Το “παράδοξο” με τα ακίνητα: Πανάκριβα ενοίκια, πολλές κενές κατοικίες-Πού αποδίδεται, πώς αλλάζει

Σε μία χώρα όπως η Ελλάδα που αντιμετωπίζει οξύ στεγαστικό πρόβλημα και στην οποία τα ενοίκια έχουν εκτοξευτεί στα ύψη είναι μάλλον παράλογο να παραμένουν πολλές κατοικίες κλειστές και ανεκμετάλλευτες. Και όμως, συμβαίνει. Πολύ έγκαιρα, εδώ και κάποιους μήνες το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών κατέγραψε αριθμητικά το πρόβλημα. 

Νίκος Γιαννόπουλος

Σ’ ένα συνολικό απόθεμα 6,6 εκατομμυρίων κατοίκων, κενές μένουν περίπου 2.800.000. Πρακτικά ένα στα τρία σπίτια

Αν μιλήσουμε, ειδικότερα, για την Αθήνα και την Περιφέρεια Αττικής (στην οποία κατοικεί ο μισός πληθυσμός της χώρας) έχουν καταγραφεί 526.000 κενές κατοικίες.

Το ίδιο φαινόμενο παρατηρείται και στα νησιά του Αργοσαρωνικού και μάλιστα σε πιο απόλυτους ρυθμούς. Στην Αίγινα το 64% των κατοικιών είναι κλειστές, στον Πόρο το 57%, στην Υδρα σχεδόν το 60%.

Και έτσι, κοντολογίς, δημιουργείται το εξής παράδοξο: από τη μια πλευρά υπάρχει μεγάλη ζήτηση για κατοικίες, από την άλλη ένα μεγάλο απόθεμα αδρανούς στέγασης που παραμένει μη αξιοποιημένο.

• Αναρωτιέται κανείς γιατί και πως συμβαίνει αυτό; Πολύ μεγάλο μέρος των κενών κατοικιών είναι δευτερεύουσες κατοικίες, παλαιά ακίνητα σε κληρονομικά ή οικογενειακά καθεστώτα, ή περιουσίες με υψηλό κόστος συντήρησης/ανακαίνισης.

Παράλληλα, όπως τονίζουν άνθρωποι του real estate, η διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση ή πώληση είναι πολύ μικρότερη από τον συνολικό αριθμό των κενών σπιτιών, κάτι που εντείνει την κρίση στέγης. Τα σπίτια παραμένουν κλειστά ενώ ο κόσμος δεν έχει που να μείνει και πληρώνει, όταν καταφέρνει να βρει διαμέρισμα, “τρελές” υπεραξίες.

Κανείς βέβαια ιδιοκτήτης δεν έχει παρανοήσει για να κρατά ένα ακίνητο στο οποίο δεν μένει κλειστό (όταν αυτό δεν είναι το εξοχικό του βέβαια).

Υπάρχουν, δηλαδή, οικονομικά, νομικά ή διοικητικά εμπόδια που αποτρέπουν τους ιδιοκτήτες από το να διαθέσουν τα ακίνητά τους στην αγορά (πώληση ή ενοικίαση). Το πρόβλημα είναι και θεσμικό/οικονομικό, όχι θέμα ζήτησης (η οποία υπάρχει και είναι τεράστια, όπως όλοι γνωρίζουμε).

Πολλοί ιδιοκτήτες φοβούνται το κόστος μίας ανακαίνισης η οποία πρέπει να περιλαμβάνει και την ενεργειακή αναβάθμιση. Σε πολλές περιπτώσεις η ανακαίνιση μπορεί να κοστίζει ακόμη και 50.000 ευρώ.

• Παράλληλα, φορολογικοί λόγοι μπορούν να λειτουργήσουν εξίσου αποθαρρυντικά. Στην Ελλάδα υπάρχει και ο ΕΝΦΙΑ και η φορολογία εισοδήματος από ενοίκια. Κάποιοι δεν προχωρούν γι’ αυτές ακριβώς τις αιτίες.

Τέλος, συχνός αποτρεπτικός παράγοντας είναι τα κληρονομικά ζητήματα και η πολυϊδιοκτησία. Τα πράγματα είναι απλά: Πολλά σπίτια ανήκουν σε πολλούς κληρονόμους. Για να αξιοποιηθεί το ακίνητο πρέπει να συμφωνήσουν όλοι — κάτι που συχνά δεν συμβαίνει. Έτσι παρατηρεί κανείς πολλά σπίτια, τόσο στις μεγάλες πόλεις όσο και στην περιφέρεια να αφήνονται, αβοήθητα, στη φθορά του χρόνου και σαπίζουν.

• Θα μπορούσε βέβαια να εφαρμοστεί το μέτρο που εφαρμόζεται σε πολύ μεγάλες πόλεις της Ευρώπης όπως το Παρίσι και η Βαρκελώνη. Οι εκεί δήμοι επιβάλλουν επιπλέον φόρο σε σπίτια που μένουν άδεια για χρόνια.

Αλλά αυτό που μπορεί να γίνει κυρίως είναι η κρατική ή δημοτική παρέμβαση. Το κράτος ή ο δήμος νοικιάζει το σπίτι από τον ιδιοκτήτη και εν συνεχεία το διαθέτει σε χαμηλό ενοίκιο σε νέους ή εργαζόμενους συμβάλλοντας έτσι στην λύση, έστω μερική, του στεγαστικού προβλήματος (αλλά και στη μείωση των τιμών).

Προσώρας, τίποτα από τα δύο δεν γίνεται στην Ελλάδα. Γι’ αυτό και η κατάσταση αλαλούμ συνεχίζεται. Ένα μικρό σπίτι, κάτω από 60 τετραγωνικά στο Γκύζη νοικιάζεται (ανακαινισμένο) 650 ευρώ (πρόσφατο παράδειγμα που τέθηκε στα υπόψιν του γράφοντος).