Τον Ιανουάριο του 2023 το μέσο επιτόκιο βρισκόταν στο 3,90% και το Σεπτέμβριο του 2022, δηλαδή πριν από ένα χρόνο, στο 3,50%. Προφανώς και ανάλογη είναι η πορεία του Euribor– ήταν 2,16% στις 2 Ιανουαρίου και σήμερα βρίσκεται στο 3,95%- ωστόσο αυτό ελάχιστα απασχολεί όσους “ψάχνονται” για στέγη.  

Παράδειγμα:

• Για δάνειο 150.000 ευρώ, με 25ετή ορίζοντα εξόφλησης, η δόση τον περασμένο Ιανουάριο διαμορφωνόταν στα 793 ευρώ και πλέον έχει “πετάξει” στα 837 ευρώ. Φυσικά δεν έχει νόημα να ανατρέξουμε στον περσινό Σεπτέμβριο, όταν για ένα αντίστοιχο δάνειο “έβγαινε” στα 760 ευρώ, πόσο μάλλον στον Ιούλιο του 2022 όταν η δόση περιοριζόταν στα 708 ευρώ.  

Μόνο τυχαίο δεν είναι το ότι οι “καθαρές” ροές στεγαστικών δανείων παραμένουν αρνητικές (-3,7% το Σεπτέμβριο), ενώ τα υπόλοιπα διαμορφώνονται, πλέον, σε 28,250 δισ ευρώ, δηλαδή περίπου 1,5 δισ ευρώ χαμηλότερα από τον περσινό Σεπτέμβριο.  

Το μόνο σίγουρο είναι ότι η εικόνα και οι τάσεις στην κτηματαγορά δεν επιτρέπουν την αισιοδοξία ότι οι τιμές θα αρχίσουν σύντομα να εξορθολογίζονται. Αν λάβει κανείς υπόψιν το έλλειμμα στο ισοζύγιο προσφοράς- ζήτησης, οι τιμές έστω με μικρότερες αυξήσεις θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν για τουλάχιστον 12- 18 μήνες ακόμα, με ό,τι συνεπάγεται φυσικά αυτό και για τις τιμές των ενοικίων.  

Είναι ενδεικτικό ότι αυτήν τη στιγμή, ακόμα και στο κέντρο της Αθήνας, η μέση ζητούμενη τιμή έχει πιάσει τις 2.000 ευρώ/τ.μ., ανάλογες τιμές “παίζουν” στον Πειραιά, ενώ όπως προκύπτει από τα στοιχεία του spitogatos, τα Νότια Προάστια γίνονται απλησίαστα για τους πολλούς, με τη μέση ζητούμενη τιμή να έχει ξεπεράσει τις 3.600 ευρώ, χωρίς να έχουν ολοκληρωθεί ακόμα τα έργα ανάπλασης στο παραλιακό μέτωπο και χωρίς να έχει πάρει σάρκα και οστά το μεγάλο project του Ελληνικού.  

Σε εκτιμήσεις του που έδωσε στη δημοσιότητα ο Ιωάννης Ρεβύθης, οικονομολόγος -εκτιμητής ακινήτων, μέλος ΔΣ Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας και πρώην πρόεδρος της Ομοσπονδίας αναφέρει ότι η αγορά ακινήτων αναμένεται να ξεκαθαρίσει μέσα στους επόμενους μήνες, αφού αφομοιώνει τις επιπτώσεις στην ευρύτερη οικονομία με σημαντική καθυστέρηση από 8 έως 10 μήνες. «Παρ’ όλ’ αυτά, η ύπαρξη πληθωριστικών τάσεων, σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά κατοικιών, διατηρεί σε υψηλά επίπεδα τη ζήτηση. Η έρευνα στην ελληνική αγορά ακινήτων δείχνει ότι υπάρχει αυξημένο ενδιαφέρον για ακίνητα στα αστικά κέντρα, ενώ σχεδόν έξι στους δέκα υποψήφιους αγοραστές ενδιαφέρονται ολοένα και περισσότερο για διαμερίσματα αντί για μονοκατοικίες. Τμήμα των προσφύγων της Ουκρανίας που υπολογίζεται ότι θα απορροφήσει η Ελλάδα, θα ενισχύσει τη ζήτηση για διαμερίσματα», εκτιμά.

