Εξωδικαστικός μηχανισμός: Αλλαγές από 21 Σεπτεμβρίου για οφειλέτες και κύρια κατοικία

Μια σημαντική αλλαγή στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών τίθεται σε εφαρμογή από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026, με επίκεντρο αυτή τη φορά την προστασία της κύριας κατοικίας. Το νέο πλαίσιο δίνει στους οφειλέτες μια επιλογή που μέχρι σήμερα δεν υπήρχε: να επιδιώξουν τη διάσωση του σπιτιού στο οποίο διαμένουν, αποδεχόμενοι παράλληλα τη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων που διαθέτουν.

Η αλλαγή προβλέπεται στον ν. 5313/2026, ο οποίος τροποποίησε τον ν. 4738/2020 για τον εξωδικαστικό μηχανισμό. Το άρθρο 14 του νέου νόμου προβλέπει ειδική διαδικασία για την αποπληρωμή των οφειλών με εξαίρεση της κύριας κατοικίας από τη ρευστοποίηση. 

Μέχρι σήμερα, η συνολική ακίνητη περιουσία του οφειλέτη αποτελούσε βασικό παράγοντα για τη διαμόρφωση της πρότασης ρύθμισης. Από τις 21 Σεπτεμβρίου δημιουργείται ένα διαφορετικό μοντέλο.

Εφόσον ο οφειλέτης έχει περισσότερα ακίνητα, οι πιστωτές θα μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση που προβλέπει την εκποίηση των λοιπών ακινήτων, εξαιρώντας την κύρια κατοικία. Έτσι, το σπίτι μπορεί να παραμείνει εκτός της διαδικασίας ρευστοποίησης, ενώ άλλα περιουσιακά στοιχεία, όπως εξοχικά, οικόπεδα ή δεύτερα ακίνητα, μπορούν να αξιοποιηθούν για την ικανοποίηση των πιστωτών. 

Πρακτικά, ο μηχανισμός αποκτά μια λογική «σώζω το σπίτι – ρευστοποιώ τα υπόλοιπα ακίνητα». Δεν πρόκειται, επομένως, για γενική και άνευ όρων προστασία της πρώτης κατοικίας, αλλά για μια εναλλακτική μορφή ρύθμισης, η οποία συνδέεται με την αξιοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας.

Μεγαλύτερο «κούρεμα» και χαμηλότερη δόση

Το σημαντικότερο οικονομικό όφελος της νέας διαδικασίας είναι ότι η κύρια κατοικία αποσυνδέεται από τα υπόλοιπα ακίνητα ως προς τον υπολογισμό της συγκεκριμένης πρότασης.

Στην περίπτωση που επιλεγεί η διάσωση της κύριας κατοικίας, η αξία της κατοικίας αποτελεί το βασικό σημείο αναφοράς για τον υπολογισμό της ρύθμισης, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερη διαγραφή χρέους («κούρεμα») και σε χαμηλότερη μηνιαία δόση σε σχέση με μια ρύθμιση που λαμβάνει υπόψη το σύνολο της ακίνητης περιουσίας. 

Η αποπληρωμή μπορεί να φτάσει έως και τις 420 δόσεις, δηλαδή έως 35 χρόνια, για τις οφειλές που εμπίπτουν στο σχετικό πλαίσιο. 

Το ακριβές ύψος της δόσης και το ποσοστό του «κουρέματος», ωστόσο, δεν είναι ίδιο για όλους. Εξαρτάται από το ύψος των οφειλών, τα εισοδήματα, την αξία της κατοικίας και τα υπόλοιπα οικονομικά δεδομένα του οφειλέτη.

Τι γίνεται με τα άλλα ακίνητα

Η προστασία της κύριας κατοικίας έχει ένα σαφές αντάλλαγμα.

Τα υπόλοιπα ακίνητα του οφειλέτη μπορούν να οδηγηθούν σε ρευστοποίηση, ώστε να ικανοποιηθούν οι απαιτήσεις των πιστωτών. Η νέα νομοθεσία προβλέπει ειδική διαδικασία εκποίησης, η οποία εντάσσεται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης. 

Αυτό σημαίνει ότι ένας οφειλέτης που διαθέτει, για παράδειγμα, κύρια κατοικία και ένα εξοχικό μπορεί να βρεθεί μπροστά σε μια επιλογή: να διατηρήσει το σπίτι στο οποίο κατοικεί, αποδεχόμενος ότι το άλλο ακίνητο θα χρησιμοποιηθεί για την αποπληρωμή των χρεών.

Η νέα δυνατότητα αφορά επομένως κυρίως όσους διαθέτουν περισσότερα του ενός ακίνητα και θέλουν να θέσουν ως προτεραιότητα τη διατήρηση της κύριας κατοικίας τους.

