Στεγαστικό: Φθηνότερα δάνεια και φοροκίνητρα για περισσότερα σπίτια – Τα 14 νέα μέτρα

Σε ένα νέο, πιο μόνιμο πλαίσιο επιχειρεί να περάσει η Ελλάδα για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, με την Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 να συγκεντρώνει δεκάδες παρεμβάσεις με στόχο περισσότερα διαθέσιμα και πιο προσιτά σπίτια.

Η στρατηγική περιλαμβάνει 50 μέτρα, από τα οποία 36 υλοποιούνται ήδη ή έχουν δρομολογηθεί και 14 αποτελούν νέα προτεινόμενα μέτρα. Το συνολικό χρηματοδοτικό αποτύπωμα των παρεμβάσεων ξεπερνά τα 6,5 δισ. ευρώ. 

Το σχέδιο οργανώνεται σε τρεις βασικούς πυλώνες: αύξηση της προσφοράς κατοικιών, στεγαστική συνδρομή και δημιουργία ενός σταθερού πλαισίου εφαρμογής και μακροχρόνιας βιωσιμότητας. 

Φθηνότερα στεγαστικά με νέο μοντέλο «Σπίτι μου»

Ένα από τα σημαντικότερα νέα μέτρα αφορά την επέκταση του προγράμματος «Σπίτι μου», με στόχο να μετατραπεί σταδιακά σε πιο μόνιμο εργαλείο πρόσβασης στην πρώτη κατοικία.

Η νέα προσέγγιση διαφοροποιείται από το μοντέλο του «Σπίτι μου ΙΙ». Αντί η Πολιτεία να επιδοτεί άμεσα το επιτόκιο με δημόσιους ή κοινοτικούς πόρους, εξετάζεται η παροχή φορολογικών ελαφρύνσεων προς τις τράπεζες, υπό την προϋπόθεση ότι αυτές θα χορηγούν στεγαστικά δάνεια με μειωμένο επιτόκιο σε επιλέξιμους δικαιούχους. 

Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται ένα μοντέλο που θα μπορεί να συνεχιστεί και μετά τη λήξη των έκτακτων ευρωπαϊκών χρηματοδοτικών εργαλείων.

Το «Σπίτι μου ΙΙ» έχει ήδη διευρύνει σημαντικά την πρόσβαση σε σχέση με το πρώτο πρόγραμμα: αφορά ηλικίες 25 έως 50 ετών, προβλέπει χρηματοδότηση έως 190.000 ευρώ και κάλυψη έως 90% της αξίας του ακινήτου, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις. 

Μέχρι τα μέσα Ιουνίου 2026 είχαν εγκριθεί 15.188 δάνεια στο «Σπίτι μου ΙΙ», ενώ τα δύο προγράμματα «Σπίτι μου Ι» και «Σπίτι μου ΙΙ» είχαν συνολικά συμβάλει στη χορήγηση περισσότερων από 20.000 δανείων.

«Σπίτι μου ΙΙΙ» στον ορίζοντα

Η Εθνική Στρατηγική προβλέπει την επέκταση του προγράμματος «Σπίτι μου», με σχεδιασμό που τοποθετεί την επόμενη φάση στα επόμενα χρόνια.

Στο χρονοδιάγραμμα της στρατηγικής, η επέκταση του προγράμματος εμφανίζεται ως προτεινόμενο μέτρο για το 2028, γεγονός που ανοίγει τον δρόμο για ένα νέο πρόγραμμα τύπου «Σπίτι μου ΙΙΙ». 

Η λογική είναι να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός που δεν θα εξαρτάται αποκλειστικά από προσωρινές επιδοτήσεις, αλλά θα κινητοποιεί και την τραπεζική χρηματοδότηση προς την αγορά πρώτης κατοικίας.

Φορολογικά κίνητρα για να ανοίξουν κλειστά σπίτια

Η στρατηγική δεν περιορίζεται στην πλευρά της ζήτησης. Ένα από τα βασικά προβλήματα της ελληνικής αγοράς είναι η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου η ζήτηση είναι μεγάλη.

Για τον λόγο αυτό προβλέπονται φορολογικά εργαλεία που επιχειρούν να κάνουν πιο ελκυστική την επιστροφή ακινήτων στην αγορά.

Στο πλαίσιο της στρατηγικής καταγράφεται η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για μακροχρόνια μίσθωση, ενώ προβλέπονται και άλλα μέτρα που αποσκοπούν στο να διοχετευθούν περισσότερα ακίνητα στη μακροχρόνια κατοικία. 

Παράλληλα, η στρατηγική περιλαμβάνει ήδη εφαρμοζόμενα φορολογικά μέτρα, όπως η μείωση της φορολογίας εισοδήματος από ακίνητα μέσω νέου ενδιάμεσου συντελεστή, που ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2026. 