«Εάν οι δύο πλευρές τα βρουν μεταξύ τους και σε σύντομο χρονικό διάστημα, οι δείκτες αγοράς και μίσθωσης θα είναι ανοδικοί στο κέντρο της Αθήνας, όπου έχουμε υψηλό συγκοινωνιακό δίκτυο κοντά σε πλατείες και περιοχές περισσότερο οικιστικές από ό,τι εμπορικές. Για άλλη μια φορά, αυτά τα στοιχεία ευθυγραμμίζονται με τη μετατόπιση των προτιμήσεων προς τα κέντρα των πόλεων και τους επιχειρηματικούς κόμβους, καθώς η οικονομία της Ελλάδας αλλάζει και οι νέοι επαγγελματίες που επιστρέφουν στην Ελλάδα και εργάζονται σε σταθερές θέσεις εργασίας στην τεχνολογία προτιμούν κατοικίες που βρίσκονται κοντά σε μέσα μεταφοράς (π.χ. μετρό, προαστιακός) και στους επιχειρηματικούς κόμβους. Πολλές επενδύσεις στην ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθούν να προέρχονται από το εξωτερικό», αναφέρει ο κ.Ρεβύθης.

Εκτιμά επίσης, ότι θα υπάρξει μεγάλη κινητικότητα στην αγορά των πολυτελών κατοικιών που αφορά ακίνητα σε τουριστικές περιοχές. Ειδικότερα, πολίτες της Βόρειας Ευρώπης καθώς και πολίτες από τη Βόρεια Αμερική, αλλά και τη Μέση Ανατολή είναι αυτοί που θα οδηγήσουν ανοδικά την κτηματαγορά. Η ζήτηση επικεντρώνεται στη Νότια περιοχή της Αττικής, στο κέντρο της Αθήνας, σίγουρα θα ξεκινήσει και στα Βόρεια Προάστια της Αττικής, τα οποία έχουν μείνει πίσω, αλλά και όλα τα νησιά της χώρας μας. Έτσι, παρά την αστάθεια, της οποίας η διάρκεια παραμένει άγνωστη λόγω του πολέμου στην Ουκρανία, εκτιμάται ότι οι εξελίξεις της κτηματαγοράς, εάν έχουν γρήγορο τέλος λήξης, θα δώσουν ώθηση και ανοδικό ρυθμό στην ελληνική κτηματαγορά από fund, επενδυτικές εταιρείες, κατασκευαστές και ξένους, αναφέρει το μέλος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος.

Ο κ. Ρεβύθης εκτιμά ότι η βασική ανησυχία για την αγορά ακινήτων αφορά κατά βάση το ενεργειακό κόστος, το οποίο, ίσως, αναγκάσει ορισμένους είτε να επιβραδύνουν είτε να αναβάλλουν την πραγματοποίηση των έργων ανάπτυξης ακινήτων που διαθέτουν σε εξέλιξη και των οποίων η συνέχιση θα ήταν ασύμφορη και ζημιογόνα. Κυριαρχεί επομένως μια στάση αναμονής για τους ενδιαφερόμενους, όπως επίσης και για τους πωλητές, είτε ιδιώτες είτε κατασκευαστές. Οι τελευταίοι κρατούν μια στάση αναμονής που αφορά τις πωλήσεις κατοικιών, όπως επίσης και τις συμφωνίες περί αντιπαροχής, διότι τα κόστη των οικοδομικών υλικών έχουν εκτοξευθεί από 20 έως 100%, λόγω των γεγονότων, της αύξησης του πετρελαίου αλλά και της αύξησης των ναύλων της ναυσιπλοΐας. Διότι, με ένα αβέβαιο τελικό κόστος κατασκευής, δεν μπορούν να δεσμευτούν είτε με προ σύμφωνο, είτε με οριστικό συμβόλαιο για ακίνητα που δεν έχουν ολοκληρωθεί κατασκευαστικά, εκτιμά μεταξύ άλλων ο κ.Ρεβύθης.

Αναφέρεται επίσης στις τιμές των ενοικίων, οι οποίες, όπως επισημαίνει βρίσκονται στα υψηλοτέρα επίπεδα δεκαετίας. Κυρίως στα νεόδμητα, έως 10ετων διαμερίσματα – μεζονέτες και ο λόγος είναι ότι η δεκαετή ύφεση της κτηματαγοράς – κατασκευών δεν μπορεί να προλάβει με καινούργιες κατασκευές, την υπάρχουσα ζήτηση. Οι περισσότεροι ενοικιαστές δεν αλλάζουν τις σε καλή κατάσταση κατοικίες τους, οι κατασκευαστές προτιμούν να πωλήσουν τα νεόδμητα ακίνητα και όχι να τα μισθώσουν, προσθέτει.

