Οι οριστικές αποφάσεις θα ληφθούν το φθινόπωρο, όμως, υπενθυμίζεται ότι θα είναι η δεύτερη κρίσιμη κίνηση μετά τις τέσσερις αλλαγές που έφερε το τελευταίο φορολογικό νομοσχέδιο.

Στο «τραπέζι» βρίσκονται πρωτοβουλίες που έχουν δοκιμασθεί στην υπόλοιπη Ευρώπη, με τρεις από αυτές να έχουν ξεχωρίσει, σύμφωνα με ρεπορτάζ του «Ελεύθερου Τύπου». Όμως ανοιχτό είναι και το ζήτημα της αλλαγής των φορολογικών συντελεστών για τα εισοδήματα που εισπράττονται από ακίνητα, 

Σήμερα ισχύει μια κλίμακα για όλα τα εισοδήματα από ακίνητα:

• Για εισόδημα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 15%,
• για εισόδημα από 12.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής φορολόγησης είναι 35% και
• για εισόδημα πάνω από 35.001 ευρώ ο συντελεστής είναι 45%.

Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται στις τρεις μεγαλύτερες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb, Booking.com και Expedia Group/VRBO) φροντίζουν να δηλώνουν ετήσια εισοδήματα από ενοίκια κάτω από 12.000 ευρώ, ώστε να μην «ξεφεύγει» ο συντελεστής από το 15%.

Αυτό που εξετάζεται τώρα είναι η αύξηση του ελάχιστου συντελεστή στο 22% για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και η διατήρηση ή μείωση του 15% για τις μακροχρόνιες. Μια δεύτερη σκέψη, που θα μπορούσε να εφαρμοστεί συνδυαστικά, είναι το να εκπίπτει από τον φόρο εισοδήματος μέρος από το ενοίκιο που εισπράττεται από μακροχρόνια μίσθωση.

Τα μέτρα που εξετάζονται σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπο, είναι:

• Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήματος.
• Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 μέρες και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 μέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει, δεν ξεπερνά τα 12.000 ευρώ το φορολογικό έτος.
• Θα ορισθεί μέγιστος αριθμός ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά Δήμο. Κάθε Δήμος, έπειτα από απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου, αναμένεται πως θα αποφασίζει τον μέγιστο αριθμό ακινήτων που μπορούν να εγγράφονται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης ανά δημοτικό διαμέρισμα.

Σε αυτά οι προ-κρατήσεις βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα, αλλά οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν μειώσεις 50%-60% σε σχέση με το 2022.

Τα άλλοτε υψηλά ποσοστά του 100% στο σύνολο των ακινήτων που σημειώνονταν από τα τέλη Μαΐου για την εβδομάδα του Δεκαπενταύγουστου αποτελούν, πλέον, παρελθόν.

Συγκεκριμένα, η Μύκονος καταγράφει προ-κρατήσεις της τάξεως του 63% για την τελευταία εβδομάδα του Ιουλίου και 76% για την εβδομάδα του Δεκαπενταύγουστου, ενώ στη Σαντορίνη οι προ-κρατήσεις αγγίζουν το 89% και 85% για το αντίστοιχο χρονικό διάστημα, σύμφωνα με έρευνα του E- Real Estates.

Στη Μύκονο σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από ιστοσελίδες βραχυχρόνιας μίσθωσης, επιβεβαιώνεται ότι αποτελεί έναν προορισμό για λίγους με μεγάλα εισοδήματα. Γεγονός που φαίνεται να μη «λειτούργησε» τόσο θετικά όσο θα περίμεναν οι επαγγελματίες του νησιού την τελευταία διετία.

Οι προ-κρατήσεις για βίλες με ιδιωτική πισίνα στη Χώρα της Μυκόνου, κατάλληλες για 4 ή και 6 επισκέπτες, για τον μήνα Ιούνιο άγγιξαν το 75%, τον Ιούλιο το 80% και τον Αύγουστο (14/8-20/8) το 85%. Το 2022, την ίδια περίοδο, οι κρατήσεις κυμαίνονταν από 94% έως 96% για το σύνολο των καλοκαιρινών μηνών.

Οι τιμές καταγράφουν μείωση που αγγίζει ακόμη και το 20% σε σχέση με τη περσινή σεζόν. Παράλληλα, τη φετινή χρονιά καταγράφεται διαθεσιμότητα ακινήτων μεγαλύτερης επιφάνειας που μισθώνονται σε τιμές οικονομικότερες σε σχέση με πέρυσι.

