Η απόφαση εξειδικεύει τις διατάξεις του νόμου 5281/2026, με τίτλο «Ενεργή Μάχη», ο οποίος προωθήθηκε από το Υπουργείο Κλιματικής Κρίσης και Πολιτικής Προστασίας, εισάγοντας ένα νέο, ολοκληρωμένο πλαίσιο για τον ετήσιο αντιπυρικό καθαρισμό οικοπέδων.

Το νέο θεσμικό πλαίσιο ενσωματώνει σημαντικές βελτιώσεις, ιδίως στα άρθρα 41 και 43 του νόμου, οι οποίες προέκυψαν μέσα από τη διαδικασία της δημόσιας διαβούλευσης. Στη διαμόρφωση των τελικών ρυθμίσεων συνέβαλε ουσιαστικά και η ΠΟΜΙΔΑ, τόσο με τη συμμετοχή της στη διαβούλευση όσο και με τις τεκμηριωμένες προτάσεις που υπέβαλε στην πολιτική ηγεσία του Υπουργείου. Πολλές από αυτές έγιναν αποδεκτές, ενισχύοντας την αποτελεσματικότητα αλλά και τη δικαιοσύνη του νέου πλαισίου.

Στόχος: Πρόληψη και όχι τιμωρία

Ο νέος νόμος και η εφαρμοστική ΚΥΑ συγκροτούν ένα συνεκτικό και πρακτικά εφαρμόσιμο σύστημα υποχρεώσεων για τους ιδιοκτήτες, επικαρπωτές, μισθωτές και χρήστες οικοπέδων. Κεντρικός στόχος δεν είναι η επιβολή κυρώσεων, αλλά η διευκόλυνση και η ενθάρρυνση της οικειοθελούς συμμόρφωσης των πολιτών.

Η φιλοσοφία του νέου πλαισίου εστιάζει στην ενίσχυση της πυροπροστασίας στον αστικό ιστό, μέσω του συστηματικού ετήσιου καθαρισμού των οικοπέδων, με σκοπό την πρόληψη εκδήλωσης και εξάπλωσης πυρκαγιών.

Τι περιλαμβάνει ο υποχρεωτικός καθαρισμός

Ο καθαρισμός των οικοπέδων αποτελεί κρίσιμο μέτρο πρόληψης πυρκαγιάς και περιλαμβάνει:

• κοπή και απομάκρυνση ξερών χόρτων, ζιζανίων και θάμνων,
• απομάκρυνση εύφλεκτων υλικών, απορριμμάτων και εγκαταλελειμμένων αντικειμένων,
• καθαρισμό από κλαδιά, φύλλα και λοιπή φυτική ύλη,
• αραίωση πυκνής ή ανεξέλεγκτης βλάστησης,
• διατήρηση του χώρου καθαρού καθ’ όλη τη διάρκεια της αντιπυρικής περιόδου.

Η υποχρέωση αφορά:

• οικόπεδα εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεως,
• ακίνητα εντός οικισμών,
• εκτάσεις που βρίσκονται σε απόσταση έως 100 μέτρων από τα όρια οικισμών,
• εκτός σχεδίου γήπεδα στα οποία υπάρχει κτίσμα,

υπό την προϋπόθεση ότι δεν υπάγονται στη δασική νομοθεσία.

Από την υποχρέωση εξαιρούνται οι συντηρούμενοι και περιποιημένοι κήποι κατοικιών και πολυκατοικιών.

Ποιοι είναι υπόχρεοι

Υπόχρεοι για τον καθαρισμό είναι:

• οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων,
• οι επικαρπωτές,
• οι μισθωτές ή λοιποί χρήστες,
• οι φορείς του Δημοσίου για τα ακίνητα που διαχειρίζονται ή κατέχουν.

Νέα ενιαία προθεσμία: Από 1 Απριλίου έως 15 Ιουνίου

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά την επιμήκυνση και ενοποίηση της προθεσμίας τόσο για τον καθαρισμό όσο και για την υποβολή της σχετικής δήλωσης.

Πλέον, οι υπόχρεοι έχουν στη διάθεσή τους 76 ημέρες, από την 1η Απριλίου έως και την 15η Ιουνίου κάθε έτους, για να:

1. ολοκληρώσουν τον καθαρισμό του οικοπέδου τους και
2. υποβάλουν τη σχετική δήλωση στην ηλεκτρονική πλατφόρμα entity[“software”,”akatharista.gov.gr”,”Ηλεκτρονική πλατφόρμα δηλώσεων καθαρισμού οικοπέδων”].

Η συγκεκριμένη ρύθμιση αποτέλεσε πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ και προβλέπεται δυνατότητα περαιτέρω παράτασης, εφόσον κριθεί αναγκαίο.

Εφόσον η προθεσμία παρέλθει χωρίς την υποβολή δήλωσης, τεκμαίρεται ότι ο υπόχρεος συναινεί στον αυτεπάγγελτο καθαρισμό του ακινήτου του από τον οικείο δήμο.

Αυστηρότερα πρόστιμα για μη καθαρισμό

Το διοικητικό πρόστιμο για τη μη εκπλήρωση της υποχρέωσης καθαρισμού αυξάνεται σε 1 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, από 0,50 ευρώ που ίσχυε έως σήμερα.

• Ελάχιστο πρόστιμο: 200 ευρώ
• Ανώτατο πρόστιμο: 2.000 ευρώ

Επιπλέον, ο υπόχρεος θα επιβαρύνεται και με το πλήρες κόστος του αυτεπάγγελτου καθαρισμού από τον οικείο δήμο.

Σημαντικές εγγυήσεις υπέρ των πολιτών

Η νέα ΚΥΑ εισάγει ουσιαστικές δικλείδες προστασίας για τους πολίτες:

Προηγούμενη ενημέρωση πριν από την επιβολή προστίμου

Το πρόστιμο για μη καθαρισμό δεν επιβάλλεται αυτομάτως. Προϋπόθεση αποτελεί η προηγούμενη ενημέρωση του υπόχρεου από τον δήμο ή την αρμόδια Πυροσβεστική Υπηρεσία, ώστε να του δοθεί η δυνατότητα συμμόρφωσης.

Μείωση προστίμου κατά 50% σε περίπτωση συμμόρφωσης

Εάν ο υπόχρεος συμμορφωθεί εκ των υστέρων, καθαρίζοντας και συντηρώντας το οικόπεδο, και υποβάλει εμπρόθεσμα ένσταση, το επιβληθέν διοικητικό πρόστιμο μειώνεται κατά 50%.

Προσωπική κοινοποίηση των κυρώσεων

Η πράξη επιβολής προστίμου θα κοινοποιείται προσωπικά στον ενδιαφερόμενο και όχι απλώς με ανάρτηση στα γραφεία του δήμου ή της Πυροσβεστικής, ενισχύοντας τη διαφάνεια και την ασφάλεια δικαίου.

Νέα, μειωμένα πρόστιμα για μη υποβολή δήλωσης

Σημαντικά μειώνονται τα πρόστιμα για τη μη υποβολή της δήλωσης καθαρισμού:

• 500 ευρώ, εφόσον δεν έχει πραγματοποιηθεί καθαρισμός,
• 100 ευρώ, εφόσον ο καθαρισμός έχει πραγματοποιηθεί αλλά δεν δηλώθηκε.

Υπενθυμίζεται ότι το προηγούμενο καθεστώς προέβλεπε ενιαίο πρόστιμο 1.000 ευρώ σε κάθε περίπτωση.

Ηπιότερες ποινικές κυρώσεις για ψευδή δήλωση

Σημαντική είναι και η αναμόρφωση των ποινικών κυρώσεων σε περίπτωση ψευδούς δήλωσης καθαρισμού.

Πλέον προβλέπονται:

• ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι (6) μηνών,
• χρηματική ποινή 5.000 ευρώ.

Το προηγούμενο καθεστώς προέβλεπε φυλάκιση έως δύο ετών και χρηματικές ποινές από 12.600 έως 54.000 ευρώ.