Τι θα επηρεάσει την αγορά ακινήτων

Από την μεριά του ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, τ. πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. Ορκωτός Εκτιμητής και επιστημονικός σύμβουλος της SOLUM Property Solutions, εκτιμά ότι μετά από τη δεκαετή οικονομική κρίση, τα έως τώρα κύματα της πανδημίας και ο πόλεμος στην Ουκρανία, η αγορά των ακινήτων και ειδικότερα η αγορά των πάσης φύσεως οικοδομών (διαμερίσματα, μονοκατοικίες, βίλλες, εξοχική κατοικία, γραφεία, καταστήματα και logistics) μόλις επιστέψουμε σε μια νέα κανονικότητα, θα αναδιαταχθεί και θα ξεκινήσει από μια νέα βάση.

Σε εκτιμήσεις του δίνει έμφαση σε σειρά παραγόντων που υπάρχουν και διαμορφώνουν το σκηνικό στον τομέα των ακινήτων. Μεταξύ άλλων αναφέρεται στο πόλεμο στην Ουκρανία, στη ενεργειακή κρίση, στο κόστος των πάσης φύσεως καυσίμων και των μεταφορικών, στο δημογραφικό της χώρας που επηρεάζει το πλήθος των απαιτούμενων κατοικιών, αλλά και στο μέγεθός τους καθώς και στη τάση (που δημιουργήθηκε λόγω της πανδημίας) για εργασία από το σπίτι που οδηγεί στη ζήτηση μικρού χώρου στην κατοικία, προκειμένου να εξυπηρετηθεί. Επίσης, αναφέρεται στις ανάγκες σε χώρους γραφείων που διαφοροποιούνται, διότι η εργασία από το σπίτι αλλάζει το τοπίο. Στα ζητήματα που θα διαμορφώσουν τις εξελίξεις στην αγορά ακινήτων αναφέρει ο κ.Χαραλαμπόπουλος είναι η ανάγκη εκσυγχρονισμού σημαντικού τμήματος του αποθέματος κατοικιών μέσω ανακαίνισης, η ενεργειακής αναβάθμισης και όπου είναι απαραίτητο αντισεισμικής ενίσχυσης. Οι πορεία της αγοράς ακινήτων θα καθοριστεί και από τους ξένους που έρχονται στην Ελλάδα για να εργαστούν εξ’ αποστάσεως για εταιρία που έχει έδρα στο εξωτερικό και αναζητούν κατοικία, είτε με μακροχρόνια είτε με βραχυχρόνια μίσθωση.

Ο κ. Χαραλαμπόπουλος αναφέρεται επίσης στα «πράσινα» κτίρια γραφείων που έχουν μεγάλη ζήτηση, γεγονός που έχει ωθήσει developers στην κατασκευή αρκετών τέτοιων κτιρίων που βρίσκονται σε διάφορα στάδια κατασκευής, ενώ σχεδιάζονται και άλλα που θα αρχίσουν να ανεγείρονται όταν ξεκαθαρίσει το τοπίο και εξομαλυνθεί το κόστος υλικών και εργατικών. Επίσης δίνει έμφαση στα κτίρια Logistics, που λόγω και της πανδημίας (έγινε μεγάλη στροφή στο ηλεκτρονικό εμπόριο) αλλά και της αναβάθμισης των λιμανιών του Πειραιά και της Θεσσαλονίκης, αποτελούν μαγνήτη για τις ΑΕΕΑΠ και άλλους επενδυτές.

Στη νέα κανονικότητα θα έχουμε, μεταξύ άλλων, δυνάμεις που ωθούν την αγορά ανοδικά αλλά και άλλες σοβαρές δυνάμεις που δρουν στην αντίθετη κατεύθυνση. ‘Αρα είμαστε σε ένα μεταβατικό στάδιο με δύο τάσεις. Αυτές οι δύο τάσεις στην πορεία του χρόνου (ανάλογα και με τη διάρκεια του πολέμου και της ενεργειακής κρίσης), θα δημιουργήσουν μια νέα βάση η οποία θα ποικίλει ανάλογα με την πόλη, την τοποθεσία, το μέγεθος του ακινήτου, την ποιότητα και την κατάστασή του, την παλαιότητα και τα άλλα χαρακτηριστικά του, εκτιμά. Και προσθέτει: Πολλά από τα ακίνητα που βρίσκονται τώρα, λόγω κόκκινων δανείων, στα χέρια των τραπεζών η των funds, αφού ωριμάσουν, θα μπουν και αυτά στην προσφορά και έτσι θα επηρεάσουν στον ένα η τον άλλο βαθμό τις τιμές αλλά και τα ενοίκια. Οι νέες οικοδομές είναι λιγοστές και εφόσον βρίσκονται σε καλά σημεία, συναντούν ικανή ζήτηση. ‘Αρα εκεί έχουμε αυξητικές τάσεις. Από την άλλη πλευρά η πολύ μεγάλη αύξηση του κόστους κατασκευής και η όλη αναταραχή που υπάρχει αυτή την περίοδο, έχει οδηγήσει σε κατάσταση αναβολής την ανέγερση αρκετών νέων οικοδομών.

