Στεγαστικό: Η εικόνα στην αγορά, οι προκλήσεις και οι δυσοίωνες εκτιμήσεις για το 2026

Από τις μεγάλες προκλήσεις που έχει να αντιμετωπίσει μέσα στο 2026 η ελληνική κοινωνία (και κατ’ επέκταση η ελληνική κυβέρνηση) είναι η στεγαστική κρίση που λόγω της τεράστιας ακρίβειας στην αγορά και την ενοικίαση των ακινήτων επιτείνεται. Μία απλή ματιά στα νούμερα θα σας πείσουν. 

Νίκος Γιαννόπουλος

Στο τέλος του 2025 2,3 εκατομμύρια κατοικίες ανά την Ελλάδα είχαν παραμείνει κενές με τα ενοίκια να εκτοξεύονται στην στρατόσφαιρα. Το τεράστιο αυτό νούμερο αντιστοιχεί στο 34,5% του συνόλου των κατοικιών της χώρας (!) γεγονός που αποτυπώνει το μέγεθος της κρίσης.

Την ίδια ώρα, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, οι τιμές πώλησης των ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά 72,6% στο χρονικό διάστημα από το 2017 έως και το 2024. Οι τιμές, που ήταν ήδη αρκετά “τσιμπημένες” και ουσιαστικά απλησίαστες για τους περισσότερους μέσα στο μνημονιακό ζόφο σχεδόν διπλασιάστηκαν την ίδια ώρα που ο τραπεζικός δανεισμός βρισκόταν σε χαμηλά επίπεδα. Πρακτικά όσο και τότε όσο και τώρα ελάχιστοι μπορούν να προβούν σε αγορά κατοικίας, ειδικά νεόδμητης.

Αυτό αποδεικνύεται και από το γεγονός ότι σχεδόν το 50% των νοικοκυριών καθυστερεί την εξόφληση είτε των δόσεων του στεγαστικού δανείου είτε του ενοικίου.

Υπάρχει σαφές πρόβλημα ρευστότητας και τα νοικοκυριά, πολύ φυσιολογικά, δίνουν προτεραιότητα στην επιβίωση και σε άλλα επείγοντα έξοδα (όπως οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας).

Στις τουριστικές περιοχές, οι επίδοξοι ενοικιαστές έχουν να παλέψουν και με το… θηρίο του Airbnb. Οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν εκτοξεύσει τα ενοίκια κατά 70%+ σε κεντρικές γειτονιές στην Αθήνα, περιορίζοντας τις επιλογές για τους μόνιμους ενοικιαστές.

Από το 2025 όμως, επιβλήθηκαν κάποιοι  περιορισμοί σε Αθήνα-Θεσσαλονίκη (π.χ. max ημέρες μίσθωσης) και φόροι (15% flat για Airbnb) έτσι ώστε να πιεστούν ιδιοκτήτες να επιστρέψουν σε μακροχρόνιες μισθώσεις.

Παράλληλα, τα υψηλότερα κόστη διαχείρισης (καθαρισμοί, φθορές) και ο κορεσμός αγοράς κάνουν το Airbnb λιγότερο ελκυστικό.

Λόγω  όμως των παραπάνω δεδομένων, ένας στους τρεις ενοικιαστές εξακολουθεί να καταβάλλει το 1/3 του εισοδήματός του για το ενοίκιό του ενώ το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης στους νέους έχει υποχωρήσει στο πολύ χαμηλό 11%. Οι άνθρωποι μέχρι και 34 ετών έχουν πλέον ως βασική επιλογή να μένουν στα παιδικά τους δωμάτια μέχρι… νεωτέρας.

Η κυβέρνηση προωθεί τα προγράμματα “Σπίτι μου” (το δεύτερο δεν είχε μεγάλη επιτυχία), ανακοίνωσε την κατασκευή συνολικά 1350 προσιτών κατοικιών σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Πάτρα αλλά δεν δουλεύει στην κατεύθυνση να “επιστρέψουν” κενά ακίνητα στην αγορά. Η επιλογή αυτή φαίνεται ότι δεν συμβάλλει στην ουσιαστική και ριζική λύση του προβλήματος, τουλάχιστον μέχρι στιγμής.

Παράλληλα, στα κλειστά σπίτια θα επιδοτηθεί η ανακαίνιση έως και 90% (τα ποσά θα φτάσουν μέχρι και τις 36.000 ευρώ) με υποχρέωση να δοθεί το ακίνητο σε προσιτό ενοίκιο για τέσσερα χρόνια. Την ίδια ώρα θα αυξηθεί ο ΕΝΦΙΑ για τράπεζες και servicers που κρατούν κατοικίες κλειστές.

Οι προβλέψεις πάντως για το νέο έτος δεν είναι ιδιαίτερα θετικές. Τα ενοίκια, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς θα αυξηθούν κατά 3% τουλάχιστον και τα νοικοκυριά θα εξακολουθήσουν να δαπανούν τουλάχιστον το 36% του εισοδήματός για το ενοίκιό τους. Το εν λόγω ποσοστό είναι σχεδόν διπλάσιο του ευρωπαϊκού μέσου όρου.

Είναι, άρα, σαφές ότι για τη λύση του ζητήματος απαιτούνται περισσότερο ρηξικέλευθες επιλογές οι οποίες προς το παρόν δεν υιοθετούνται.