Κίνητρο και για ανακαινίσεις

Ιδιαίτερη σημασία δίνεται στα κλειστά και παλαιά ακίνητα, τα οποία μπορούν να επιστρέψουν στην αγορά εφόσον ανακαινιστούν.

Ήδη προβλέπεται φορολογικό κίνητρο για δαπάνες επισκευής και συντήρησης κατοικίας: 30% των επιλέξιμων δαπανών, μέχρι το όριο των 5.000 ευρώ ετησίως, μπορεί να εκπέσει από το φορολογητέο εισόδημα όταν οι εργασίες πληρούν τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις και πραγματοποιούνται με ηλεκτρονικές πληρωμές. Το μέτρο έχει παραταθεί και για το 2026. 

Στόχος είναι διπλός: να μειωθεί το κόστος για τον ιδιοκτήτη και ταυτόχρονα να αναβαθμιστεί το γηρασμένο οικιστικό απόθεμα της χώρας.

Νέο φορολογικό κίνητρο για προσιτές κατοικίες

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η πρόταση για μειωμένο ΦΠΑ στην κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών.

Το μέτρο θα λειτουργεί ως κίνητρο προς τις κατασκευαστικές εταιρείες ώστε να αναπτύξουν κατοικίες που στη συνέχεια θα διατίθενται με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα για μακροχρόνια χρήση. 

Η πρόταση αξιοποιεί τη δυνατότητα που παρέχει το ευρωπαϊκό πλαίσιο για μειωμένους συντελεστές ΦΠΑ σε κατοικίες που εντάσσονται σε πολιτικές κοινωνικής στέγασης.

Με άλλα λόγια, το κράτος επιχειρεί να χρησιμοποιήσει τη φορολογία ως εργαλείο αύξησης της προσφοράς, αντί να περιοριστεί μόνο στην επιδότηση των πολιτών.

Τα 14 νέα μέτρα

1. Ταχύτερες οικοδομικές άδειες. Προβλέπεται εκσυγχρονισμός του συστήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών με αναβάθμιση των ψηφιακών εργαλείων, όπως οι e-Άδειες και ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης. Σχεδιάζονται διαλειτουργικότητα δεδομένων, αυτοματοποιημένοι έλεγχοι και αξιοποίηση εργαλείων τεχνητής νοημοσύνης για την επαλήθευση δικαιολογητικών.

2. Φοιτητική συγκατοίκηση με κρατικές εγγυήσεις. Δημιουργείται ψηφιακή πλατφόρμα στην οποία οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να καταχωρούν ακίνητα κατάλληλα για φοιτητική μίσθωση ή συγκατοίκηση, ενώ οι φοιτητές θα αντιστοιχίζονται με πιθανούς συγκατοίκους. Το σχέδιο προβλέπει κρατικές εγγυήσεις προς τους ιδιοκτήτες για την κάλυψη μέρους του κινδύνου από μη καταβολή ενοικίου ή ζημιές, καθώς και τυποποιημένες διαδικασίες μίσθωσης και κριτήρια καταλληλότητας των κατοικιών.

3. Στέγη για δημοσίους υπαλλήλους στα νησιά. Προβλέπεται ειδική ψηφιακή πλατφόρμα σε νησιωτικούς δήμους για την εξεύρεση κατοικίας από εκπαιδευτικούς, γιατρούς και άλλους δημοσίους υπαλλήλους που υπηρετούν σε περιοχές όπου η στεγαστική πίεση είναι ιδιαίτερα έντονη.

4. Κίνητρα για κατασκευή προσιτών κατοικιών. Προβλέπονται χρηματοδοτικά εργαλεία για εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων σε επιλεγμένες περιοχές. Χαμηλότοκα δάνεια, εγγυήσεις, επιδοτήσεις επιτοκίου και άλλα συγχρηματοδοτικά εργαλεία, με βασική πηγή χρηματοδότησης την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων, θα μπορούν να χρησιμοποιούνται για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Προϋπόθεση θα είναι μέρος των νέων κατοικιών να διατίθεται με κοινωνικό ή προσιτό μίσθωμα.

 5. Δημόσια γη στα νησιά. Προβλέπεται εξειδικευμένο πρόγραμμα αξιοποίησης δημόσιας γης σε νησιωτικές περιοχές μέσω παραχώρησης σε αναδόχους. Οι κατοικίες που θα κατασκευάζονται θα διατίθενται με προκαθορισμένους όρους προσιτότητας, με έμφαση στις στεγαστικές ανάγκες εργαζομένων σε δημόσιες υπηρεσίες.

6. Ενιαίος Φορέας Στεγαστικής Πολιτικής. Προβλέπεται η δημιουργία φορέα που θα καλύψει το θεσμικό κενό που άφησε η κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας το 2012 και θα διασυνδέεται με το Κτηματολόγιο. Θα έχει κυρίως συντονιστικές, υποστηρικτικές και διαχειριστικές αρμοδιότητες, χωρίς να απαιτείται η μεταβίβαση σε αυτόν της κυριότητας των ακινήτων.

