Ειδικό χωροταξικό για Τουρισμό: Τι αλλάζει για επενδύσεις, AirBnb, δόμηση-Η αντίδραση των Ξενοδόχων

Το δύσκολο πρόβλημα να βάλει φρένο στην άναρχη επέκταση στους κορεσμένους προορισμούς χωρίς να μπλοκάρει τη δραστηριότητα και ταυτόχρονα να κατευθύνει κεφάλαια προς περιοχές με μεγαλύτερα περιθώρια ανάπτυξης επιχειρεί να επιλύσει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Η δημοσίευση της Κοινής Υπουργικής Απόφασης των υπουργών Περιβάλλοντος και Τουρισμού, Σταύρου Παπασταύρου και Ολγας Κεφαλογιάννη, έρχεται να κλείσει ένα θεσμικό κενό που παρέμενε ανοιχτό από το 2012.

Το τελικό κείμενο διατηρεί τον βασικό κορμό του σχεδιασμού που είχε παρουσιαστεί τον Μάιο, ενσωματώνοντας ωστόσο στοχευμένες αλλαγές μετά τη δημόσια διαβούλευση.

Οι παρεμβάσεις αφορούν κυρίως τους όρους δόμησης, τα επενδυτικά κίνητρα και την ευελιξία εφαρμογής των ρυθμίσεων. Ωστόσο, η ξενοδοχειακή αγορά εξακολουθεί να εκφράζει επιφυλάξεις, με τον πρόεδρο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ξενοδόχων Γιάννη Χατζή να επισημαίνει ότι ο πυρήνας των περιορισμών παραμένει σε μεγάλο βαθμό αμετάβλητος.

Πέντε ζώνες με διαφορετικούς κανόνες

Κεντρική επιλογή του νέου πλαισίου είναι η κατάταξη της χώρας σε πέντε κατηγορίες τουριστικής ανάπτυξης, ανάλογα με την ένταση του τουριστικού φαινομένου, την πυκνότητα των τουριστικών κλινών, τον μόνιμο πληθυσμό, τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά και τα καθεστώτα προστασίας.

Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, όπου οι πιέσεις είναι μεγαλύτερες, το ελάχιστο γήπεδο για νέα εκτός σχεδίου ξενοδοχεία αυξάνεται στα 16 στρέμματα. Προβλέπονται έως 100 κλίνες στα πρώτα 16 στρέμματα και έξι κλίνες ανά επιπλέον στρέμμα, μέχρι το ανώτατο όριο της κατηγορίας των ανεπτυγμένων περιοχών. Παράλληλα ενισχύονται τα κίνητρα για την αξιοποίηση διατηρητέων και παραδοσιακών κτιρίων.

Στις Ανεπτυγμένες Περιοχές το όριο διαμορφώνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στις Αναπτυσσόμενες και στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης στα οκτώ στρέμματα. Το βάρος μεταφέρεται στην ποιοτική αναβάθμιση, στις ειδικές μορφές τουρισμού, στο glamping και στην επανάχρηση εγκαταλελειμμένων ή παραδοσιακών κτιρίων.

Ιδιαίτερη σημασία αποκτούν οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, που περιλαμβάνουν ορεινές, αγροτικές, ακριτικές και συνοριακές περιοχές. Μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων μπορούν να δοθούν πρόσθετα πολεοδομικά κίνητρα για την προσέλκυση επενδύσεων και την τόνωση των τοπικών οικονομιών.

Αυστηρότεροι κανόνες για τα νησιά

Ξεχωριστό καθεστώς θεσπίζεται για τον νησιωτικό χώρο, ο οποίος χωρίζεται σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκταση. Στα μεσαία και μικρότερα νησιά τα νέα καταλύματα περιορίζονται έως τις 100 κλίνες, ενώ οι οργανωμένοι υποδοχείς επιτρέπονται μόνο ως ήπιας ανάπτυξης και με μειωμένο κατά 50% συντελεστή δόμησης.

Στις μικρές νησίδες κάτω των 1.000 στρεμμάτων επιτρέπονται μόνο ήπιες δραστηριότητες, όπως glamping έως 50 ατόμων, τουριστική κατοικία υπό προϋποθέσεις και μικρά καταφύγια σκαφών. Παράλληλα, απαγορεύεται κάθε νέα κατασκευή σε απόσταση 0-25 μέτρων από την ακτογραμμή, με περιορισμένες εξαιρέσεις.

Στις περιοχές Natura 2000 επιτρέπονται μόνο ήπιες μορφές τουρισμού φύσης, ενώ τα ορειβατικά καταφύγια περιορίζονται στα 200 τ.μ.

Η φέρουσα ικανότητα γίνεται «φίλτρο» για τις επενδύσεις

Για πρώτη φορά αποκτά κεντρικό ρόλο η φέρουσα ικανότητα κάθε προορισμού. Η σχετική έκθεση καθίσταται υποχρεωτική στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για τις πλέον επιβαρυμένες περιοχές και συγκεκριμένες νησιωτικές ζώνες. Η τεκμηρίωση επεκτείνεται και σε μεμονωμένες μονάδες άνω των 50 κλινών σε μικρούς οικισμούς και άνω των 150 κλινών σε μεγαλύτερες περιοχές.

Περιορισμοί στα Airbnb και προστασία επενδύσεων

Το πλαίσιο επιτρέπει την επιβολή χωρικών περιορισμών στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ακόμη και ζώνες απαγόρευσης ή περιορισμούς στη νέα προσφορά. Στη νησιωτική χώρα προβλέπεται άμεσα η αναστολή νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) για νεόδμητες κατοικίες.

Παράλληλα, προστατεύονται οι υφιστάμενες και αδειοδοτημένες επενδύσεις μέσω μεταβατικών διατάξεων, ενώ διατηρούνται σε ισχύ οι εγκεκριμένοι περιβαλλοντικοί όροι μέχρι τη λήξη τους. Προωθείται επίσης η επανάχρηση παλαιών τουριστικών μονάδων, η ενεργειακή αναβάθμιση και η αξιοποίηση ΑΠΕ, ενώ για τις νέες μονάδες προβλέπεται συλλογή ομβρίων και προωθείται η χρήση θαλασσινού νερού στις πισίνες.

Το νέο χωροταξικό επιχειρεί έτσι να συνδυάσει περιορισμό της υπερσυγκέντρωσης, προστασία του φυσικού χώρου και προσέλκυση επενδύσεων εκεί όπου ο τουρισμός μπορεί να αναπτυχθεί χωρίς να υπερβαίνει τις αντοχές κάθε προορισμού.