Τροπολογία για νέο ΝΟΚ: Ισχύει για άδειες μετά τον Δεκέμβριο του 2024-Εκτός τετραγωνικών έρκερ, κλιμακοστάσια

Την προσαρμογή των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού στις υποδείξεις του Συμβουλίου της Επικρατείας περιλαμβάνει η τροπολογία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που κατατέθηκε στη Βουλή. Δίνεται διέξοδος παράκαμψης ακόμα και των δικαστικών αποφάσεων που ακύρωσαν οικοδομικές άδειες με τα bonus του ΝΟΚ, με την πληρωμή ενός τέλους απευθείας προς τους δήμους για έργα πρασίνου.

Παράλληλα, εξαιρούνται ευθέως από την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ όλες οι μεγάλες επενδύσεις αλλά και όσες χρηματοδοτούνται από το ΕΣΠΑ και το Ταμείο Ανάκαμψης.

Η ρύθμιση δεν διευκρινίζει πάντως πώς θα εφαρμοστεί η απόφαση ως προς τις μη υλοποιημένες άδειες.

Σύμφωνα με την συνοδευτική έκθεση, προβλέπονται τα ακόλουθα:

Επιλύεται μια σειρά ζητημάτων που άπτονται της εφαρμογής των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, σε εναρμόνιση με τις αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας. Μέσω των προτεινόμενων ρυθμίσεων, θωρακίζονται οι οικοδομικές άδειες με αποδεδειγμένη έναρξη εργασιών έως την 11η Δεκεμβρίου 2024 και αναθεωρούνται υποχρεωτικά αυτές των οποίων οι εργασίες δεν είχαν εκκινήσει έως την ανωτέρω ημερομηνία. Παράλληλα, εισάγεται το μέτρο του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου για οικοδομικές άδειες στις οποίες έχει γίνει χρήση των κινήτρων του Ν.Ο.Κ., οι οποίες ακυρώνονται με δικαστική απόφαση ή έχουν προσβληθεί με αίτηση ακυρώσεως, ώστε να αποτραπεί η δημιουργία ημιτελών κτισμάτων στον αστικό και περιαστικό ιστό, με συνέπειες στο περιβάλλον και στη δημόσια υγεία και ασφάλεια.

Αντίστοιχα, μέσω του μέτρου του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου, εξασφαλίζεται η προστασία των οικοδομικών αδειών οι οποίες συνδέονται με χρηματοδοτικά προγράμματα προκειμένου να αποτραπεί η απώλεια πολύτιμων δημόσιων και Ευρωπαϊκών πόρων και να ενισχυθεί περαιτέρω η χρηματοδοτική αξιοπιστία του Κράτους. Προς πλήρη εναρμόνιση με τη νομολογία, καταργούνται τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις του Ν.Ο.Κ. που κρίθηκαν αντισυνταγματικά και ενσωματώνονται στο πολεοδομικό σχεδιασμό τα κίνητρα των οποίων κρίθηκε ως αντισυνταγματική η οριζόντια εφαρμογή τους.

Συνολικώς, με τις προτεινόμενες διατάξεις, επιδιώκεται ο συγκερασμός ασφάλειας δικαίου, της προστασίας των διοικουμένων που οικοδόμησαν βασιζόμενοι στο τότε ισχύον νομοθετικό καθεστώς, καθώς και της υποχρέωσης εναρμόνισης με τη νομολογία του Ανώτατου Διοικητικού Δικαστηρίου.

Όσον αφορά τις αποφάσεις Ολομέλειας του ΣτΕ, κρίθηκε ότι:

α) Το σύστημα των άρθρων του Ν.Ο.Κ., ήτοι της παρ. Ι του άρθρου ΙΟ, της Παρ. 8 του άρθρου 15, της παρ. 2 του άρθρου 19 και της παρ. Ι του άρθρου 25, με τα οποία παρέχονται προσαυξήσεις στον συντελεστή της δόμησης και το ύψος, ως κίνητρα για την ανέγερση κτηρίων, δεν αντίκεινται, κατ’ αρχήν, από μόνα τους, στην παρ. 2 του άρθρου 24 του Συντάγματος. Εντούτοις, τα κίνητρα του Ν.Ο.Κ., λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους, δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών κατ’ εφαρμογή του, αλλά πρέπει να συμπεριληφθούν στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό, στον οποίο σταθμίζονται οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον, λαμβάνοντας υπόψη τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού.