7. Γραφεία Κοινωνικής Μίσθωσης. Δημιουργούνται τοπικοί μηχανισμοί διαμεσολάβησης μεταξύ ιδιοκτητών, δήμων και κοινωνικών υπηρεσιών. Τα γραφεία θα λειτουργούν μέσα στα Κέντρα Κοινότητας των δήμων, καταγράφοντας διαθέσιμα ακίνητα και υποστηρίζοντας προγράμματα κοινωνικής και προσιτής μίσθωσης.

8. Εξειδικευμένο Ταμείο – Θεματοφύλακας. Σχεδιάζεται ειδικός μηχανισμός για τη δημιουργία και τη μακροχρόνια διαχείριση αποθέματος κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Θα λειτουργεί ως revolving fund, με τα έσοδα από τις μισθώσεις να επανεπενδύονται στην επέκταση, την αναβάθμιση και τη συντήρηση του στεγαστικού αποθέματος.

9. Μπόνους δόμησης για κοινωνική κατοικία. Σε επιλεγμένες περιοχές θα μπορούν να παρέχονται πολεοδομικά κίνητρα, όπως αυξημένος συντελεστής δόμησης και ταχύτερες διαδικασίες επανάχρησης ανενεργών κτιρίων. Προϋπόθεση θα είναι μέρος της αναπτυσσόμενης επιφάνειας ή των νέων κατοικιών να διατίθεται για κοινωνική ή προσιτή στέγαση.

10. Νέα Golden Visa με μακροχρόνια μίσθωση. Προτείνεται η δυνατότητα απόκτησης χαρτοφυλακίου περισσότερων του ενός ακινήτων αντί της αποκλειστικής επένδυσης σε ένα ακίνητο, υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα διατίθενται αποκλειστικά σε μακροχρόνια μίσθωση. Η βραχυχρόνια μίσθωση θα αποκλείεται ρητά, ενώ προβλέπεται μηχανισμός ελέγχου της χρήσης των ακινήτων.

11. Κοινωνική κατοικία και αστεγία. Προωθείται η ανάπτυξη ολοκληρωμένου θεσμικού πλαισίου και νέων μηχανισμών για την εφαρμογή κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής και την αντιμετώπιση της αστεγίας.

12. Νέο μοντέλο «Σπίτι Μου». Η επέκταση του προγράμματος προβλέπει διαφορετικό μοντέλο χρηματοδότησης. Αντί της άμεσης επιδότησης επιτοκίου από εθνικούς ή κοινοτικούς πόρους, εξετάζεται η παροχή φορολογικών ελαφρύνσεων στις τράπεζες όταν χορηγούν στεγαστικά δάνεια με χαμηλότερο επιτόκιο σε επιλέξιμους δικαιούχους, κατά το πρότυπο του γαλλικού Prêt à Taux Zéro. Στο πρόγραμμα μπορεί να ενταχθεί και επιδότηση για την αποπεράτωση πρώτης κατοικίας σε ιδιόκτητο οικόπεδο.

13. Χαμηλότερος ΦΠΑ για κατασκευή κοινωνικής και προσιτής κατοικίας. Στο τραπέζι βρίσκεται η εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών. Το μέτρο θα λειτουργεί ως φορολογικό κίνητρο προς τις κατασκευαστικές εταιρείες για την ανέγερση κατοικιών που θα διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό ενοίκιο. Εξετάζεται ο συνδυασμός του με πρόσθετα φορολογικά κίνητρα, όπως απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, με τη στρατηγική να παραπέμπει στα παραδείγματα της Πορτογαλίας, όπου εφαρμόζεται συντελεστής ΦΠΑ 6%, και της Γαλλίας με συντελεστή 10%.

 14. Εθνικός δείκτης τιμών κατοικίας και ενοικίων. Δημιουργείται ενιαίος μηχανισμός παρακολούθησης των τιμών αγοράς και μίσθωσης κατοικιών σε εθνικό, περιφερειακό και τοπικό επίπεδο. Ο δείκτης θα συνδυάζει στοιχεία από μεταβιβάσεις, μισθώσεις, τραπεζικές αποτιμήσεις και φορολογικές δηλώσεις, κατά το πρότυπο του γερμανικού Mietspiegel. Στόχος είναι να υπάρχει σαφέστερη εικόνα για την πορεία των τιμών και μεγαλύτερη διαφάνεια στην αγορά. Η στρατηγική ξεκαθαρίζει, πάντως, ότι στην παρούσα φάση δεν εξετάζεται πλαφόν στα ενοίκια ούτε άλλος διοικητικός περιορισμός στις τιμές.