Το σχέδιο της κυβέρνησης για ενεργοποίηση της οικοδομικής δραστηριότητας- Τι προβλέπει ο νέος ΝΟΚ

Σε άμεση προτεραιότητα θέτει η κυβέρνηση και η νέα πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) υπό τον Σταύρο Παπασταύρου την ενεργοποίηση της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία παραμένει παγωμένη εδώ και πέντε μήνες. Στις 12 Μαΐου κατατίθεται στη Βουλή τροπολογία, με στόχο την αποκατάσταση των συνεπειών που προκάλεσαν οι πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με τα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).

Ο νέος σχεδιασμός βασίζεται σε τρεις άξονες: ασφάλεια δικαίου για όσους έχουν εκδώσει νόμιμες οικοδομικές άδειες, προστασία του περιβάλλοντος χωρίς να ανακόπτεται η οικιστική και οικονομική ανάπτυξη και πλήρη εναρμόνιση με τις αποφάσεις του ΣτΕ, προκειμένου οι ρυθμίσεις να είναι θωρακισμένες απέναντι σε νέες δικαστικές προσφυγές.

Σύμφωνα με την τροπολογία:

• Προστατεύεται το δικαίωμα οικοδόμησης για όσους έχουν ξεκινήσει εργασίες έως τις 11 Δεκεμβρίου 2023, βάσει των υφιστάμενων κινήτρων του ΝΟΚ.
• Παρέχεται άμεση αναθεώρηση αδειών για όσους δεν ξεκίνησαν εργασίες μέχρι τότε, με επιστροφή φόρων, παραβόλων και εισφορών για τα πρόσθετα τετραγωνικά.
• Εισάγεται η έννοια του περιβαλλοντικού ισοδύναμου, ως μηχανισμός αντιστάθμισης περιβαλλοντικών επιπτώσεων σε δημοτικές ενότητες ή δήμους.
• Καθορίζεται η υποχρέωση καταβολής αντιτίμου από τους κατόχους αδειών με μπόνους δόμησης, με εξαιρέσεις για στρατηγικές επενδύσεις (ΕΣΧΑΣΕ-ΕΣΧΑΔΑ) και διατηρητέα κτίρια.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ερμηνεία της πρόσφατης απόφασης του ΣτΕ, η οποία αφήνει ανοικτό το ενδεχόμενο για νέες τροποποιήσεις του πολεοδομικού σχεδιασμού, επιτρέποντας — υπό προϋποθέσεις — την επαναφορά κινήτρων ύψους και συντελεστή δόμησης.

Η κυβέρνηση προσδοκά ότι με το νέο πλαίσιο θα ανακοπεί η παράλυση στην οικοδομή, θα προστατευθεί το περιβάλλον και θα διασφαλιστεί η νομική σταθερότητα για τους επενδυτές και τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Τι αλλάζει στην οικοδομή μετά την απόφαση του ΣτΕ

Σε πλήρη εξέλιξη βρίσκονται οι κινήσεις της κυβέρνησης για την αποκατάσταση της κανονικότητας στον κλάδο της οικοδομής, ο οποίος έχει παραλύσει επί μήνες λόγω της ακύρωσης βασικών κινήτρων δόμησης από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ). Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) προχωρά στην κατάθεση νέας ρύθμισης, η οποία θα ενσωματωθεί σε νομοσχέδιο του υπουργείου Δικαιοσύνης, αναμένεται να φτάσει στη Βουλή τη μεθεπόμενη εβδομάδα και να ψηφιστεί έως τα τέλη Μαΐου. Στη συνέχεια, μέσω Προεδρικού Διατάγματος, θα περάσει και από τον απαιτούμενο έλεγχο του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου.

Η νέα αυτή νομοθετική πρωτοβουλία επιχειρεί να αποσαφηνίσει τους όρους δόμησης τόσο για όσους πρόλαβαν να ξεκινήσουν εργασίες με βάση τα ισχύοντα μπόνους του ΝΟΚ, όσο και για όσους καλούνται πλέον να συμμορφωθούν με τις αποφάσεις του ΣτΕ, ώστε να εκδώσουν νόμιμες οικοδομικές άδειες.

Στόχος του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρου Παπασταύρου και του υφυπουργού Νίκου Ταγαρά είναι να τερματιστεί το κλίμα αβεβαιότητας που έχει παραλύσει την αγορά ακινήτων, όπως καταγράφεται και στα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, με τις οικοδομικές άδειες να σημειώνουν πτώση άνω του 37% τον Ιανουάριο.