Το κόστος μίσθωσης για 6 διανυκτερεύσεις τον Ιούλιο στη Χώρα της Μυκόνου για κατοικία 385τμ με 4Υ/Δ ξεκινά από 3.329€ και τον Αύγουστο από 3.500€. Πέρυσι, το αναφερόμενο κόστος μίσθωσης στον πίνακα, αφορούσε κατοικία 190τμ με 3 Υ/Δ.

Στον Ορνό οι προ-κρατήσεις για βίλα με ιδιωτική πισίνα, κατάλληλη για 4 ή και 6 επισκέπτες, για τον μήνα Ιούνιο άγγιξε το 75% (90% το 2023, 99% το 2022), τον μήνα Ιούλιο αγγίζει το 78% και τον Αύγουστο το 82% (85% το 2023, 97% το 2022).

Το κόστος μίσθωσης για 6 διανυκτερεύσεις τον Ιούλιο στον Ορνό της Μυκόνου για κατοικία 180τμ με 4 Υ/Δ ξεκινά από 4.164€ και τον Αύγουστο από 3.080€. Πέρυσι, το αναφερόμενο κόστος μίσθωσης στον πίνακα, αφορούσε κατοικία 82τμ με 2 Υ/Δ.

Η Σαντορίνη καταγράφει εντυπωσιακές προ-κρατήσεις για το σύνολο των καλοκαιρινών μηνών στα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών.

Πιο συγκεκριμένα και σύμφωνα πάντα με την έρευνα του Πανελλαδικού Κτηματομεσιτικού Δικτύου E- Real Estates, οι προ-κρατήσεις για βίλες με ιδιωτική πισίνα στο Ακρωτήρι της Σαντορίνης, κατάλληλης για 4 ή και 6 επισκέπτες για τον μήνα Ιούνιο άγγιξε το 84% (94% το 2023), τον μήνα Ιούλιο αγγίζει το 85% (90% το 2023, 99% το 2022) και τον Αύγουστο το 80% ( 84% το 2023, 95% το 2022).

Το κόστος μίσθωσης για 6 διανυκτερεύσεις τον Ιούνιο στο Ακρωτήρι της Σαντορίνης για κατοικία με 3 Υ/Δ ξεκινά από 2.284€ συνολικά. Τον Ιούλιο αγγίζει τις 2.529€ για κατοικία 120τμ με 3Υ/Δ και τον Αύγουστο από 2.832€ για κατοικία 150τμ με 3Υ/Δ. Τα ζητούμενα μισθώματα, καταγράφουν ραγδαίες μειώσεις που αγγίζουν ακόμη και το 50% σε σχέση με το 2022, ενώ σε πολλές περιπτώσεις, επιστρέφουν στις τιμές του 2021.

Στην Οία στης Σαντορίνης, οι προ-κρατήσεις για αντίστοιχα ακίνητα για τον μήνα Ιούνιο άγγιξε το 85% (99% το 2023), τον μήνα Ιούλιο αγγίζει το 89% (96% το 2023) και τον Αύγουστο το 86% (94% το 2023).

Το κόστος μίσθωσης για 6 διανυκτερεύσεις τον Ιούνιο στην Οία της Σαντορίνης για κατοικία 100τμ το κόστος μίσθωσης ξεκινά από 2.200 , τον Ιούλιο το κόστος μίσθωσης ξεκινά από 3.200€ για τον Αύγουστο από 2.923€. Πέρυσι, το αναφερόμενο κόστος μίσθωσης στον πίνακα, αφορούσε κατοικία 72τμ με 2 Υ/Δ

Πηγή: iefimerida.gr

Έτσι λοιπόν όσοι εκμεταλλεύονται, πάνω από δύο ακίνητα, θα αντιμετωπίζονται από την Εφορία ως επιχειρηματίες, κάτι που σημαίνει ότι θα πρέπει να ακολουθήσουν συγκεκριμένο οδικό χάρτη, με έναρξη δραστηριότητας και άνοιγμα βιβλίων.

Μία σημαντική τομή – αλλαγή, που ναι μεν έχει τεθεί σε εφαρμογή, αλλά όχι πλήρως, εξαιτίας της αποχής στην οποία βρίσκονται οι συμβολαιογράφοι, αλλά και της δυνατότητας συνέχισης της διαδικασίας μεταβίβασης ακινήτου με μετρητά, εφόσον έχει υπογραφεί προσύμφωνο και έχει δοθεί προκαταβολή, είναι κατάργηση εξόφλησης μερικής ή εν συνόλω του τιμήματος απόκτησης ακινήτου.

