Ειδικότερα όπως επισημαίνεται στο τελευταίο GEOAXIS Παρατηρητήριο Αξιών Χειμερινών Εξοχικών Κατοικιών 2024/2025 η γενικότερη ανασφάλεια για το μέλλον, η απουσία εκτεταμένου χειμώνα, τα υψηλά επιτόκια δανεισμού και το σημαντικό κόστος κατασκευής επηρεάζουν αρνητικά τη συγκεκριμένη αγορά. Αν και σε σχέση με τα ιστορικά υψηλά του 2008 οι αξίες εξακολουθούν να καταγράφονται μειωμένες περισσότερο από το μισό (-55%), η τάση των τελευταίων ετών δείχνει να εισερχόμαστε σε μια νέα φάση συμπίεσης των αξιών.

Αναφορικα με την ετήσια μεταβολή 2024 – 2023), καταγράφεται ελάχιστη θετική μεταβολή των ζητούμενων τιμών πώλησης χειμερινών εξοχικών κατοικιών για την Αράχωβα Βοιωτίας και το Καρπενήσι Ευρυτανίας της τάξης του 2,01% και 1,49% αντίστοιχα. Σταθερές παραμένουν οι τιμές πώλησης στον ‘Αγιο Αθανάσιο Πέλλας και τα Τρίκαλα Κορινθίας.

Αναλυτικότερα:

      * Στην Αράχωβα, από 1.594 ευρώ/τ.μ. το 2023, η ζητούμενη τιμή κυμαίνεται σήμερα στα 1.626 ευρώ/τ.μ. (2,01%).

      * Στον ‘Αγιο Αθανάσιο, από 1.053 ευρώ/τ.μ. το 2023, στα 1.063 ευρώ/τ.μ. (0,95%).

      * Στο Καρπενήσι, από 1.008 ευρώ/τ.μ. το 2023, στα 1.023 ευρώ/τ.μ. (1,49%).

      * Στα Τρίκαλα Κορινθίας, από 1.097 ευρώ/τ.μ. το 2023, στα 1.106 ευρώ/τ.μ. (0,82%).

Μεταβολή 2024 – 2008

Σε σχέση με τα υψηλά του 2008, προκύπτει πολύ μεγάλη και οριζόντια μείωση στις τέσσερις περιοχές μελέτης, η οποία κινείται σε μέσο όρο της τάξης του -55%.

Αναλυτικότερα:

      * Τη μεγαλύτερη μείωση παρουσιάζει ο ‘Αγιος Αθανάσιος, όπου από 3.301 ευρώ/τ.μ. το 2008 η αξία κυμαίνεται σήμερα στα 1.063 ευρώ/τ.μ. (-68%).

      * Στο Καρπενήσι, από 2.308 ευρώ/τ.μ. το 2008, σήμερα στα 1.023 ευρώ/τ.μ. (-56%).

      * Στα Τρίκαλα Κορινθίας, από 2.250 ευρώ/τ.μ. το 2008, σήμερα στα 1.106 ευρώ/τ.μ. (-51%).

      * Στην Αράχωβα, από 3.000 ευρώ/τ.μ. το 2008, σήμερα στα 1.626 ευρώ/τ.μ. (-46%).

Ζήτηση και Προσφορά

Παρά τη σχεδόν υποδιπλάσια μείωση των τιμών σε σχέση με την αρχή της κρίσης (2008), η ζήτηση καταγράφεται εξαιρετικά ήπια. Αρκετοί κατασκευαστές που επένδυσαν σε πολυτελείς κατοικίες με συνολικό κόστος άνω των 1.500 ευρώ/τ.μ. βρίσκονται εγκλωβισμένοι, καθώς ούτε η πώληση κάτω του κόστους ενεργοποιεί τη ζήτηση. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα στο Λιβάδι της Αράχωβας, όπου δεκάδες συγκροτήματα παραμένουν ολοκληρωμένα χωρίς προοπτική άμεσης διάθεσης.

Η διάμεση συνολική επιφάνεια εξοχικής κατοικίας (μαζί με βοηθητικούς χώρους) διαμορφώνεται στα 144 τ.μ., με τις μεγαλύτερες επιφάνειες στην Αράχωβα (160 τ.μ.) και τις μικρότερες στα Τρίκαλα Κορινθίας (130 τ.μ.).