Εκτιμά επίσης μεταξύ άλλων ότι

– Οι παλαιότερες κατασκευές, εφόσον ευρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, συνήθως ζητούνται, εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής θα διαθέσει και χρήματα για τον εκσυγχρονισμό.

   – Στα διεθνούς φήμης νησιά μας, όπως πχ Μύκονος, Σαντορίνη, Ρόδος, Κέρκυρα, Πάρος, η ζήτηση προέρχεται και από ξένους και οι τιμές θα κινούνται ανοδικά, αλλά σε λογικά επίπεδα. Η εξοχική κατοικία θα συναντά κάποια ζήτηση και από ξένους, όπως πχ στη βόρειο Ελλάδα υπάρχει σχετική ζήτηση από Ρουμάνους, Βούλγαρους και άλλους βαλκάνιους για μικρά και σχετικά φτηνά σπίτια κοντά στη θάλασσα, ενώ άλλα μέρη έλκουν το ενδιαφέρον, ‘Αγγλων, Γερμανών, Αράβων, Κινέζων, Ισραηλινών και άλλων αγοραστών. Η ζήτηση αυτή εμφανίζεται και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ιδίως για την άνοιξη, καλοκαίρι και φθινόπωρο. Θα δούμε πως θα αναδιαμορφωθεί αυτή η αγορά.

   – Σε περιόδους κρίσεων η κατοχή ακινήτων είναι περισσότερο ασφαλής από μερικά άλλα περιουσιακά στοιχεία.

Μάλιστα, είναι χαρακτηριστικό ότι όσο προχωρούσε το 2019 οι τιμές ενισχύονταν με ταχύτερο ρυθμό, στοιχείο που πιθανώς να είναι «προάγγελος» των όσων αναμένονται στην αγορά το 2020. Ειδικότερα, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές κατά το πρώτο τρίμηνο του 2019 αυξήθηκαν κατά 5,3% σε ετήσια βάση, ενώ κατά το δεύτερο τρίμηνο η άνοδος άγγιξε το 7,7%. Συνολικά το 2018 η μέση άνοδος δεν είχε ξεπεράσει το 1,8%.

Τον «πρωταγωνιστικό» ρόλο στην άνοδο του 2019 είχε η αγορά της Αττικής, όπου οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων αυξήθηκαν με το εντυπωσιακό (αν αναλογιστεί κανείς πού βρισκόταν η αγορά πριν από δύο χρόνια) 11,9% κατά το τρίτο τρίμηνο.

Πάντως, ιδίως στην περίπτωση ορισμένων περιοχών της Αττικής, είναι αμφίβολο το κατά πόσον είναι διατηρήσιμη ή ακόμα και ευκταία μια τόσο ταχεία αύξηση των τιμών. Σύμφωνα με ορισμένους φορείς της αγοράς, η εγχώρια ζήτηση, παρότι αυξημένη σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, σε καμία περίπτωση δεν συμβαδίζει με τις αυξήσεις αυτές και κυρίως όσον αφορά το τελικό ύψος των αξιών, καθώς η συντριπτική πλειονότητα των υποψήφιων αγοραστών αναζητεί ακίνητα αξίας έως 150.000 ευρώ. Με δεδομένο ότι η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών δεν προβλέπεται να αυξηθεί δραματικά τα επόμενα χρόνια, εκφράζεται επιφύλαξη σε σχέση με τις τιμές που διαμορφώνονται στην αγορά και κατά πόσον αυτές είναι τελικά ρεαλιστικές.