β) Οι προβλέψεις της παρ. 6 του άρθρου ΙΙ του Ν.Ο.Κ. για την προσμέτρηση ή μη στον συντελεστή δόμησης διαφόρων χώρων, θεμιτώς θεσπίζονται οριζοντίως με τον Ν.Ο.Κ., διότι δεν αποτελούν ζήτημα που ανάγεται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Ωστόσο, είναι αντισυνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των παταριών, του κτίσματος- δώματος έως τριάντα πέντε (35) τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.), καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αντιθέτως, συνταγματικός κρίθηκε ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των έρκερ, ήτοι αρχιτεκτονικών στοιχείων περιορισμένων διαστάσεων και των κλιμακοστασίων που δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης, καθώς δεν αυξάνουν την οικιστική πυκνότητα.

γ) Τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας δεν καταλαμβάνουν καταρχήν τις οικοδομικές άδειες των οποίων η υλοποίηση έχει αποδεδειγμένα αρχίσει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024, ημερομηνία κατά την οποία το Δικαστήριο ανακοίνωσε το περιεχόμενο των αποφάσεων.

Τα βασικά σημεία της ρύθμισης:

– Η πιστοποίηση του κατά πόσο είχε ξεκινήσει να υλοποιείται μια οικοδομική άδεια στις 11 Δεκεμβρίου με τα κίνητρα του ΝΟΚ (όταν το ΣτΕ εξέδωσε ανακοίνωση σε σχέση με την απόφαση) παραπέμπεται στο μέλλον, μέσω της έκδοσης προεδρικού διατάγματος. Τα κριτήρια αναφέρονται λίγο-πολύ στην απόφαση του ΣτΕ, αλλά έπρεπε να εξειδικευτούν από το Υπουργείο Περιβάλλοντος. Να σημειωθεί ότι το διάστημα αμέσως μετά την απόφαση του ΣτΕ υπήρξαν καταγγελίες από πολλές περιοχές στην Αττική (λ.χ. Κηφισιά) ότι επιχειρούνταν οι εργασίες να ξεκινήσουν «νύχτα», ώστε να προλάβουν να πιστοποιήσουν την απαιτούμενη πρόοδο.

– Οσες οικοδομικές άδειες με κίνητρα ΝΟΚ δεν είχαν ξεκινήσει να υλοποιούνται έως τις 11 Δεκεμβρίου, θα μπορούν να αναθεωρηθούν, χωρίς επιπλέον κόστος (δεν καταβάλλονται φόροι, παράβολα, εισφορές και κρατήσεις) για να υλοποιηθούν χωρίς τα κίνητρα του ΝΟΚ. Την ίδια ευεργετική διάταξη μπορεί να χρησιμοποιηθεί… και σε όσες οικοδομικές άδειες είχαν εκδοθεί με κίνητρα του ΝΟΚ και ξεκίνησαν να υλοποιούνται, εφόσον αναθεωρηθούν (όχι για αύξηση των κινήτρων, αλλά για οποιαδήποτε αιτία). Πρόκειται για ένα  ξεκάθαρο «δώρο» του υπουργείου Περιβάλλοντος στην κατασκευαστική αγορά.