Η διάμεση ηλικία εξοχικής κατοικίας είναι 22,5 έτη, με την παλαιότερη στο Καρπενήσι (37 χρόνια) και τη νεότερη στην Αράχωβα και τον ‘Αγιο Αθανάσιο (17 έτη).

Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Geoaxis, η αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον σε συνδυασμό με τη συρρίκνωση του διαθέσιμου εισοδήματος συνεχίζουν να κατατάσσουν την απόκτηση χειμερινών εξοχικών ακινήτων μία εκτός ατζέντας επιλογή για την πλειοψηφία των Ελλήνων, με αποτέλεσμα τη στασιμότητα και την πιθανή μελλοντική συμπίεση των αξιών.

Οι περιοχές μελέτης περιλαμβάνουν την Αράχωβα Βοιωτίας, τον ‘Αγιο Αθανάσιο Πέλλας, το Καρπενήσι Ευρυτανίας και τα Τρίκαλα Κορινθίας. Η επιλογή έγινε για να καλυφθούν ενδεικτικά οι φημισμένοι χειμερινοί τουριστικοί προορισμοί της χώρας. Σε κάθε περιοχή επιλέχθηκαν τοποθεσίες με τυπικά χαρακτηριστικά, λαμβάνοντας υπόψη την ομοιογένεια και την αξιοπιστία των διαθέσιμων δεδομένων.

Ποιοι αγοράζουν χειμερινές κατοικίες

Οι αγοραστές χειμερινών κατοικιών στην Ελλάδα σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις συμβούλων ακινήτων που επικοινώνησε το ΑΠΕ/ΜΠΕ προέρχονται κυρίως από:

• Εγχώριοι αγοραστές: Η πλειοψηφία του μικρού σε αριθμό Έλληνων προέρχεται κυρίως από αστικά κέντρα όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη και επιλέγουν περιοχές που συνδυάζουν εύκολη πρόσβαση και τουριστική ανάπτυξη (π.χ. Αράχωβα, Τρίκαλα Κορινθίας).
• Οι αγοράστες από το εξωτερικό, προέρχονται από την Κύπρο, κυριως λόγω των στενών πολιτισμικών δεσμών, καθώς και απο Βαλκανικές χώρες από Ρουμανία, Σερβία και Βουλγαρία, με ενδιαφέρον για περιοχές κοντά στα σύνορα. Επίσης αγοραστες από Γερμανία, Ηνωμένο Βασίλειο και Σκανδιναβικές χώρες αναζητούν χειμερινές κατοικίες σε περιοχές με χιονοδρομικά κέντρα. Τα τελευταία χρόνια παρατηρείται ενδιαφέρον από Ισραηλινούς, κυρίως για επενδυτικές ευκαιρίες.

Οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές προτιμούν περιοχές με καλή τουριστική υποδομή, φυσική ομορφιά και δυνατότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης για απόδοση της επένδυσης.

Η Κλιματική αλλαγή και η επίδραση στην χειμερινή κατοικία.

Σύμφωνα με διεθνείς αναφορές τα χιονοδρομικά κέντρα, που αποτελούν βασικό κίνητρο για την αγορά χειμερινών εξοχικών κατοικιών, καταγράφουν μείωση στις ημέρες λειτουργίας λόγω ανεπαρκούς χιονοκάλυψης. Ειδικότερα οι περιοχές που βρίσκονται σε χαμηλότερα υψόμετρα (<2.500 μ.) αντιμετωπίζουν ακόμα μεγαλύτερες δυσκολίες.

Στην Ευρώπη, μάλιστα πολλές τράπεζες αποφεύγουν τη χρηματοδότηση έργων για χιονοδρομικά κέντρα σε χαμηλά υψόμετρα, καθώς θεωρούνται μη βιώσιμα μακροπρόθεσμα.

Οι αυξημένες τιμές ενέργειας επιβαρύνουν τα χιονοδρομικά κέντρα, μειώνοντας τη δυνατότητα λειτουργίας και επηρεάζοντας αρνητικά τις τοπικές αγορές ακινήτων σε περιοχές της Ευρώπης αλλά και της χώρα μας.