Αναστολή ποινικής δίωξης έως την εξέταση ένστασης

Με τη νέα ΚΥΑ προβλέπεται ότι:

• ποινική δίωξη για ψευδή δήλωση δεν ασκείται πριν από την παρέλευση της δεκαήμερης προθεσμίας υποβολής ένστασης,
• η εμπρόθεσμη υποβολή ένστασης αναστέλλει την ποινική διαδικασία έως την έκδοση οριστικής απορριπτικής απόφασης.

Η πρόβλεψη αυτή αποτρέπει την άσκοπη άσκηση ποινικών διώξεων και περιορίζει την ταλαιπωρία τόσο των πολιτών όσο και της Δικαιοσύνης.

Δυνατότητα φυσικής υποβολής δήλωσης

Για όσους αδυνατούν να χρησιμοποιήσουν την ηλεκτρονική πλατφόρμα, παρέχεται η δυνατότητα υποβολής της υπεύθυνης δήλωσης με φυσική παρουσία σε ΚΕΠ ή στην αρμόδια Πυροσβεστική Υπηρεσία.

Η δυνατότητα αυτή ισχύει στις εξής περιπτώσεις:

• γενικευμένης δυσλειτουργίας ή μη διαθεσιμότητας της πλατφόρμας,
• υπόχρεων ηλικίας άνω των 67 ετών,
• ατόμων με αναπηρία που διαθέτουν πιστοποίηση από το ΚΕΠΑ,
• περιπτώσεων ανωτέρας βίας, έκτακτης ανάγκης ή φυσικών καταστροφών.

Υποχρεώσεις των δήμων για τα υπολείμματα καθαρισμού

Οι δήμοι υποχρεούνται πλέον να ορίζουν συγκεκριμένους και κατάλληλους χώρους απόθεσης των υπολειμμάτων καθαρισμού, όπου θα μεταφέρονται τα προϊόντα κοπής και αποψίλωσης από τα συνεργεία. Στη συνέχεια, οι δημοτικές υπηρεσίες θα αναλαμβάνουν την αποκομιδή τους.

Η πρόβλεψη αυτή επιλύει ένα σημαντικό πρακτικό πρόβλημα που είχε ανακύψει κατά την εφαρμογή του προηγούμενου πλαισίου.

Καθοριστική η συμβολή της ΠΟΜΙΔΑ

Οι βελτιώσεις που ενσωματώθηκαν στο τελικό κείμενο του νόμου και της ΚΥΑ αποτελούν προϊόν ουσιαστικού διαλόγου μεταξύ της πολιτικής ηγεσίας του Υπουργείου και των άμεσα ενδιαφερόμενων φορέων.

Ιδιαίτερη ήταν η συμβολή του τέως Υπουργού Κλιματικής Κρίσης και Πολιτικής Προστασίας, κ. Γιάννη Κεφαλογιάννη, ο οποίος επέδειξε διάθεση συνεργασίας κατά τη νομοθετική διαδικασία.

Η ΠΟΜΙΔΑ, ως ο βασικός εκπρόσωπος των ιδιοκτητών ακινήτων της χώρας, συνέβαλε αποφασιστικά στη διαμόρφωση ενός πλαισίου πιο λειτουργικού, αναλογικού και αποτελεσματικού.

Κάλεσμα ενόψει της αντιπυρικής περιόδου 2026

Με την αντιπυρική περίοδο να ξεκινά την 1η Μαΐου και να ολοκληρώνεται στις 31 Οκτωβρίου 2026, η ΠΟΜΙΔΑ καλεί όλους τους υπόχρεους ιδιοκτήτες, χρήστες και διαχειριστές οικοπέδων και ακαλύπτων χώρων να προχωρήσουν άμεσα:

• στον απαιτούμενο καθαρισμό των ακινήτων τους,
• στη διατήρησή τους σε καθαρή κατάσταση καθ’ όλη τη διάρκεια της αντιπυρικής περιόδου,
• και στην έγκαιρη υποβολή της σχετικής δήλωσης.

Η συμμόρφωση με τις νέες διατάξεις δεν αποτελεί μόνο νομική υποχρέωση, αλλά και πράξη κοινωνικής ευθύνης, που συμβάλλει ουσιαστικά στην προστασία της ανθρώπινης ζωής, της περιουσίας και του φυσικού περιβάλλοντος από τον κίνδυνο πυρκαγιάς.

Η ΚΥΑ εξειδικεύει τις διατάξεις του ν. 4662/2020 με τις κύριες αλλαγές που εισάγονται με το νόμο 5281/2026 (Α’ 28) και θέτει, όπως τονίζεται σε σχετική ανακοίνωση του υπουργείου, «σαφείς κανόνες για την πρόληψη πυρκαγιών, ενισχύοντας τον έλεγχο, τη διαφάνεια και την αποτελεσματικότητα των παρεμβάσεων από τους αρμόδιους φορείς».

Όσον αφορά τον καθαρισμό των οικοπέδων και τις προθεσμίες, οι ιδιοκτήτες, νομείς, επικαρπωτές και μισθωτές ακινήτων υποχρεούνται να προβαίνουν σε καθαρισμό των οικοπέδων και εκτός σχεδίου με κτίσμα, καθώς και ακάλυπτων χώρων από την 1η Απριλίου έως τις 15 Ιουνίου κάθε έτους, καθώς και στη συντήρησή τους καθ’ όλη τη διάρκεια της αντιπυρικής περιόδου (έως 31 Οκτωβρίου).

Οι υποχρεώσεις αφορούν ιδίως περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών, καθώς και εκτάσεις σε ακτίνα έως 100 μέτρων από αυτές, εφόσον δεν υπάγονται στη δασική νομοθεσία.

Υποβολή δήλωσης καθαρισμού

Σχετικά με την δήλωση του καθαρισμού , όπως ορίζεται από την ΚΥΑ , μετά την ολοκλήρωση των εργασιών, οι υπόχρεοι οφείλουν να υποβάλουν έως τις 15 Ιουνίου υπεύθυνη δήλωση στην ειδική ηλεκτρονική πλατφόρμα του υπουργείου https://akatharista.apps.gov.gr . Προβλέπεται επίσης, σύμφωνα με την ΚΥΑ, δυνατότητα υποβολής μέσω ΚΕΠ και Πυροσβεστικών Υπηρεσιών σε περιπτώσεις αντικειμενικής αδυναμίας.

Εργασίες καθαρισμού

Οι απαιτούμενες εργασίες περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων:

-Απομάκρυνση ξηρής βλάστησης και φυτικών υπολειμμάτων

-Κλάδεμα δέντρων και αραίωση θάμνων

-Συλλογή και μεταφορά υλικών καθαρισμού

-Απομάκρυνση εύφλεκτων υλικών και απορριμμάτων

-Διατήρηση χαμηλού φορτίου καύσιμης ύλης καθ’ όλη την περίοδο υψηλού κινδύνου

Έλεγχοι και κυρώσεις

Όπως ορίζεται από την ΚΥΑ, οι Δήμοι αξιοποιούν το Εθνικό Μητρώο για την υποστήριξη των ελέγχων, ενώ το Πυροσβεστικό Σώμα διενεργεί ελέγχους αποκλειστικά κατόπιν καταγγελίας κατά την αντιπυρική περίοδο.

