Ρεπορτάζ libre: Το παράδοξο πρόβλημα της ελληνικής αγοράς ακινήτων και πως λύνεται
✨Η ελληνική αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από υψηλές τιμές και χιλιάδες κενά διαμερίσματα που παραμένουν ανεκμετάλλευτα, δημιουργώντας αντίφαση στην αγορά.
✨Στοιχεία από τον ΔΕΔΔΗΕ και την ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν ότι πολλά ακίνητα είναι μη ηλεκτροδοτούμενα ή χρησιμοποιούνται εποχικά, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων αυξάνονται σταθερά σε όλη τη χώρα.
✨Τα κενά διαμερίσματα δεν διατίθενται λόγω ανακαινίσεων, ιδιοκτησιακών προβλημάτων ή προθέσεων μελλοντικής χρήσης, με αποτέλεσμα τη μειωμένη προσφορά κατοικιών στην αγορά.
✨Ο ΟΟΣΑ προτείνει κίνητρα και επιδοτήσεις για την ανακαίνιση και χρήση των ακινήτων, ενώ παραδείγματα από άλλες χώρες δείχνουν τον δρόμο για την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.
Πανάκριβα διαμερίσματα αλλά και χιλιάδες άδεια διαμερίσματα. Ακόμη καλύτερα, επειδή πολλά διαμερίσματα παραμένουν άδεια, τότε τα διάθεσιμα προς ενοικίαση στην αγορά γίνονται ακόμα πιο ακριβά. Καλωσορίσατε στη γεμάτη αντιφάσεις ελληνική αγορά ακινήτων. Είναι μία αντίφαση που επιχείρησαν να προσεγγίσουν στις ομιλίες τους στη Θεσσαλονίκη και οι τρεις πολιτικοί αρχηγοί που διεκδικούν την Πρωθυπουργία.
Αυτός που την έχει ήδη, ο Κυριάκος Μητσοτάκης, και επίσης ο Αλέξης Τσίπρας και ο Νίκος Ανδρουλάκης. Το πρόβλημα, δηλαδή, είναι απολύτως τσεκαρισμένο αλλά λύση, προσώρας τουλάχιστον, δεν έχει δοθεί.
Για ποια τάξη μεγέθους μιλάμε όμως; Ηδη από την απογραφή του 2021 είχαν καταγραφεί εκατοντάδες χιλιάδες μη κατοικούμενες κανονικές κατοικίες. Η κατηγορία, ωστόσο, δεν ταυτίζεται με τα «κλειστά σπίτια»: περιλαμβάνει τόσο κατοικίες που ήταν πραγματικά κενές όσο και κατοικίες που χρησιμοποιούνται εποχικά ή ως δεύτερη κατοικία.
Η ίδια η ΕΛΣΤΑΤ διαχωρίζει, μεταξύ άλλων, τις κενές κατοικίες που διατίθενται για ενοικίαση ή πώληση από εκείνες που παραμένουν κλειστές για άλλους λόγους (πχ οι ιδιοκτήτες του εργάζονται στο εξωτερικό αλλά δεν νοικιάζουν το σπίτι για να έχουν μέρος να μείνουν όταν επιστρέφουν τα καλοκαίρια).
Τα στοιχεία για τη μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα
Πιο πρόσφατη εικόνα μπορεί να προκύψει από τα στοιχεία του ΔΕΔΔΗΕ για τα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα. Για τον Δήμο Αθηναίων υπάρχουν δεδομένα για την περίοδο 2024-2025, τα οποία έχουν επεξεργαστεί από τον Athens Social Atlas.
Η μη ηλεκτροδότηση δεν αποτελεί από μόνη της απόδειξη ότι ένα ακίνητο είναι διαθέσιμο προς ενοικίαση ή πώληση, αποτελεί όμως χρήσιμο δείκτη για τον εντοπισμό κατοικιών που δεν χρησιμοποιούνται. Είναι ταυτόχρονα και ισχυρή ένδειξη ότι πράγματι ένα σπίτι παραμένει ανεκμετάλλευτο.
Αντίστοιχη προσπάθεια έχει γίνει και για τον Δήμο Θεσσαλονίκης, όπου υπάρχουν στοιχεία του ΔΕΔΔΗΕ για τα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα τον Μάρτιο του 2023. Τα στοιχεία αυτά επιτρέπουν να εξεταστεί η γεωγραφική συγκέντρωση των ακινήτων που δεν χρησιμοποιούνται, χωρίς να συγχέονται με τις εποχικές κατοικίες ή τα εξοχικά.
Η εικόνα αυτή αποκτά ιδιαίτερη σημασία αν συνδυαστεί με την πορεία της αγοράς κατοικίας όπως την καταγράφει η αγορά του real estate.
Πώς διαμορφώνονται οι τιμές
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος, το 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν σημαντικά σε ολόκληρη τη χώρα. Το τέταρτο τρίμηνο του 2025 η ετήσια αύξηση ήταν 7,6%, ενώ για ολόκληρο το έτος η αγορά διατήρησε ισχυρή ανοδική πορεία. Στην Αθήνα η ετήσια αύξηση το τελευταίο τρίμηνο του 2025 ήταν 5,9%, στη Θεσσαλονίκη 8% και στις άλλες μεγάλες πόλεις 10,5%.