Πότε «παγώνουν» τα μέτρα για την κύρια κατοικία

Η προστασία δεν είναι αυτόματη από τη στιγμή που υποβάλλεται η αίτηση.

Μετά την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης και υπό την προϋπόθεση ότι ο οφειλέτης τηρεί τη ρύθμιση, οι πιστωτές που δεσμεύονται από τη σύμβαση δεν μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία ούτε να λάβουν συγκεκριμένα μέτρα που προβλέπει ο νόμος. 

Επομένως, η συνέπεια στην καταβολή των δόσεων αποκτά ιδιαίτερη σημασία. Σε περίπτωση αθέτησης της σύμβασης, παύει η συγκεκριμένη προστασία και επέρχονται οι συνέπειες που προβλέπει ο νόμος για την καταγγελία της ρύθμισης. 

Μικρότερο όριο οφειλών: Από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ

Η αλλαγή της 21ης Σεπτεμβρίου έρχεται σε ένα ήδη διευρυμένο πλαίσιο.

Με τον ν. 5313/2026, το ελάχιστο ύψος οφειλών για την ένταξη στον εξωδικαστικό μηχανισμό μειώθηκε από τις 10.000 ευρώ στις 5.000 ευρώ. Η αλλαγή αυτή τέθηκε σε ισχύ από τον Ιούλιο του 2026 και διευρύνει τον αριθμό των οφειλετών που μπορούν να χρησιμοποιήσουν τον μηχανισμό. 

Παράλληλα, ο μηχανισμός εξακολουθεί να προβλέπει μακροχρόνιες ρυθμίσεις, με έως 240 δόσεις για οφειλές προς το Δημόσιο και έως 420 δόσεις προς χρηματοδοτικούς φορείς, ανάλογα με την περίπτωση. 

Δυνατότητα νέας αίτησης για ορισμένους οφειλέτες

Ο ν. 5313/2026 περιλαμβάνει επίσης μεταβατική ρύθμιση έξι μηνών. Συγκεκριμένες κατηγορίες οφειλετών που είχαν προηγουμένως υπαχθεί στον εξωδικαστικό αλλά αθέτησαν τη σύμβασή τους μπορούν, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, να υποβάλουν νέα αίτηση πριν από την παρέλευση του συνήθους χρονικού περιορισμού. 

Η πρόβλεψη αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για όσους έχασαν προηγούμενη ρύθμιση και πλέον αναζητούν μια δεύτερη ευκαιρία για να επανέλθουν σε καθεστώς ρύθμισης.

Τι σημαίνουν όλα αυτά για έναν οφειλέτη

Από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026, ο εξωδικαστικός μηχανισμός δεν λειτουργεί μόνο ως εργαλείο για τη μείωση και την επιμήκυνση των οφειλών. Αποκτά και έναν πιο συγκεκριμένο ρόλο στη διάσωση της κύριας κατοικίας.

Για έναν οφειλέτη με περισσότερα ακίνητα, η νέα δυνατότητα μπορεί να σημαίνει:

• διατήρηση της κύριας κατοικίας,
• πιθανώς μεγαλύτερο «κούρεμα» χρέους,
• χαμηλότερη μηνιαία δόση,
• αποπληρωμή σε έως 420 δόσεις,
• αλλά και ρευστοποίηση άλλων ακινήτων για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Το κρίσιμο σημείο είναι ότι η νέα ρύθμιση δεν χαρίζει την ακίνητη περιουσία στον οφειλέτη. Αντίθετα, δημιουργεί έναν διαφορετικό συμβιβασμό μεταξύ οφειλέτη και πιστωτών: η κύρια κατοικία μπορεί να προστατευθεί, ενώ η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την αποπληρωμή του χρέους.

Με τη νέα αυτή αρχιτεκτονική, ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός γίνεται ένα πιο στοχευμένο εργαλείο για νοικοκυριά που βρίσκονται αντιμέτωπα με τον κίνδυνο απώλειας της κατοικίας τους, χωρίς όμως να καταργείται η βασική αρχή ότι η ρύθμιση πρέπει να οδηγεί σε ικανοποίηση των πιστωτών και βιώσιμη αποπληρωμή των οφειλών. 

Σημείωση: Η νέα δυνατότητα αφορά το συγκεκριμένο νομοθετικό πλαίσιο του εξωδικαστικού και δεν πρέπει να συγχέεται με μια γενική, αυτόματη «προστασία πρώτης κατοικίας» από κάθε πλειστηριασμό. Η προστασία συνδέεται με τη σύναψη και την τήρηση της προβλεπόμενης σύμβασης αναδιάρθρωσης.