Σε περιπτώσεις μη συμμόρφωσης προβλέπονται κυρώσεις ως εξής:

Για μη υποβολή δήλωσης:

-500 ευρώ, εφόσον δεν έχει πραγματοποιηθεί ούτε καθαρισμός ούτε υποβολή δήλωσης

-100 ευρώ, εφόσον έχει πραγματοποιηθεί καθαρισμός αλλά δεν έχει υποβληθεί δήλωση

Για μη καθαρισμό οικοπέδου/ακάλυπτου χώρου σε 1 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με ελάχιστο ποσό 200 ευρώ και ανώτατο όριο 2.000 ευρώ

Αυτεπάγγελτος καθαρισμός από τον δήμο με καταλογισμό δαπάνης

Ποινικές κυρώσεις σε περίπτωση ψευδούς δήλωσης (φυλάκιση τουλάχιστον 6 μηνών και χρηματική ποινή 5.000 ευρώ)

Ενίσχυση πρόληψης και συντονισμού

Όπως τονίζεται στη σχετική ανακοίνωση, στόχος είναι η έγκαιρη προετοιμασία ενόψει της αντιπυρικής περιόδου και η ουσιαστική μείωση του κινδύνου εκδήλωσης και εξάπλωσης πυρκαγιών.

Σημειώνεται ότι το υπουργείο καλεί όλους τους πολίτες και τους αρμόδιους φορείς να συμβάλουν ενεργά στην εφαρμογή των μέτρων, επιδεικνύοντας υπευθυνότητα και συνεργασία για την προστασία της ανθρώπινης ζωής, της περιουσίας και του φυσικού περιβάλλοντος.

Ποιες οι αλλαγές που επέρχονται 

Όπως έγινε γνωστό από το υπουργείο Κλιματικής Κρίσης και Πολιτικής Προστασίας, με τα άρθρα 41, 43 και 44 του Νόμου 5182/2026 (Α’ 28) και την Κ.Υ.Α. το υφιστάμενο νομικό καθεστώς περί των καθαρισμών οικοπεδικών και λοιπών και ακάλυπτων χώρων και του Εθνικού Μητρώου Τήρησης Μέτρων Προληπτικής Πυροπροστασίας Ιδιοκτησιών συμπληρώνεται και τροποποιείται.

Συνοπτικά, οι κύριες αλλαγές στο υπάρχον θεσμικό πλαίσιο που επέρχονται, σύμφωνα με ενημέρωση του υπουργείου, είναι οι παρακάτω:

1. Στους υπόχρεους προς υποβολή δήλωσης καθαρισμού στο Εθνικό Μητρώο Τήρησης Μέτρων Προληπτικής Πυροπροστασίας Ιδιοκτησιών εντάσσονται και οι νομείς, που είχαν πριν την υποχρέωση καθαρισμού αλλά δεν υποχρεούνταν σε δήλωση αυτού,

2. Η καταληκτική ημερομηνία καθαρισμού και δήλωσής του στο Μητρώο ταυτίζονται εξαρχής ως η 15η Ιουνίου εκάστου έτους – δε διαφοροποιείται, όπως τονίζεται από την Πολιτική Προστασία, η υποχρέωση συντήρησης καθαρισμού καθ’ όλη τη διάρκεια της αντιπυρικής περιόδου,

3. Εισάγονται εξαιρέσεις στο πεδίο εφαρμογής (εκτός των διαμορφωμένων κήπων που συνεχίζει να ισχύει εισάγεται εξαίρεση και για τις γεωργικές καλλιέργειες και βοσκήσιμες γαίες, τους χώρους με αδυναμία πρόσβασης κ.α.),

4. Εισάγεται πρόβλεψη για την προστασία της χλωρίδας και της βιοποικιλότητας και προστίθεται άρθρο που καθορίζει τη διαχείριση των προϊόντων καθαρισμού με την εφαρμογή του Κανονισμού Καθαριότητας των Δήμων και την υπόδειξη από αυτούς κατάλληλων σημείων απόθεσης,

5. Εισάγεται διαδικασία δήλωσης με φυσικό τρόπο στα Κ.Ε.Π. ή στις Πυροσβεστικές Υπηρεσίες, σε περίπτωση αποδεδειγμένης αδυναμίας χρήσης ηλεκτρονικών υπηρεσιών ή σε ευπαθείς ομάδες 

6. Εξειδικεύεται ο τρόπος ορισμού των ελεγκτικών κλιμακίων των Δήμων,

7. Οι κυρώσεις που επιβάλλονται σε περίπτωση μη εκπλήρωσης των ανωτέρω υποχρεώσεων από τους υπόχρεους τροποποιούνται ως προς το ύψος του προστίμου και πλέον ορίζονται ως εξής:

α. το πρόστιμο που επιβάλλεται από τους αρμόδιους φορείς ελέγχου για τη μη υποβολή δήλωσης μειώνεται από 1000 ευρώ σε: – 500 ευρώ, εφόσον δεν έχει γίνει ούτε καθαρισμός ούτε υποβολή δήλωσης, – 100 ευρώ εφόσον έχει γίνει ο καθαρισμός αλλά δεν έχει υποβληθεί δήλωση,

β. το πρόστιμο για το μη καθαρισμό ενός οικοπεδικού /ακάλυπτου χώρου αυξάνεται από πενήντα λεπτά (0,50) του ευρώ σε ένα (1) ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με ελάχιστο ποσό τα 200 ευρώ με ανώτατο όριο τις 2.000 ευρώ,

γ. Εφόσον υποβληθεί ένσταση το πρόστιμο για το μη καθαρισμό μπορεί να μειωθεί κατά 50%, εφόσον κατά τη διαδικασία της ένστασης ολοκληρωθούν οι ενέργειες καθαρισμού.

8. Οι κυρώσεις για την υποβολή ψευδούς δήλωσης μειώνονται από τουλάχιστον 2 χρόνια φυλάκισης σε τουλάχιστον 6 μήνες και χρηματική ποινή από το προηγούμενο εύρος 12.600 – 54.000 ευρώ σε 5.000 ευρώ.

Σημειώνεται ότι με την Κ.Υ.Α. καταργείται η Πυροσβεστική Διάταξη 20/2024.

Τις συμφωνίες υπογράφουν ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου και ο διευθύνων σύμβουλος της Ελληνική Διαχειριστική Εταιρεία Υδρογονανθράκων και Ενεργειακών Πόρων (ΕΔΕΥΕΠ) Άρης Στεφάτος, ενώ εκ μέρους της κοινοπραξίας συνυπογράφει ο επικεφαλής της HELLENiQ ENERGY.

Αμέσως μετά, οι συμβάσεις θα εισαχθούν στη Βουλή προς κύρωση, ανοίγοντας τον δρόμο για την εκκίνηση του ερευνητικού προγράμματος της Chevron.

Σύμφωνα με πληροφορίες, το επενδυτικό πλάνο αναπτύσσεται σε τρία στάδια:

• Στην πρώτη φάση προβλέπονται δισδιάστατες σεισμικές έρευνες με ελάχιστη εγγυημένη δαπάνη άνω των 20 εκατ. ευρώ.
• Στη δεύτερη φάση, που αφορά την απόκτηση τρισδιάστατων δεδομένων, οι επενδύσεις ανέρχονται σε 24 εκατ. ευρώ.
• Η τρίτη φάση περιλαμβάνει ερευνητική γεώτρηση, με εκτιμώμενο κόστος που προσεγγίζει τα 100 εκατ. ευρώ.

Οι σεισμικές εργασίες τοποθετούνται χρονικά προς τα τέλη του 2026, με το ερευνητικό σκάφος που θα ναυλώσει η Chevron να καλύπτει θαλάσσια έκταση περίπου 47.000 τετραγωνικών χιλιομέτρων.

Η εξέλιξη αυτή εντάσσεται σε ένα ευρύτερο διεθνές περιβάλλον, όπου το δόγμα της «αμερικανικής ενεργειακής κυριαρχίας» διευρύνει τη δραστηριότητα των μεγάλων αμερικανικών ομίλων. Η παρουσία τόσο της ExxonMobil όσο και της Chevron στον ελληνικό τομέα υδρογονανθράκων ενισχύει τη γεωστρατηγική βαρύτητα της χώρας σε μια περίοδο ανακατατάξεων στην Ανατολική Μεσόγειο.