Όπως αναφέρει στο ΑΠΕ/ΜΠΕ ο Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis όπως περιοχές των ‘Αλπεων προσπαθούν να γίνουν προορισμός 12μηνών διοργανώνοντας καλοκαιρινές δραστηριότητες, έτσι και οι Ελληνικοί χειμερινοί προορισμοί θα μπορούσαν να προσελκύσουν τουρισμό με ανάλογες ενέργειες. Απαιτείται σχεδιασμός, συναίνεση και όραμα από τους τοπικούς παράγοντες (Δήμοι, Ξενοδόχοι, Επαγγελματίες, Επιμελητήρια κλπ). Είναι μια δύσκολη συνθήκη για την χώρα μας που κυριαρχεί η ατομική πρωτοβουλία και όχι η συλλογική. Σε κάθε περίπτωση εκτιμά ο κ. Ξυλάς μακροπρόθεσμα λόγω κλιματικής αλλαγής θα δούμε αύξηση του ενδιαφέροντος για χειμερινούς προορισμούς ειδικά κοντά στην Αθήνα.

Πηγή: ΑΠΕ

Σύμφωνα με έρευνα της RE/MAX Ελλάς, που αριθμεί πανελλαδικά 76 γραφεία και πάνω από 1.000 συμβούλους, έπειτα από την έναρξη του πολέμου στην Ουκρανία το 61% των γραφείων του δικτύου της δήλωσε ότι η αντίστοιχη ζήτηση δεν επηρεάστηκε σημαντικά.

Επίσης, για το 39% των γραφείων της, κυρίως στη Βόρεια Ελλάδα, η ζήτηση αυξήθηκε ιδιαίτερα για ενοικίαση επιπλωμένων διαμερισμάτων στα κέντρα των πόλεων όπως για παράδειγμα στη Θεσσαλονίκη. Ένας ακόμη παράγοντας που τροφοδοτεί την αυξημένη ζήτηση;

Το γεγονός ότι βόρειο-ευρωπαίοι επιλέγουν μόλις βγουν στη σύνταξη να μετακομίσουν μόνιμα στην Ελλάδα, δηλώνοντας χαρακτηριστικά ότι δεν μπορούν να αντισταθούν στα «πανέμορφα φυσικά τοπία, τα καταγάλανα νερά, τους γραφικούς οικισμούς, την πλούσια ιστορία και παράδοση, τους φιλόξενους ανθρώπους που συνθέτουν την όμορφη Ελλάδα».

Σύμφωνα με την έρευνα της Re/max Ελλάς, η ισχυροποίηση της ζήτησης για ελληνικά εξοχικά δείχνει φέτος να ευνοείται και από τις πολύ καλές επιδόσεις που διαγράφει ο τουρισμός, αλλά και τις σημαντικά χαμηλότερες τιμές από άλλους μεσογειακούς – ευρωπαϊκούς προορισμούς. Στη μεγάλη επανάκαμψη του ελληνικού εξοχικού συνέβαλε και η πανδημία του κορονοϊού με τις νέες ανάγκες που δημιούργησε.

Εκτός δηλαδή, από τις οικογένειες και τα ζευγάρια που περνούσαν τις διακοπές σε ένα δικό τους εξοχικό πολύ πριν την πανδημία, την τελευταία διετία όλο και περισσότεροι μεμονωμένοι ταξιδιώτες και νεαροί ενήλικες αναζητούν άλλες ποιοτικές λύσεις στέγασης που να επιτρέπουν τον συνδυασμό της εργασίας με ένα ευχάριστο περιβάλλον.