Σε κάθε περίπτωση, η αγορά εξακολουθεί να τροφοδοτείται από τη ζήτηση από το εξωτερικό, κάτι που αντανακλάται και στις τιμές στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια, που αποτελούν τις βασικές περιοχές όπου εκδηλώνεται το αγοραστικό ενδιαφέρον από επενδυτές εκτός Ελλάδας. Σημαντικό ρόλο στην εξέλιξη αυτή εξακολουθεί να διαδραματίζει η συνεχιζόμενη «άνθηση» του προγράμματος «χρυσή βίζα», μέσω του οποίου εξασφαλίζονται άδειες παραμονής σε επενδυτές στην αγορά ακινήτων, με το ελάχιστο όριο να έχει οριστεί σε 250.000 ευρώ. Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία του υπ. Μεταναστευτικής Πολιτικής, κατά το διάστημα Ιανουαρίου – Νοεμβρίου 2019 καταγράφηκε αύξηση των αδειών κατά 50% σε σχέση με το τέλος του 2018. Κατά το 11μηνο του 2019 εκδόθηκαν συνολικά 2.008 νέες άδειες, ενώ στο τέλος του 2018 ο αριθμός είχε διαμορφωθεί σε 4.059. Συνολικά, από την έναρξη του προγράμματος έχουν χορηγηθεί 6.044 άδειες, με αποτέλεσμα να εκτιμάται ότι το ποσό που έχει εισρεύσει στη χώρα προσεγγίζει τα 2 δισ. ευρώ, με δεδομένο ότι οι περισσότερες άδειες αφορούσαν ακίνητα αξίας τουλάχιστον 300.000 ευρώ.

Οσον αφορά το 2020, η πρόσφατη έκθεση της ΤτΕ για τη νομισματική πολιτική σημειώνει ότι «η περαιτέρω ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας θα εξαρτηθεί από την περαιτέρω αύξηση του ρυθμού της οικονομικής ανάπτυξης, αλλά και την περαιτέρω ενίσχυση της απασχόλησης και του διαθέσιμου εισοδήματος». Εκτιμάται, πάντως, ότι τα πρόσφατα μέτρα τόνωσης της αγοράς ακινήτων θα ενισχύσουν τις συναλλαγές.

Κινητικότητα σε γραφεία και καταστήματα

Σε ανοδική τροχιά βρέθηκαν το 2019 και οι αξίες των επαγγελματικών ακινήτων, κυρίως τα κτίρια γραφείων, αλλά και τα εμπορικά καταστήματα, γεγονός που οφείλεται στο έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον και στην απουσία νέων αναπτύξεων κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών. Σύμφωνα με την πρόσφατη έκθεση της ΤτΕ για τη νομισματική πολιτική, κατά το φετινό 11μηνο τοποθετήθηκαν κεφάλαια 600 εκατ. ευρώ για την απόκτηση ακινήτων εισοδήματος, εκ των οποίων περίπου 200 εκατ. ευρώ αφορούν συμφωνίες οι οποίες θα ολοκληρωθούν και τυπικά τις προσεχείς εβδομάδες. Παράλληλα, πάνω από το 50% αυτών έχουν πραγματοποιηθεί από τις εγχώριες εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, οι οποίες έχουν επιλέξει κυρίως γραφεία και καταστήματα στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, αλλά και επιλεγμένα ξενοδοχειακά ακίνητα.

Υπενθυμίζεται ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, κατά το πρώτο εξάμηνο οι τιμές πώλησης κτιρίων γραφείων αυξήθηκαν κατά 6,4% σε ετήσια βάση, ενώ άνοδο κατά 10% σημείωσαν και οι τιμές πώλησης εμπορικών καταστημάτων. Αντίστοιχα, για το σύνολο του 2018, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές πώλησης γραφείων στο σύνολο της χώρας αυξήθηκαν κατά 7,2%, με την άνοδο στην Αθήνα να αγγίζει το 9%, ενώ για τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα δεν ξεπέρασε το 5,4%. Οσον αφορά τα εμπορικά καταστήματα, η μέση αύξηση στο σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε σε 4,3%, αν και στην Αθήνα η αύξηση ήταν της τάξεως του 7,4%. Στον αντίποδα, στη Θεσσαλονίκη οι τιμές πώλησης καταστημάτων το 2018 δεν ξεπέρασαν το 0,3% και στην υπόλοιπη Ελλάδα το 0,9%.

Στην πρόσφατη έκθεσή της η ΤτΕ επισημαίνει ότι «κύρια χαρακτηριστικά της αγοράς είναι η ζήτηση ακινήτων εισοδήματος από επενδυτές και η πραγματοποίηση πράξεων με αποδόσεις που συχνά προσεγγίζουν τα επίπεδα του υψηλότερου σημείου του κύκλου της αγοράς πριν από την έναρξη της κρίσης (περίοδος 2005-2007)». Ωστόσο, η ζήτηση δεν έχει ακόμη διαχυθεί στη δευτερεύουσα αγορά, δηλαδή σε λιγότερο δημοφιλείς περιοχές.

ΠΗΓΗ: Εφημερίδα Καθημερινή