Οι δύο ενεργειακοί κολοσσοί επεκτείνουν ταυτόχρονα τη δραστηριότητά τους σε Μέση Ανατολή, Αφρική και Μαύρη Θάλασσα, ενώ κινούνται δυναμικά και σε αγορές όπως το Ιράκ, η Αλγερία και το Αζερμπαϊτζάν. Στην Ελλάδα, οι παραχωρήσεις «Δυτικά» και «Νοτιοδυτικά» της Κρήτης με την ExxonMobil έχουν ήδη κυρωθεί από το 2019, με την επόμενη φάση να αφορά την περαιτέρω εμβάθυνση των ερευνών.

Το ζητούμενο πλέον είναι η επιτάχυνση των ερευνητικών γεωτρήσεων ώστε να διαπιστωθεί αν οι ενδείξεις για σημαντικά κοιτάσματα φυσικού αερίου νότια της Κρήτης θα επιβεβαιωθούν. Σε ένα περιβάλλον αυξημένου ανταγωνισμού και ενεργειακής αναδιάταξης, η Αθήνα επιχειρεί να κεφαλαιοποιήσει το momentum, διεκδικώντας ρόλο σταθερού και αξιόπιστου ενεργειακού κόμβου στην περιοχή.

Τα κύρια σημεία της τοποθέτησής του ήταν:

• Τέλος στην πολυνομία και τις ασάφειες που επικρατούσαν για χρόνια γύρω από τα όρια χιλιάδων οικισμών, κυρίως σε αγροτικές και νησιωτικές περιοχές.
• Ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου, ειδικά για ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτές, καθώς θα γνωρίζουν πλέον με σαφήνεια τι επιτρέπεται και πού.
• Προστασία του περιβάλλοντος, μέσω της καθορισμένης και νόμιμης δόμησης.
• Το Διάταγμα βασίζεται σε δεδομένα από το Κτηματολόγιο, την ΕΛΣΤΑΤ και άλλες δημόσιες βάσεις, διασφαλίζοντας ακρίβεια και εγκυρότητα.

Η ρύθμιση αυτή θεωρείται από το Υπουργείο ως απαραίτητη για την επιτάχυνση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων και για τη διασύνδεση με έργα υποδομής και ενέργειας.

Όπως επισήμανε ο Υπουργός, μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), το οποίο ακύρωσε την διαδικασία οριοθέτησης των οικισμών που τα τελευταία 30 χρόνια γίνονταν από τους Νομάρχες, κρίνοντάς την μη επιστημονικά τεκμηριωμένη, η Πολιτεία με το νέο Προεδρικό Διάταγμα έρχεται να ορίσει ξεκάθαρα και με επιστημονικά κριτήρια τον τρόπο οριοθέτησής τους, δίνοντας τέλος στην ανασφάλεια  των ιδιοκτητών, οι οποίοι αντιμετώπιζαν τον κίνδυνο να δουν τις περιουσίες τους να αμφισβητούνται σε ενδεχόμενες προσφυγές.

«Το νέο Προεδρικό Διάταγμα έρχεται να αποτυπώσει με επιστημονικό τρόπο τις διαδικασίες οριοθέτησης των οικισμών και να εξασφαλίσει τις ιδιοκτησίες των πολιτών που μέχρι πρότινος βρίσκονταν σε καθεστώς ανασφάλειας. Θυμίζω ότι από το 2017 στο Ρέθυμνο και από το 2019 στο Πήλιο υπήρχε πολεοδομική στασιμότητα και οι άνθρωποι εκεί έβλεπαν τις ιδιοκτησίες τους να απαξιώνονται» τόνισε μεταξύ άλλων ο κ. Παπασταύρου.

Αναφερόμενος δε, στα 220 νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που υλοποιούνται στη χώρα μας, υπογράμμισε ότι «δεν συνιστούν απλά μια μεταρρύθμιση, αλλά πραγματική πολεοδομική επανάσταση». 

Μια ακόμα παράμετρος του νέου Προεδρικού Διατάγματος που επισήμανε ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, έχει να κάνει με την ενίσχυση της τάσης επιστροφής στην περιφέρεια, δεδομένου ότι πλέον όσοι ενδιαφέρονται για αγορές οικοπέδων σε τέτοιες περιοχές θα μπορούν να το κάνουν με ασφάλεια, χωρίς τον κίνδυνο να αμφισβητηθεί η ιδιοκτησία τους.

Απαντώντας στις πρόσφατες δηλώσεις του Προέδρου του ΠΑΣΟΚ-ΚΙΝΑΛ κ. Νίκου Ανδρουλάκη, από τη Μακρυνίτσα, περί απαξίωσης των ιδιοκτησιών, ο κ. Παπασταύρου επισήμανε ότι δείχνουν άγνοια του θέματος, δεδομένου ότι το Προεδρικό Διάταγμα έρχεται ακριβώς να εξασφαλίσει τις ιδιοκτησίες αυτές και να αποκαταστήσει πολεοδομικές εκκρεμότητες και αδικίες δεκαετιών. «Ο δημόσιος διάλογος πρέπει να είναι τεκμηριωμένος. Δεν θέλω να πιστεύω ότι ο κ. Ανδρουλάκης τζογάρει συνειδητά στην ανασφάλεια. Επαναλαμβάνω, όποιος έχει πραγματική αντικειμενική και γεωγραφική σχέση με τον οικισμό δεν έχει να φοβάται τίποτα», ανέφερε χαρακτηριστικά.

Όσον αφορά στο ζήτημα του Θαλάσσιου Χωροταξικού Σχεδιασμού, στον διεθνή διαγωνισμό για έρευνες υδρογονανθράκων σε θαλάσσιες περιοχές της χώρας μας, αλλά και στο ενδιαφέρον της αμερικανικής Chevron, ο Υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας τόνισε ότι οι σημαντικές αυτές εξελίξεις συνδέονται μεταξύ τους άμεσα. «Η Πολιτεία οφείλει να διεκδικεί κάθε δυνατότητα που έχει η πατρίδα μας. Κι αυτό κάνουμε, γιατί το οφείλουμε στα παιδιά μας και στις επόμενες γενιές», επισήμανε μεταξύ άλλων.

Δίνοντας δε το χρονοδιάγραμμα του διαγωνισμού, ο κ. Παπασταύρου είπε ότι στόχος είναι μέχρι το τέλος Δεκεμβρίου του τρέχοντος έτους να επικυρωθεί από την Βουλή, ώστε το 2026 να ξεκινήσουν οι σεισμικές έρευνες από τον ανάδοχο.

Τέλος, αναφερόμενος στις επιδοτήσεις ρεύματος για τις επιχειρήσεις, ο Υπουργός επισήμανε ότι η σχετική πλατφόρμα θα ανοίξει στις 12 Μαΐου. «Η βασική μας προτεραιότητα είναι πάντα η καταπολέμηση της ακρίβειας και κάθε μας πρωτοβουλία ξεκινάει με αυτόν τον στόχο. Δεν υπάρχει ωστόσο ένα μέτρο για να το επιτύχουμε, αλλά απαιτείται συντονισμός και συνδυασμός μέτρων», κατέληξε ο κ. Παπασταύρου.

Ανδρέας Μαραθιάς

Μέχρι χθες στην αίθουσα δεν είχε προσέλθει κανένας βουλευτής από την Πλεύση Ελευθερίας και τους “Σπαρτιάτες”, ενώ ενδεικτικό του όγκου της δικογραφίας είναι το γεγονός ότι συνεργάτες πρώην υπουργού Μεταφορών Χρήστου Σπίρτζη, ο οποίος έχει δικαίωμα πρόσβασης καθώς εμπλέκται το όνομα του, χρειάστηκαν σχεδόν 7 ώρες προκειμένου να μεταφέρουν το υλικό ενός terabyte σε σκληρό δίσκο.