Πώς διαμορφώνεται το νέο καθεστώς

Η νέα ρύθμιση προβλέπει διαφοροποιήσεις ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών κάθε οικοδομικού έργου:

Άδειες με έναρξη εργασιών έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024

Προστατευμένοι παραμένουν οι ιδιοκτήτες που έχουν λάβει οικοδομική άδεια και έχουν ξεκινήσει εργασίες εκσκαφής έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024, ημερομηνία δημοσίευσης της περίληψης της κρίσιμης απόφασης του ΣτΕ. Γι’ αυτούς δεν απαιτείται αναθεώρηση της άδειας, καθώς διατηρούν το δικαίωμα να ολοκληρώσουν τα κτίρια με τα μπόνους δόμησης που προβλέπονταν από τον ΝΟΚ, χωρίς να κινδυνεύουν με ακυρώσεις.

Άδειες χωρίς έναρξη εργασιών έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024

Για όσους δεν έχουν ξεκινήσει εργασίες μέχρι την παραπάνω ημερομηνία, η νέα νομοθεσία απαιτεί υποχρεωτική αναθεώρηση των οικοδομικών αδειών. Ειδικότερα, θα πρέπει να αφαιρέσουν από τα σχέδιά τους στοιχεία όπως:

• Πατάρια που δεν υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης.
• Δώματα έως 35 τ.μ.
• Πισίνες που είχαν εξομοιωθεί με φυτεμένες επιφάνειες.

Ταυτόχρονα, το ΥΠΕΝ προχωρά σε άμεση κατάργηση των αντίστοιχων διατάξεων του ΝΟΚ, εναρμονιζόμενο πλήρως με τις επιταγές του ΣτΕ.

Σε μια προσπάθεια να ελαφρύνει το βάρος για τους πολίτες που επηρεάζονται, το ΥΠΕΝ προβλέπει την επιστροφή φόρων, παραβόλων και εισφορών που καταβλήθηκαν για τα αφαιρούμενα τετραγωνικά, ενώ οι αναθεωρήσεις των αδειών θα διεκπεραιώνονται κατά προτεραιότητα και χωρίς νέα τέλη.

Το νέο εργαλείο: Περιβαλλοντικό Ισοδύναμο

Ιδιαίτερη μέριμνα λαμβάνεται για ιδιοκτήτες που έχουν ξεκινήσει έργα, τα οποία αδρανοποιήθηκαν λόγω δικαστικών προσφυγών, ή βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο. Για αυτήν την κατηγορία, η κυβέρνηση εισάγει τον θεσμό του περιβαλλοντικού ισοδύναμου.

Πρόκειται για ένα ειδικό τέλος που θα καταβάλλεται ως αντιστάθμισμα για τα επιπλέον τετραγωνικά που δημιουργήθηκαν με μπόνους δόμησης, προκειμένου να καλυφθεί η περιβαλλοντική επιβάρυνση στην περιοχή. Τα έσοδα θα κατευθυνθούν στο Πράσινο Ταμείο, με σκοπό τη χρηματοδότηση κοινόχρηστων έργων πρασίνου, αστικών αναπλάσεων και άλλων παρεμβάσεων αναβάθμισης.

Το ύψος του περιβαλλοντικού ισοδύναμου θα υπολογίζεται βάσει των τετραγωνικών που ωφελήθηκε κάθε ακίνητο και θα εφαρμόζεται τόσο σε περιπτώσεις ακινήτων που προχώρησαν σε δόμηση όσο και σε άδειες που έχουν ενταχθεί σε χρηματοδοτικά εργαλεία (όπως Ταμείο Ανάκαμψης και ΕΣΠΑ) χωρίς να έχει ξεκινήσει η κατασκευή.

Για την εφαρμογή του μέτρου θεσπίζεται το Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων (ΕΣΠΙΑΠ), το οποίο θα εκπονείται για κάθε περιοχή όπου εντοπίζεται σχετικό πρόβλημα και θα ορίζει τα απαραίτητα έργα αποκατάστασης.

Τι ισχύει για στρατηγικές επενδύσεις και διατηρητέα

Η νέα ρύθμιση διατηρεί πλήρως τα κίνητρα του ΝΟΚ στις περιπτώσεις:

• Στρατηγικών επενδύσεων μέσω ΕΣΧΑΣΕ και ΕΣΧΑΔΑ, όπως η επένδυση του Ελληνικού.
• Διατηρητέων κτιρίων, όπου η προστασία του αρχιτεκτονικού χαρακτήρα υπερτερεί.

Σε αυτές τις περιπτώσεις, τα μπόνους θεωρούνται ειδικές και όχι οριζόντιες ρυθμίσεις και επομένως παραμένουν σύννομες με τη νομολογία του ΣτΕ.

Με το νέο πλαίσιο, το ΥΠΕΝ επιχειρεί να θέσει τέλος στην αναστάτωση που έχει προκαλέσει η κρίση του ΣτΕ στον κατασκευαστικό τομέα. Στοχεύει σε μια λύση που διαφυλάσσει τα συμφέροντα των πολιτών που λειτούργησαν καλή τη πίστει, ενώ ταυτόχρονα θωρακίζει το πολεοδομικό δίκαιο και την προστασία του περιβάλλοντος με νέους, πιο αυστηρούς όρους.