα, στις φυτεμένες στέγες, κ.λπ. Και αυτό είναι σημαντικό, διότι τα εργαλεία αυτά, είναι απολύτως απαραίτητα για την αντιμετώπιση των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής, ιδίως στις πυκνοδομημένες περιοχές, καθώς ο τρόπος που είναι σήμερα δομημένες οι μεγαλουπόλεις μας (μεγάλη κάλυψη, με μικρό ύψος), τις καθιστά μη βιώσιμες μακροχρόνια σε ένα περιβάλλον οξυνόμενης κλιματικής κρίσης και αυξημένων θερμοκρασιών. Τα κίνητρα αυτά θα προβλεφθούν συνεπώς, όπου αυτό καθίσταται αναγκαίο, στο πλαίσιο του τοπικού, πολεοδομικού σχεδιασμού, που βρίσκεται σε εξέλιξη, με αντίστοιχη νομοθετική πρωτοβουλία της κυβέρνησης, η οποία θα αναληφθεί άμεσα, ώστε να υπάρχει ορατότητα και νομική ασφάλεια.  Η κυβέρνηση υλοποιεί, άλλωστε, εδώ και τρία χρόνια το μεγαλύτερο πρόγραμμα τοπικού σχεδιασμού από συστάσεως του ελληνικού Κράτους, το οποίο θα μας επιτρέψει να καθιερώσουμε με τρόπο νομικά αδιαμφισβήτητο κίνητρα, όπως αυτά περιέχονται στο ΝΟΚ, εκεί που είναι πράγματι αναγκαία.  Ταυτόχρονα, θα αναλάβουμε πολλαπλές πρωτοβουλίες, ώστε να περιοριστούν τα φαινόμενα τοπικής διαφθοράς, που συνδέονται με την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας. Φαινόμενα που από την υπόθεση της Χαλκιδικής που αποκαλύφθηκε σήμερα, προκύπτει ότι μπορεί να είναι εκτεταμένα σε περιοχές και να αποκτούν την υπόσταση ακόμα και εγκληματικής οργάνωσης”.

Για δικαίωση πλήρως των θέσεων της Τοπικής Αυτοδιοίκησης κάνουν λόγο δήμαρχοι που πρωτοστάτησαν απέναντι στον νέο ΝΟΚ. Η απόφαση του ΣτΕ κλείνει ένα μεγάλο κύκλο σύγκρουσης μεταξύ δήμων της Αττικής και υπουργείου Περιβάλλοντος. Το βασικό επιχείρημα των δημοτικών αρχών ήταν ότι με αφορμή τον οικοδομικό κανονισμό γκρεμίστηκε ένα πλήθος μονοκατοικιών στην Αττική, τις οποίες διαδέχτηκαν πολυώροφα κτίρια με 2 έως 3 ορόφους επιπλέον.

Την πρώτη μάχη κέρδισε ο δήμος Φιλοθέης Ψυχικού, ο οποίος «έκαψε» τα μπόνους του ΝΟΚ και απαγόρευσε την έκδοση οικοδομικών αδειών με τις επίμαχες διατάξεις. Στη συνέχεια το ΥΠΕΝ προχώρησε σε ρύθμιση με την οποία εξαιρούνταν του ΝΟΚ, οι περιοχές Φιλοθέης Ψυχικού, και Εκάλης ως περιοχές κηπουπόλεις. Το νήμα της υπόθεσης έπιασαν στην συνέχεια οι νότιοι δήμοι της Αττικής με πρωτεργάτες τον δήμαρχο Αλίμου, Ανδρέα Κονδύλη, και τον δήμαρχο Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, Γρηγόρη Κωνσταντέλλο, τους οποίους ακολούθησαν χλιαρά στην αρχή και άλλοι δήμοι (Αθηναίων, Κηφισιάς κ.α), απαγορεύοντας την έκδοση νέων αδειών με χρήση των κινήτρων από τις Υπηρεσίες Δόμησης και προσφεύγοντας στο ΣτΕ και το διοικητικό εφετείο για να σταματήσουν την ανέγερση πολυώροφων κτιρίων.

Υπολογίζεται ότι στον δήμο με τα 3Β, έχουν χτιστεί περί τα 35 κτίρια με τη χρήση διατάξεων του ΝΟΚ από τα οποία 5 οικοδομικές άδειες έχουν προσβληθεί στο διοικητικό εφετείο. Επίσης στο δήμο Αλίμου υπάρχουν προσφυγές για άλλες 30 οικοδομικές άδειες και ετοιμάζονται και νέες.