Να σημειωθεί ότι μέχρι πρότινος κάναμε λόγο για δικογραφία 60.000 σελίδων, ωστόσο σύμφωνα με νεότερες πληροφορίες φθάνει τις 80-90 χιλιάδες σελίδες, ενώ ο Τάσος Οικονομόπουλος ο οποίος ήταν ο πρώτος  βουλευτής της Νίκης που πήγε για να ενημερωθεί, έκανε λόγο για 100.000 σελίδες και όπως δήλωσε “ξεκινήσαμε μελέτη θα σας πούμε την άλλη εβδομάδα και πρόσθεσε “είμαστε στο πλευρό των θυμάτων αγωνιζόμαστε για την αλήθεια και τη δικαιοσύνη”.

Να σημειωθεί ότι η αίθουσα 168 θα παραμείνει ανοιχτή όσο χρειαστεί, ωστόσο η όλη διαδικασία για τη ενημέρωση των κομμάτων θα διαρκέσει αρκετές ημέρες και από τις 10 Μαΐου πρέπει αναμενονται οι αποφάσεις των κομμάτων σχετικά με την κατάθεση της πρότασης τους για σύσταση προανακριτικής επιτροπής και γύρω στα μέσα Μαϊου πιθανότατα να συνεδριάσει η Ολομέλεια για να λάβει τη σχετική απόφαση.

Αντιδράσεις για την απαγόρευση δόμησης σε οικόπεδα μικρών οικισμών

Στο μεταξύ το ενδιαφέρον βουλευτών της ΝΔ και όχι μόνο φαίνεται πως συγκεντρώνει το Προεδρικό Διάταγμα που απαγορεύει τη δόμηση σε οικόπεδα σε 10.000 οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων.

Οι “γαλάζιοι”  βουλευτές με ερωτήσεις τους αντιδρούν και δεν κρύβουν τον προβληματισμό τους καθώς χιλιάδες  πολίτες βρίσκονται αντιμέτωποι με το ενδεχόμενο τα ακίνητά τους να καταστούν μη άρτια και μη οικοδομήσιμα.

“Οι ρυθμίσεις αυτές έχουν σημαντικές αρνητικές συνέπειες για χιλιάδες πολίτες, ιδιοκτήτες ακινήτων ειδικά στα νησιά των Κυκλάδων. Και τούτο διότι με τον σχεδιασμό που αποτυπώνεται στο επίμαχο ΠΔ, ένα τμήμα των σημερινών οικισμών, τίθεται πλέον εκτός οικισμού, και άρα ανατρέπεται η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητά του” τονίζει στην ερώτηση που κατέθεσε στη Βουλή ο Φίλιππος Φόρτωμας, βουλευτής Κυκλάδων της ΝΔ, ενώ παράλληλα και ο βουλευτής Αργολίδας Γιάννης Ανδριανός επισημαίνει  πως χιλιάδες ιδιοκτήτες δεν θα έχουν δικαίωμα δόμησης, καθώς πλέον τα οικόπεδα κάτω των δύο στρεμμάτων χαρακτηρίζονται μη οικοδομήσιμα χάνοντας έως και το 90% της αξίας τους.

Όπως αναφέρει στην ερώτησή του προς προς τους αρμόδιους υπουργούς “Πρόκειται για ένα βαρύ πλήγμα στους ιδιοκτήτες αυτών των οικοπέδων και θα συμβάλει στην ερήμωση των μικρών αυτών οικισμών ή στην αλλαγή του χαρακτήρα τους, καθώς ευνοεί την πώληση των ιδιοκτησιών αυτών σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές σε ιδιώτες ή εταιρείες που κατόπιν θα συνενώσουν όμορα τεμάχια γης προκειμένου να τα εκμεταλλευτούν οικοδομικά” και καλώντας τη κυβέρνηση  να αναθεωρήσει τις προβλέψεις του σχετικού ΠΔ.

Επίσης και ο βουλευτής Ηρακλείου Λευτέρης Αυγενάκης υπογραμμίζει πως “Το νέο θεσμικό πλαίσιο έχει προκαλέσει ανησυχία στην τοπική αυτοδιοίκηση, καθώς και την τοπική κοινωνία του Ηρακλείου, καθώς τίθεται εκτός ορίων οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων, οι οποίοι έχουν δημιουργηθεί μετά το 1983 και άρα εγείρεται ζήτημα αρτιότητας και οικοδομησιμότητας των αντίστοιχων οικοπέδων’, αναφέρει στην ερώτησή του

Να σημειωθεί ότι οι ερωτήσεις των βουλευτών της ΝΔ, όπως επίσης των βουλευτών Κώστα Κεφαλογιάννη, Δημήτρη Καλογερόπουλου και Μάνου Κόνσολα, έχουν γίνει κατά μόνας, ενώ παράλληλα και τα κόμματα της αντιπολίτευσης έχουν καταθέσει επίκαιρες ερωτήσεις προς τους αρμοδιους υπουργους αντιδρώντας στο ΠΔ.

Ειδικότερα ερώτηση με θέμα “Νέο ΠΔ 194/2025 -Απαξίωση μικροϊδιοκτησιών και εγκατάλειψη της ελληνικής υπαίθρου μέσω περιορισμών στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων” κατέθεσε σύσσωμη η ΚΟ του ΠΑΣΟΚ-Κινήματος Αλλαγής, με πρώτη υπογράφουσα την Μιλένα Αποστολάκη (Βορείου Τομέα Αθηνών), αλλά και ο Παναγιώτης Παρασκευαΐδης (Λέσβου) με θέμα “Απαξίωση της μικρομεσαίας ιδιοκτησίας σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, μέσω του νέου ΠΔ 194/2025 – Επιτείνεται η ερημοποίηση και εγκατάλειψη της Ελληνικής Επαρχίας”.

Από τον ΣΥΡΙΖΑ-ΠΣ κατατέθηκε ερώτηση από 16 βουλευτές, με επικεφαλής την Έλενα Ακρίτα και θέμα “Απαράδεκτη και πρωτοφανής η απαξίωση ιδιοκτησιών πολιτών σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων”, αλλά και αναφορά από τον βουλευτή Λάρισας Βασίλη Κόκκαλη με θέμα “Άμεση Αναστολή εφαρμογής των άδικων διατάξεων του ΠΔ που οριοθετεί τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, κατά τρόπο που αχρηστεύει την μικρή ακίνητη περιουσία και οδηγεί σε εγκατάλειψη των οικισμών”, ενώ επίκαιρη ερώτηση κατέθεσε ο Χάρης Μαμουλάκης (βουλευτής Ηρακλείου) με θέμα “Θα αναστείλετε την εφαρμογή του ΠΔ 194/2025 που απαξιώνει την περιουσία των μικρών ιδιοκτητών;”.

Και από το ΚΚΕ, ερώτηση με θέμα “Να ληφθούν μέτρα ώστε να μη χάσουν το δικαίωμα οικοδόμησης μικροϊδιοκτησίες κάτω των δύο στρεμμάτων σε οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων” κατέθεσαν οι βουλευτές Μαρία Κομνηνάκα, Διαμάντω Μανωλάκου και Μανώλης Συντυχάκης.

Προς το παρόν οι έχοντες εκτάσεις κάτω των 2 στρεμμάτων, σε οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων βάσει ορίων που δεν συμφωνούν με τον προσδιορισμό τους το 1923, δεν μπορούν πια να χτίσουν σε αυτές.

Η Κυβέρνηση υποστηρίζει πως δεν αφήνει στον “αέρα” οικισμούς, αλλά διορθώνει εκκρεμότητα δεκαετιών. Οι πολιτικοί μηχανικοί διαφωνούν.

Στο μεσοδιάστημα, τρεις φορές (2005, 2017 και 2019) το Συμβούλιο της Επικρατείας πήρε αποφάσεις, στις οποίες έκρινε ως παράνομες και αντισυνταγματικές τις οριοθετήσεις και επεκτάσεις ορίων οικισμών που είχαν γίνει το ‘90, με απόφαση του τότε Νομάρχη «ή υπουργού».

Η τελευταία (προ εξαετίας) απόφαση 1268/2019 αφορούσε το Πήλιο. Είχε προηγηθεί το Ρέθυμνο.

