Το υπό διαβούλευση σχέδιο ΚΥΑ προβλέπει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση θα υπόκειται πλέον σε «χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς», ανάλογα με την ένταση της τουριστικής πίεσης, τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά και τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής. Πρόκειται για μία βασική διαφοροποίηση σε σχέση με το προηγούμενο μοντέλο ανάπτυξης, καθώς για πρώτη φορά ανοίγει θεσμικά ο δρόμος για γεωγραφικές ζώνες περιορισμού, χρονικά όρια λειτουργίας ακινήτων αλλά και αναστολή έκδοσης νέων αριθμών μητρώου ακινήτων (ΑΜΑ) στις πλατφόρμες της ΑΑΔΕ.

Παράλληλα, το νέο χωροταξικό ενσωματώνει πλέον τις κλίνες της βραχυχρόνιας μίσθωσης στον υπολογισμό της συνολικής τουριστικής επιβάρυνσης κάθε προορισμού. Μέχρι σήμερα, ο σχεδιασμός βασιζόταν κυρίως στις ξενοδοχειακές υποδομές, με αποτέλεσμα σε αρκετές νησιωτικές και τουριστικά ανεπτυγμένες περιοχές η πραγματική πίεση να εμφανίζεται υποεκτιμημένη λόγω της εκρηκτικής ανάπτυξης των Airbnb.

Σημαντικές αλλαγές φέρνει το σχέδιο και για τις νέες τουριστικές επενδύσεις. Σε σχέση με το προηγούμενο πλαίσιο, αυξάνεται αισθητά η ελάχιστη αρτιότητα για τη δημιουργία νέων τουριστικών μονάδων. Στις πλέον κορεσμένες περιοχές η αρτιότητα ανεβαίνει στα 16 στρέμματα, ενώ στις ανεπτυγμένες τουριστικά περιοχές ορίζεται στα 12 στρέμματα και στις αναπτυσσόμενες στα 8 στρέμματα. Ειδικά στα νησιά, τίθενται για πρώτη φορά και ανώτατα όρια δυναμικότητας νέων ξενοδοχειακών μονάδων.

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό κατατάσσει τις 1.035 δημοτικές ενότητες της χώρας σε πέντε κατηγορίες με βασικό κριτήριο τη σχέση τουριστικών κλινών προς μόνιμο πληθυσμό. Στις «περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης» εντάσσονται μεταξύ άλλων η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Σκιάθος, όπου επιβάλλονται οι αυστηρότεροι περιορισμοί. Ακολουθούν οι «ανεπτυγμένες περιοχές», όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και δημοφιλείς νησιωτικοί προορισμοί, ενώ ειδικές προβλέψεις υπάρχουν και για τις αναπτυσσόμενες ή πρώιμης ανάπτυξης περιοχές.

Ξεχωριστό κεφάλαιο αφορά τη νησιωτική χώρα, η οποία διαχωρίζεται σε τρεις κατηγορίες ανάλογα με το μέγεθος των νησιών. Στα μεσαίου μεγέθους νησιά — μεταξύ αυτών Μύκονος, Πάρος, Σαντορίνη και Τήνος — δεν θα επιτρέπεται η δημιουργία νέων ξενοδοχείων κάτω των τριών αστέρων, ενώ η δυναμικότητα νέων μονάδων θα περιορίζεται στις 100 κλίνες.

Την ίδια στιγμή, το σχέδιο διατηρεί ευνοϊκό καθεστώς για μεγάλες οργανωμένες τουριστικές επενδύσεις, όπως τα ΕΣΧΑΣΕ, ΕΣΧΑΔΑ και τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα, αν και στα περισσότερα νησιά προβλέπεται μείωση κατά 50% του συντελεστή δόμησης για αυτές τις αναπτύξεις.

Ιδιαίτερη σημασία αποδίδεται και στην προστασία του παράκτιου μετώπου, καθώς το νέο πλαίσιο προβλέπει πλήρη απαγόρευση δόμησης σε απόσταση μικρότερη των 25 μέτρων από τον αιγιαλό, ενισχύοντας τους περιβαλλοντικούς περιορισμούς σε σχέση με όσα ίσχυαν έως σήμερα.

Η κυβέρνηση έχει δώσει περιθώριο 15 ημερών για δημόσια διαβούλευση, με στόχο η τελική Κοινή Υπουργική Απόφαση να έχει ολοκληρωθεί έως τα τέλη Ιουνίου. Τόσο η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη όσο και ο υπουργός Περιβάλλοντος Σταύρος Παπασταύρου άφησαν ανοιχτό το ενδεχόμενο βελτιώσεων στο τελικό κείμενο, επιχειρώντας να καθησυχάσουν τις αντιδράσεις της αγοράς και των επενδυτών.