Η ανοδική πορεία συνεχίστηκε και το πρώτο τρίμηνο του 2026. Πάλι, η Τράπεζα της Ελλάδος κατέγραψε αύξηση 5,7% στις τιμές των διαμερισμάτων σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Η αύξηση ήταν 5,2% στην Αθήνα, 6,4% στη Θεσσαλονίκη, 5,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6,9% στις λοιπές περιοχές της χώρας.
Έτσι δημιουργείται ένα κρίσιμο παράδοξο για την ελληνική στεγαστική αγορά: ενώ οι τιμές εξακολουθούν να αυξάνονται και η πρόσβαση σε κατοικία παραμένει δύσκολη για μεγάλο μέρος των νοικοκυριών, ένα μεγάλο τμήμα του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος εξακολουθεί να μην αξιοποιείται.
Το ζητούμενο πλέον δεν είναι μόνο πόσα σπίτια είναι «κενά», αλλά πόσα από αυτά θα μπορούσαν πράγματι να επιστρέψουν στην αγορά και ποιοι είναι οι λόγοι που παραμένουν εκτός αυτής.
Η απάντηση δεν είναι εύκολη ούτε ενιαία. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, ένα ακίνητο μπορεί να είναι κλειστό επειδή χρειάζεται ανακαίνιση, επειδή ανήκει σε ιδιοκτήτη που δεν επιθυμεί να το νοικιάσει, επειδή προορίζεται για μελλοντική ιδιοχρησία ή επειδή υπάρχουν εκκρεμότητες ιδιοκτησιακού ή κληρονομικού χαρακτήρα.
Οι διέξοδοι
Επομένως, το πραγματικό ερώτημα για την αγορά κατοικίας δεν είναι πόσα σπίτια υπάρχουν θεωρητικά, αλλά πόσα είναι διαθέσιμα, σε ποια κατάσταση βρίσκονται και πόσο εύκολα μπορούν να μετατραπούν από ανενεργό απόθεμα σε πραγματική προσφορά.
Πραγματική προσφορά έχουμε όταν δίνονται ευκολίες ανακαίνισης στους ιδιοκτήτες αν μιλάμε για κατοικίες που ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα. Αν μιλάμε για κτίρια που ανήκουν στο ευρύτερο δημόσιο (ή στους Δήμους) τότε το πράγμα αλλάζει και η σκυτάλη της πρωτοβουλίας μπορεί να μείνει μόνο στο κράτος.
Πρέπει όμως αυτά τα κτίρια να καταγραφούν αναλυτικά, να τεσταριστούν για την κατάσταση και την αντοχή τους και εν συνεχεία να μετατραπούν σε κατοικίες με χαμηλό ενοίκιο, κυρίως σε ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού.
Είναι κάτι που γίνεται σε ευρωπαϊκές χώρες όπως η Ισπανία και έχει καταφέρει να χαρίσει πραγματική ανακούφιση στο τεράστιο πρόβλημα των στεγαστικών αναγκών.
Τι προτείνει ο ΟΟΣΑ
Στο ίδιο μήκος κύματος, ο ΟΟΣΑ προτείνει την ενεργοποίηση του υφιστάμενου, ανεκμετάλλευτου αποθέματος μέσω κινήτρων για τους ιδιοκτήτες, επιδοτήσεων ανακαίνισης και φορέων που αναλαμβάνουν τη διαχείριση των ακινήτων και τη διάθεσή τους ως οικονομικά προσιτές κατοικίες.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η Γαλλία, όπου από το 2021 λειτουργεί η πλατφόρμα «Zéro Logement Vacant». Οι τοπικές αρχές χρησιμοποιούν διοικητικά και φορολογικά δεδομένα για να εντοπίζουν κενές κατοικίες και στη συνέχεια επικοινωνούν με τους ιδιοκτήτες, προσφέροντας μεταξύ άλλων υποστήριξη για την ανακαίνισή τους και την επιστροφή τους στην αγορά.
Σε περιοχές με μεγάλη στεγαστική πίεση εφαρμόζονται παράλληλα φόροι στις κατοικίες που παραμένουν κενές για μεγάλο χρονικό διάστημα. Ο ΟΟΣΑ επισημαίνει ότι τέτοιοι φόροι μπορούν να λειτουργήσουν ως κίνητρο, εφόσον υπάρχει αξιόπιστος μηχανισμός εντοπισμού και ελέγχου. Η εμπειρία δείχνει επίσης ότι ο φόρος μόνος του δεν αρκεί.
Για την Ελλάδα, ένα αντίστοιχο μοντέλο θα μπορούσε να συνδυάζει στοιχεία ΔΕΔΔΗΕ και φορολογικών μητρώων για τον εντοπισμό πραγματικά κενών κατοικιών, επιδότηση ανακαίνισης υπό τον όρο ότι το ακίνητο θα διατεθεί για μακροχρόνια μίσθωση και, ως έσχατο μέτρο, αυξημένη φορολόγηση όσων παραμένουν αδικαιολόγητα κλειστά.
Κοντολογίς: Το πρόβλημα κάθε άλλο παρά άλυτο είναι. Αλλά το κράτος θα πρέπει να κινητοποιήσει προσωπικό και πόρους.
SiteDesign