Μετά την απόφαση του ΣτΕ το 2019, σχεδόν 11.000 οικισμοί που “μεγάλωσαν” με απόφαση νομάρχη ή υπουργού ή με πληθυσμό μικρότερο των 2.000 κατοίκων δεν μπορούσαν να οικοδομήσουν στα οικόπεδα τους.

Μηχανικοί υποστηρίζουν πως έκτοτε οι Πολεοδομίες να αρνούνται να προχωρήσουν σε έκδοση αδειών δόμησης σε περιοχές που δεν ήταν εντός των ορίων των οικισμών -βάσει πάντα τα όρια του 1923.

Αυτοί που πλήττονται από τον ΠΔ είναι όσοι έχουν εκτάσεις σε περισσότερους από 10.000 οικισμούς προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων που ανήκαν στη Ζώνη Γ’ Οικισμών, περιπτώσεις που με το νέο Προεδρικό Διάταγμα βγαίνουν εκτός ορίου -άρα γίνονται μη άρτιες, μη οικοδομήσιμες.

Στο νέο προεδρικό διάταγμα δεν υπάρχει προσδιορισμός για τη Ζώνη Γ. Στο προηγούμενο προσχέδιο περιλάμβανε τις περιοχές του οικισμού μετά τη Β1 Ζώνη -τμήμα που έχει δημιουργηθεί μεταξύ του 1923 και του 1983-, με το καθορισμένο όριο του οικισμού να έχει προκύψει -όπως διαβάσατε ήδη και μάλλον έχετε εμπεδώσει “με απόφαση Νομάρχη ή υπουργού”.

Αυτή η ζώνη λοιπόν, “αφαιρέθηκε” στην απόφαση του ΣτΕ, μολονότι πολλές από αυτές τις περιοχές που όρισαν νομάρχες, έχουν δομηθεί. Για αυτήν τη συνθήκη, δεν θα υπάρξουν συνέπειες.

Όσοι δεν έχουν δομήσει και πλήρωναν φόρους ΕΝΦΙΑ, οι περιουσίες τους γίνονται αγροτεμάχια και αδόμητες: χιλιάδες ακίνητα χάνουν το δικαίωμα οικοδόμησης. Δεν βγαίνει σχετική άδεια, ενώ αν κάποιος που την έχει εξασφαλίσει και αρχίσει να χτίζει, μπορεί να έλθει αντιμέτωπος με καταγγελία και να γίνει έκθετος.

Το ΠΔ εισάγει τρεις ζώνες (εντός σχεδίου, εκτός σχεδίου και εκτός ορίων) και περιορίζει δραστικά τις επιτρεπόμενες χρήσεις στους μικρούς οικισμούς: επιτρέπονται κατοικία, βασικές κοινωνικές και υγειονομικές δομές, μικρές εμπορικές δραστηριότητες, τουριστικά καταλύματα έως 100 κλίνες και εγκαταστάσεις του αγροτικού τομέα.

Ωστόσο, για προϋφιστάμενους του 1923 και παραδοσιακούς οικισμούς, όπως είναι οι οικισμοί του Πηλίου , προβλέπεται ξεχωριστή ρύθμιση μέχρι την ολοκλήρωση πολεοδομικών σχεδίων.

Το υπουργείο Περιβάλλοντος επιμένει μέχρι σήμερα πως ο στόχος του νέου Προεδρικού Διατάγματος είναι να υπάρχει “ασφάλεια δικαίου” και για αυτό έγινε η οριοθέτηση με ΠΔ, καθώς «ο πρόεδρος της Δημοκρατίας έχει την ανώτατη θεσμική κατοχύρωση».

Ο Ευθύμιος Μπακογιάννης, Γενικός Γραμματέας του Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος μιλώντας στην ERTNews είπε πως

«για να υπάρχει ασφάλεια δικαίου στο πολεοδομικό σχεδιασμό, καταθέσαμε προεδρικό διάταγμα με προδιαγραφές για την οριοθέτηση των οικισμών από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Αυτές οι προδιαγραφές δεν είναι άμεσα εφαρμοστέες. Δεν ξυπνήσαμε, δηλαδή μια ημέρα και άλλαξε το καθεστώς που ισχύει στη δόμηση στους οικισμούς. Το ΠΔ δίνει στο υπουργείο και τους μελετητές που έχει επιλέξει, τον τρόπο και τη μεθοδολογία και τα επιστημονικά κριτήρια με τα οποία θα πάνε οι μελετητές σε κάθε οικισμό, θα καταγράψουν τα πραγματικά δεδομένα».

Υποστήριξε ότι η ανασφάλεια που έχει προκύψει σε χιλιάδες οικισμούς «έχει προκύψει λόγω της οριοθέτησης των νομαρχών» που επαναλαμβάνουμε πως ίσχυε από το 1983 και τόνισε πως «δεν έχει αλλάξει πάντως τίποτα από χθες μέχρι σήμερα στο καθεστώς δόμησης των οικισμών της χώρας, εκτός των οικισμών Ρεθύμνου και Πηλίου που έχουν ακυρωθεί τα όρια τους από το ΣτΕ από το 2019 και δεν εκδίδουν οικοδομικές άδειες. Για όλους τους υπόλοιπους οικισμούς δεν έχει να κάνει αυτό το ΠΔ με την αλλαγή των όρων δόμησης που ισχύουν σήμερα».

Μετά το χάος που προκλήθηκε πληροφορίες αναφέρουν πως το υπουργείο Περιβάλλοντος ενημέρωσε ότι μελετά νομοθετική ρύθμιση, γενικότερα επί του ΠΔ και ειδικότερα για την Ζώνη Γ.

Η αρχή έγινε με την παρουσία του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρου Παπασταύρου στην ERTNews, όπου είπε κατ’ αρχάς ότι

«η οριοθέτηση των οικισμών γινόταν από το 1985, από τον νομάρχη. Το 2005, το 2017 και το 2019 το ΣτΕ είπε ότι δεν ήταν σωστή αυτή η οριοθέτηση, καθώς ο νομάρχης ήταν αναρμόδιος και πως τα κριτήρια δεν ήταν μεθοδολογικά σωστά. Ως αποτέλεσμα, ακύρωσε την οριοθέτηση οικισμών στην Κρήτη και στο Πήλιο και έτσι εν δυνάμει, έθεσε σε κίνδυνο την οριοθέτηση όλων αυτών των οικισμών. Άρα, το Προεδρικό Διάταγμα που προετοίμασε ο προκάτοχός μου, ο Θόδωρος Σκυλακάκης, όχι απλά δεν αφήνει “στον αέρα” τους οικισμούς, αλλά κάνει ακριβώς το αντίθετο, διορθώνει μια εκκρεμότητα δεκαετιών».

Στα της “διαγραφής” της Ζώνης Γ ο κύριος Παπασταύρου δήλωσε ότι «η Πολιτεία με επιστημονικά κριτήρια, σεβόμενη την αξιολόγηση του ΣτΕ, μελετά νομοθετική ρύθμιση μέσα από την οποία θα προσπαθήσει να ενσωματώσει τα ακίνητα που έχουν γεωγραφική, πραγματική ή οικιστική σχέση με τον οικισμό».

Δηλαδή, το υπουργείο εξετάζει τη δημιουργία νέων ζωνών, που δεν περιλαμβάνονται στο ΠΔ -κατά τα φαινόμενα- γιατί δεν συνεκτιμήθηκαν αρχικά όσα στοιχεία και δεδομένα θα έπρεπε να ληφθούν υπ’ όψιν.

Αφορά τα οικόπεδα από 2 έως 4 στρέμματα (όσα είναι κάτω από αυτό το όριο φαίνεται να χάνουν δια παντός τη δυνατότητα οικοδόμησης), με το υπουργείο να προωθεί την οργάνωση περιοικιστικών ζωνών σε Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων (βλ. εισαγωγή χρήσεων γης), με προϋπόθεση να έχουν “πρόσωπο” σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

Αφορά οικόπεδα σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων με έκταση κάτω από δύο στρέμματα.