– Το υπουργείο Περιβάλλοντος προχωρά ένα βήμα παραπέρα, δίνοντας τη δυνατότητα να χτιστούν τα κτίρια για τα οποία υπάρχει ακυρωτική δικαστική απόφαση ή εκκρεμεί η έκδοση δικαστικής απόφασης. Αλλά και όσα έχουν ενταχθεί σε χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης ή το ΕΣΠΑ. Οι ιδιοκτήτες και ο εργολάβος της οικοδομής θα καταθέσουν στο δήμο (μέσω του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων) ένα ποσό που θα οριστεί στη συνέχεια. Τα χρήματα αυτά θα πρέπει να διατεθούν για «πράσινα έργα» (με ένα σχέδιο που έχει τον ευφάνταστο τίτλο Ειδικό Σχέδιο Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου Αναβάθμισης Πόλεων- ΕΣΠΙΑΠ). Ο τρόπος χρήσης των χρημάτων είναι αρκετά διασταλτικός, καθώς μπορεί να αφορά ακόμα και τη βελτίωση υφιστάμενων κοινόχρηστων χώρων, δηλαδή την κάλυψη καθημερινών αναγκών των δήμων. Αυτό σημαίνει ότι οι πολίτες σε περιοχές όπως λ.χ. ο Άλιμος ή η Βάρη-Βούλα- Βουλιαγμένη, που σταμάτησαν μέσω προσφυγών δεκάδες οικοδομικές άδειες, τώρα μπορεί να τις δουν να υλοποιούνται με την επίφαση κάποιου νέου χώρου πρασίνου.

Το ακόμα πιο ενδιαφέρον είναι ότι η δυνατότητα αυτή παρέχεται όχι μόνο σε περιπτώσεις όπου έχει ολοκληρωθεί ο φέρων οργανισμός του κτιρίου (και είναι όντως ελάχιστες), αλλά και σε περιπτώσεις που δεν έχει ολοκληρωθεί, δηλαδή η κατασκευή βρίσκεται λ.χ. στο επίπεδο… του υπογείου. Η έγκριση τέτοιων περιπτώσεων γίνεται μέσω έγκρισης από τα κεντρικά συμβούλια πολεοδομικών θεμάτων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ) και αρχιτεκτονικής (ΚΕΣΑ), δύο αδιαφανή όργανα του υπουργείου Περιβάλλοντος (δεν δημοσιεύουν ούτε ατζέντα, ούτε αποφάσεις), επομένως μπορεί να «διασωθεί» άγνωστος αριθμός αδειών χωρίς κανείς να μάθει την αιτία, πέραν του ορατού αποτελέσματος.

Η ρύθμιση αυτή θα τεθεί στον έλεγχο του ΣτΕ καθώς οι λεπτομέρειές της θα προωθηθούν μέσω προεδρικού διατάγματος. Πάντως με την τροπολογία αναστέλλεται η επιβολή των κυρώσεων για όσες άδειες ακυρώθηκαν, όπως πρόστιμο ανέγερσης και διατήρησης ή απαγόρευση μεταβίβασης.

– Τέλος, εξαιρούνται ευθέως από την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ οικοδομικές άδειες με bonus του ΝΟΚ οι οποίες αφορούν μεγάλες επενδύσεις: ειδικά σχέδια χωρικής ανάπτυξης δημοσίων ή ιδιωτικών ακινήτων (ΕΣΧΑΣΕ και ΕΣΧΑΔΑ), καθώς και Σχέδια Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ), όπως είναι η επένδυση στο Ελληνικό. Το ενδιαφέρον είναι ότι οι επενδύσεις αυτές, εφόσον είχαν ξεκινήσει πριν από το 2020-2021 (οπότε και θεσμοθετήθηκε από το ΥΠΕΝ η συνδυαστική εφαρμογή των κινήτρων), όπως η μεγάλη επένδυση στο Ελληνικό, δεν είχε συνυπολογίσει την επιπλέον δόμηση που προσέφεραν τα κίνητρα του ΝΟΚ και η οποία προστέθηκε στη συνέχεια ως «δώρο» από την Πολιτεία.Unmute

– Επίσης εξαιρούνται ακίνητα για τα οποία εκδόθηκαν υπουργικές αποφάσεις με τις οποίες θεσπίζονται ειδικές και εντοπισμένες ρυθμίσεις για την προστασία διατηρητέων κτιρίων.