Επίσης, καθοριστικής σημασίας για την ενίσχυση της ζήτησης για εξοχική είναι και τα έργα υποδομής. Χαρακτηριστικά παραδείγματα, κατά τους αναλυτές, αποτελούν το λιμάνι της Αλεξανδρούπολης, το Ναύπλιο όπου στο λιμάνι γίνονται εργασίες ώστε να είναι δυνατή η φιλοξενία της κρουαζιέρας. Αλλά και την Κρήτη όπου το νέο αεροδρόμιο στο Καστέλι θα αντικαταστήσει το «Νίκος Καζαντζάκης» και ο Βόρειος Οδικός Άξονας θα ενώσει το ανατολικό μέρος του νησιού με το δυτικό. Ακολούθως, η επέκταση του αεροδρομίου της Πάρου επιτρέπει την προσγείωση στο νησί μεγάλων αεροσκαφών. Ταυτόχρονα, ο νέος αυτοκινητόδρομος Πύργου-Πάτρας θα ενισχύσει την επισκεψιμότητα στο Ν. Ηλείας με τις παραθαλάσσιες περιοχές να σημειώνουν την μεγαλύτερη ζήτηση ενώ η ανάπτυξη του λιμανιού της Λευκίμμης θα επηρεάσει θετικά τη ζήτηση προς το «νησί των Φαιάκων».

Και βέβαια, τις υψηλές προοπτικές τροφοδοτούν οι καλές επιδόσεις του τουρισμού και των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων που οδηγεί τους επενδυτές στην αναζήτηση ευκαιριών και ακινήτων κατάλληλων για τουριστική αξιοποίηση.

Τιμές και αποδόσεις

Σε κάθε όμως, περίπτωση, η Μύκονος κρατά τα σκήπτρα της ζήτησης και άρα των τιμών, με την Πάρο και τη Σαντορίνη να ακολουθούν.

Η Μύκονος έχει τις υψηλότερες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικίας (7.250 €/τ.μ..) Ακολουθεί η Πάρος η Σαντορίνη με μέση ζητούμενη τιμή 3.450 τ.μ.& 3.250 τ.μ. αντίστοιχα.

Στην Κρήτη, παρά τη δημοφιλία του νησιού σε επίπεδο τουρισμού, τα επίπεδα των τιμών πώλησης δεν είναι τόσο υψηλά και δεν συναντώνται μεγάλες αποκλίσεις ανάμεσα στις περιοχές των Χανίων, του Ηρακλείου και του Ρεθύμνου.

Στο Ιόνιο Πέλαγος, η Κέρκυρα, η Κεφαλονιά και η Λευκάδα κινούνται περίπου στα ίδια επίπεδα ως προς τη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών ενώ σε περιοχές της ηπειρωτικής Ελλάδας που αποτελούν εξίσου τουριστικό πόλο έλξης, όπως είναι η Χαλκιδική, ο Βόλος και η Καλαμάτα οι τιμές πώλησης των ακινήτων διαμορφώνονται στα 1.583€/τ.μ., 1.700€/τ.μ. & 1.950 αντίστοιχα.

Πού εντοπίζονται οι υψηλότερες αποδόσεις; Στη Νότια Ελλάδα, στις Κυκλάδες και στην Κρήτη (7%) ενώ έπεται η Βόρεια Ελλάδα (6%) και τα νησιά του Ιουνίου (5%).

Όσον αφορά τις χώρες προέλευσης των επενδυτών, στη Βόρεια Ελλάδα, οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές προέρχονται από τη Γερμανία, τη Σερβία, τη Βουλγαρία, τη Ρουμανία και την Αλβανία. Στη Νότια Ελλάδα, οι βασικές «δεξαμενές» ξένων αγοραστών είναι το Ισραήλ, η Κίνα, η Γερμανία, η Γαλλία και ο Λίβανος.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Re/max, στις 100 πωλήσεις που πραγματοποιούνται το 54% καλύπτει τη ζήτηση Ελλήνων ενδιαφερομένων, ενώ το 46% προέρχεται από χώρες του εξωτερικού. Στον αντίποδα, η αναζήτηση εξοχικής κατοικίας φαίνεται ότι είναι σχεδόν «ελληνική» υπόθεση σε πόλεις της ηπειρωτικής Ελλάδας όπως η Ξάνθη, η Κομοτηνή και η Ηγουμενίτσα, με 90 στις 100 πωλήσεις να πραγματοποιούνται από Έλληνες.

Το αντίστροφο παρατηρείται σε νησιωτικές περιοχές όπως η Νάξος, το Ρέθυμνο και η Κέρκυρα όπου οι 90 στις 100 πωλήσεις είναι από ξένους επενδυτές.