Τα εν λόγω οικόπεδα βρίσκονται στη Γ’ ζώνη οικισμών (δηλαδή επεκτάσεις μετά το 1983) και δεν είναι πλέον οικοδομήσιμα.

Απότοκο του χαρακτηριστικού να μην θεωρούνται πια αυτά τα οικόπεδα οικοδομήσιμα ήταν η κατακόρυφη πτώση της αξίας τους έως 90%.

Έτσι, για παράδειγμα ένα οικόπεδο στην περιφέρεια που κάποιος θα μπορούσε να χτίσει κοστολογούνταν η αξία του μέχρι και σήμερα στα 100.000€. Εν μία νυκτί όμως, αυτό το οικόπεδο μετατρέπεται σε αγροτεμάχιο με αξία 10.000€.

Ειδικότερα όπως εκτιμά ο Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis Property & Valuation Services, πιστοποιημένης εταιρίας εκτιμήσεων ακινήτων στην Ελλάδα από το υπουργείο Οικονομικών, η συστηματική ζήτηση τα τελευταία χρόνια για οικόπεδα που μπορούν να φιλοξενήσουν κατοικία στις περιοχές του λεκανοπεδίου της Αττικής και σε μεγάλα αστικά κέντρα, σε συνδυασμό με την χαμηλότερη προσφορά καθώς δεν υπάρχει αρκετή ελεύθερη γη στις περιοχές αυτές, κρατούν τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.

Όπως εκτιμά, με δηλώσεις του στο ΑΠΕ.ΜΠΕ, ο κ. Ξυλάς, οι τιμές θα συνεχίσουν να διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα όσο υπάρχει ανάγκη για νεόδμητες κατοικίες. Είναι προφανές ότι βρισκόμαστε σε ένα υψηλό σημείο του κύκλου τιμών στην αγορά οικοπέδων που είναι πολύ κοντά στο ανώτατο σημείο. Θα ακολουθήσει μια διόρθωση, σε πρώτη φάση στο ρυθμό αύξησης των αξιών, πριν περάσουμε σε αρνητικό πρόσημα αναφορικά με την πορεία των τιμών των οικοπέδων. Ο χρονικός ορίζοντας που θα υπάρξει η διορθωτική πτώση με αρνητικό ρυθμό δεν μπορεί να εκτιμηθεί ακόμη και μπορεί να ξεκινήσει στους επόμενους 12 με 24 μήνες, εκτιμά ο κ. Ξυλάς, με αφορμή την δημοσιοποίηση της έρευνας της GEOAXIS

 Οικόπεδα – Οι τιμές και οι τάσεις

Όπως συμπερασματικά αναφέρεται στην έρευνα της GEOAXIS η άνοδος των αξιών (σε πέντε περιοχές που εξετάζονται στο λεκανοπέδιο Αττικής) αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα. Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων προαστίων. 

Σύμφωνα με τη βάση δεδομένων που διατηρεί η εταιρεία για την εξέλιξη των τιμών οικοπέδων στην Αττική, έρευνες που έχουν πραγματοποιηθεί αλλά και σχετικές ημερίδες του RICS και του ΕΛΙΕ για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά οικιστικών οικοπέδων το τελευταίο έτος προκύπτει μεταξύ άλλων ότι κατασκευαστές/εργολάβοι επανεκτιμούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα της αύξησης του κόστους κατασκευής & δανεισμού και της πιθανότητας ύφεσης, και συζητούν μεγαλύτερες αντιπαροχές.

Η εικόνα στα Νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από ό,τι στα Βόρεια προάστια. Τα Βόρεια προάστια πιθανά θα αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο, αλλά το rebound είναι δεδομένο. Από τις αρχές του 2018 ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κλπ) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά.

Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρτ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις και το ενεργειακό τους αποτύπωμα.

Μεταξύ του 2ου τριμήνου 2024 και του 2ου τριμήνου 2023 καταγράφεται σημαντική αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων ( στις περιοχές Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Π. Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό) σε ένα μέσο όρο της τάξης του 8,97% και για τις πέντε τοπικές αγορές που παρακολουθει το Παρατηρητήριο της GEOAXIS.

Αναλυτικότερα, την μεγαλύτερη αύξηση (11,11%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 στο Μαρούσι, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 να διαμορφώνεται στα 900 ευρώ/τμ, από 810 ευρώ /τμ πέρσι. Ακολουθεί η περιοχή του Π. Φαλήρου με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 να καταγράφουν επίσης αύξηση 10,90% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 1.547 ευρώ/τμ, από 1.395 ευρώ/τμ).

Έπονται η περιοχή του Περιστερίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 καταγράφουν αύξηση 7,80% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 912 ευρώ/τμ από 846 ευρώ/τμ) και ο Δήμος Αθηναίων περιοχή Αμπελοκήπων όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 καταγράφουν αύξηση 7,58% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 2.455 ευρώ/τμ από 2.282 euro/τμ).

Τέλος, αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Χολαργού με οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 να αυξάνονται 7,47% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2024 στα 1. 209 ευρώ/τμ από 1.125 ευρώ/τμ). Οι αξίες που αναφέρονται στο Παρατηρητήριο είναι διάμεσες και αφορούν σε απολύτως τυπικά οικόπεδα. Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς την θέση, την προβολή, την θέα αλλά και την επιφάνεια, βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φόρες μέχρι και 25% υψηλότερες.

Αναφορικά με το μέγεθος των οικοπέδων, όπως ήταν αναμενόμενο οι Αμπελόκηποι (165τμ) και το Περιστέρι (200τμ) καταγράφουν μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με τον Χολαργό (441τμ), το Μαρούσι (351τμ) και το Παλαιό Φάληρο (300τμ). Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός τους. Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 29,21% σε σχέση με το 2015, για τις πέντε τοπικές αγορές. 

 Αντιπαροχή οικοπέδων στην Αττική

Ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018, αναφέρει η GEOAXIS, συνεχίζεται, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή/και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων γνωρίζει άνθιση. Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων, ενώ και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα κάθε σχεδιασμό.

Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000τμ.

Η εικόνα της αντιπαροχής παρέμεινε σχεδόν ίδια μέσα στο προηγούμενο 12μηνο, ενώ αναμένονται κινήσεις συμπίεσης του ποσοστού, ειδικά μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ σχετικά με τα ύψη των οικοδομών (293/2024 και 310/2024 αποφάσεις του Ε’ Τμήματος). Οι αποφάσεις κρίνουν επίσης αντισυνταγματική και την εξαίρεση από τον συντελεστή δόμησης των έρκερ (εξώστες), σοφιτών, του 50% του υπογείου κ.α. περιορίζοντας ουσιαστικά την δυνατότητα των κατασκευαστών για επιπλέον τετραγωνικά μέτρα.

 Κόστος κατασκευής για κτήριο κατοικιών

Που κυμαίνεται σήμερα το κόστος κατασκευής; To κόστος για ένα κτίριο κατοικιών Ενεργειακής κλάσης Α στην Αττική είναι στα 1.900 ευρώ/τμ (+ΦΠΑ), ενώ για ένα αντίστοιχο Ενεργειακής κλάσης Α+ είναι στα 2.100 ευρώ/τ.μ (+ΦΠΑ). Αντίστοιχα το κόστος για μια περισσότερο premium κατασκευή μπορεί να ξεπεράσει τα 3.000ευρώ /τ.μ (+ΦΠΑ), αναφέρει ο Iωσήφ Αραμπατζής, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Επίκυκλος Τεχνική Καταστευαστική.

Σε ερώτηση για τις προκλήσεις του κλάδου των κατασκευών και ειδικότερα για την πορεία τους κόστους ο κ. Αραμπατζής αναφέρει ότι πλέον έχουν σταθεροποιηθεί τα κόστη των υλικών, σε σχέση με ότι έχουμε βιώσει τα τελευταία 3 χρόνια, ενώ παρατηρούνται μικρές αυξήσεις το τελευταίο εξάμηνο. Αυτό το οποίο αποτελεί πρόσκληση αυτή τη στιγμή είναι η διαχείριση της μεγάλης ανόδου στα εργατικά κόστη. Θα τολμήσω να δηλώσω πως οι τιμές των ημερομισθίων αυξάνονται σαν χρηματιστηριακό προϊόν, αναφέρει χαρακτηριστικά.

Μιλώντας επιγραμματικά για τις αλλαγές σε σχέση με μια πενταετία πριν στην κατασκευή κτηρίων κατοικιών στην Αττική, ο διευθύνων σύμβουλος της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, που δραστηριοποιείται στον τομέα κατασκευής κτηρίων κατοικιών και ανακαινίσεων με περισσότερα από 800 έργα στη διάρκεια των τελευταίων 15 ετών, αναφέρει μεταξύ άλλων ότι το κόστος της κατασκευής είναι υψηλότερο κατά 40% και δίνονται προνόμια στον ΝΟΚ με στόχο την ενεργειακή αναβάθμιση.

Επισημαίνει επίσης ότι στη κατασκευή κτηρίων χρησιμοποιείται υδατοστεγής σκελετός, έχουν αναπτυχθεί νέες τεχνολογίες σε υλικά επενδύσεων, δίνεται έμφαση σε υλικά και μηχανήματα με χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα ενώ κρίνεται πλέον αναγκαία η ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου, πρακτικές που υιοθετεί η εταιρεία στα έργα της.

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ

Αρκετοί είναι εκείνοι που συμμορφώθηκαν με τους όρους της νέας εγκυκλίου ωστόσο υπάρχουν και ιδιοκτήτες, που καθαρίζουν αλλά αφήνουν υπολείμματα έξω από τα οικόπεδα τους ή τα πετούν σε ρέματα με αποτέλεσμα να εξακολουθούν να αποτελούν αιτία πυρκαγιάς.

Σε πολλές περιπτώσεις οι Δήμοι αντιμετωπίζουν σοβαρό πρόβλημα με τον τεράστιο όγκο υλικού καθώς δεν προλαβαίνουν να καθαρίσουν και να το μεταφέρουν στους ειδικά διαμορφωμένους χώρους.

Οι πολίτες οφείλουν να δηλώσουν τον καθαρισμό των οικοπεδικών και ακάλυπτων χώρων στην ηλεκτρονική διεύθυνση akatharista.apps.gov.gr καθώς και στον ιστότοπο του υπουργείου Κλιματικής Κρίσης και Πολιτικής Προστασίας.

Σε περίπτωση ψευδούς δήλωσης τα πρόστιμα θα ξεκινούν από 1.000 ευρώ ενώ σε κάποιες περιπτώσεις μπορεί να αγγίξουν και τις 54.000 ευρώ.

Το Εθνικό Μητρώο Τήρησης Μέτρων Προληπτικής Πυροπροστασίας Ιδιοκτησιών που αποτέλεσε ρύθμιση του νομοσχεδίου του υπουργείου Κλιματικής Κρίσης και Πολιτικής Προστασίας στοχεύει στην καταγραφή των υποχρεώσεων των πολιτών κατά την αντιπυρική περίοδο και την τήρηση των μέτρων προληπτικής πυροπροστασίας.

Το σκεπτικό πίσω από την σύσταση του μητρώου ήταν να διενεργηθούν “έξυπνοι” έλεγχοι, καθώς και να συνειδητοποιήσουν οι πολίτες την ανάγκη και την υποχρεωτικότητα του καθαρισμού των οικοπέδων τους κάθε χρόνο ως μέτρο πρόληψης για την αντιπυρική περίοδο.

Για το λόγο αυτό δημιουργήθηκε από το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης ειδική ψηφιακή πλατφόρμα με τον τίτλο “Ακαθάριστα Οικόπεδα” στην ηλεκτρονική διεύθυνση akatharista.apps.gov.gr. Παρότι η καταληκτική ημερομηνία δήλωσης καθαρισμού των οικοπέδων ήταν κατ’ εξαίρεση για τον πρώτο χρόνο λειτουργίας του μητρώου η 31η Μαΐου, το υπουργείο Κλιματικής Κρίσης και Πολιτικής Προστασίας αποφάσισε την παράτασή της έως τις 30 Ιουνίου.

Την ίδια ώρα οι καθαρισμοί των οικοπεδικών και ακάλυπτων χώρων θα έπρεπε να έχουν ολοκληρωθεί έως τις 30 Απριλίου, ενώ η πλατφόρμα διατέθηκε στο κοινό αυτή την εβδομάδα, γεγονός που έχει φέρει τους ιδιοκτήτες των οικοπέδων αντιμέτωπους με πολλές δυσκολίες και καθυστερήσεις. Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες αντιδρούν και στα τσουχτερά πρόστιμα που έχουν οριστεί σε περίπτωση μη συμμόρφωσης και τα οποία ανέρχονται σε 1.000 έως 54.000 ευρώ ενώ απειλούνται και με φυλάκιση δύο χρόνων.

Μέσω της πλατφόρμας οι πολίτες θα έχουν τη δυνατότητα να υποβάλουν αίτηση για τον καθαρισμό του οικοπέδου τους, καθώς και να προχωρήσουν σε καταγγελία για ακαθάριστα οικόπεδα. Παράλληλα, οι δήμοι μέσω της πλατφόρμας θα μπορούν να καταχωρούν τους ελέγχους που θα έχουν διενεργήσει καθώς και τα οικόπεδα που πρόκειται να ελεγχθούν απ’ αυτούς.

Σύμφωνα με την υπ’ αριθ. 20/2024 Πυροσβεστική Διάταξη «Καθορισμός προληπτικών μέτρων πυροπροστασίας οικοπεδικών και λοιπών ακάλυπτων χώρων που βρίσκονται σε περιοχές εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων, εντός ορίων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, σε εκτάσεις που βρίσκονται εντός ακτίνας 100 μ. από τα όρια των ανωτέρω περιοχών, καθώς και σε εκτός σχεδίου γήπεδα με κτίσμα» η οποία εκδόθηκε στις αρχές Μαΐου, καθορίζεται η υποχρέωση των ιδιοκτητών, νομών, επικαρπωτών, μισθωτών ή υπομισθωτών οικοπεδικών και λοιπών ακάλυπτων χώρων που βρίσκονται σε:

(α) περιοχές εντός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων,

(β) περιοχές εντός ορίων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο,

(γ) εκτάσεις που βρίσκονται εντός ακτίνας 100 μ. από τα όρια των ανωτέρω περ.(α) και (β), κατόπιν ενημέρωσης της αρμόδιας δασικής υπηρεσίας και

(δ) εκτός σχεδίου γήπεδα με κτίσμα, για τις εκτάσεις που δεν υπάγονται στις διατάξεις της δασικής νομοθεσίας, σύμφωνα με τον δασικό χάρτη της περιοχής και κατόπιν ενημέρωσης της αρμόδιας δασικής υπηρεσίας, για τον καθαρισμό των παραπάνω χώρων κατά το χρονικό διάστημα από την 1η μέχρι την 30η Απριλίου εκάστου έτους και τη συντήρησή τους καθ’ όλη τη διάρκεια της αντιπυρικής περιόδου, ήτοι από 1η Μαΐου έως 31 Οκτωβρίου, για την αποτροπή κινδύνου πρόκλησης πυρκαγιάς ή ταχείας επέκτασής της.

Από την υποχρέωση αυτή εξαιρούνται οι διαμορφωμένοι, συντηρημένοι κήποι ή φυτευμένες επιφάνειες ακάλυπτων χώρων κτιρίων, πολυκατοικιών, κ.α. των περιοχών και εκτάσεων που αναφέρονται παραπάνω.