Δύο είναι οι βασικές κατευθύνσεις που διέπουν το πλαίσιο των αλλαγών. Η μία είναι να κάνει πιο εύκολη για τον φορολογούμενο την διαδικασία μεταβίβασης ή απόκτησης ακινήτου, μειώνοντας σημαντικά τον χρόνο που απαιτείται για να γίνει κάτι τέτοιο, αλλά και τον όγκο των δικαιολογητικών που απαιτούνται.

Η άλλη έχει να κάνει με την ανάγκη για φορολογική δικαιοσύνη. Ειδικά στην βραχυχρόνια μίσθωση επιχειρείται μία τομή σχετικά με την εξομοίωση των εν λόγω ακινήτων με τα ξενοδοχειακά ακίνητα, στο μέτρο που αυτό είναι εφικτό.

Ας δούμε ενδεικτικά τις κυριότερες αλλαγές που έρχονται από το νέο έτος, τυπικά και ουσιαστικά.

Συγκεκριμένα:

1. Οι μεταβιβάσεις ακινήτων θα γίνονται πλέον υποχρεωτικά με την χρήση τραπεζικών εργαλείων. Κάθε συμβόλαιο που καταγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά θα θεωρείται άκυρο και θα απαγορεύεται η μεταγραφή του. Το μέτρο ισχύει ήδη, ωστόσο επειδή δίνεται η δυνατότητα σε όσους έχουν υπογράψει προσύμφωνο και έχουν δώσει προκαταβολή σε μετρητά να συνεχίσουν την όλη διαδικασία μέχρι την ολοκλήρωση της πράξης μεταβίβασης, η ρύθμιση θα ισχύσει πλήρως μέσα στο 2024 και θα αφορά τις όποιες κινήσεις γίνονται από μηδενική βάση.
2. Με βάση την νέα νομοθεσία δίνονται κίνητρα με μεγαλύτερη μείωση φόρου για ανακαίνιση ακινήτων. Οι δαπάνες για την αγορά αγαθών και τη λήψη υπηρεσιών που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση κτιρίων, μειώνουν, ισόποσα κατανεμημένες σε περίοδο πέντε ετών, τον φόρο εισοδήματος των φυσικών προσώπων, μέχρι του αναλογούντος για κάθε έτος φόρου, με ανώτατο συνολικά όριο δαπάνης τις 16.000 ευρώ. Οι δαπάνες για υλικά λαμβάνονται υπόψη μέχρι ποσού που αντιστοιχεί στο 1/3 του ποσού για δαπάνες υπηρεσιών. Όλες οι δαπάνες θα πρέπει να προκύπτουν από τιμολόγια τα οποία έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής και διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ από τον προμηθευτή μέσω του συστήματος myDATA.
3. Αλλαγές στον τρόπο φορολόγησης των μακροχρόνιων μισθώσεων. Τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν τρία ή περισσότερα ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση θα υποχρεούνται να κάνουν έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, να τηρούν βιβλία και να εκδίδουν φορολογικά στοιχεία. Επίσης όπως είναι φυσικό για όλους τους επιτηδευματίες θα επιβαρύνονται με τις προβλεπόμενες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο.
4. Επεκτείνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων, που είναι 0,5 % επί των εσόδων.
5. Αύξηση προστίμων για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Τα πρόστιμο για μη εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, το οποίο σήμερα είναι οριζόντιο, ανέρχεται σε 5.000 ευρώ και επιβάλλεται στον διαχειριστή, είτε είναι κύριος ή επικαρπωτής ή τρίτος, θα ορίζεται πλέον στο 50% των ακαθαρίστων εσόδων του εκάστοτε τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο στα 5.000 ευρώ.
6. Θέσπιση ανώτατου ορίου διάρκειας 60 ημερών σε κάθε βραχυχρόνια μίσθωση: Το όριο των 60 ημερών αφορά στη διάρκεια κάθε μίσθωσης ξεχωριστά.
7. Κατάργηση από την 1η Ιανουαρίου 2024 της υποχρέωσης για χορήγηση βεβαίωσης για μη οφειλή του Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ). Οι πολίτες ήταν υποχρεωμένοι για την προσκόμιση του εν λόγω πιστοποιητικού να περιμένουν τουλάχιστον από έναν έως και εννέα μήνες προκειμένου να το παραλάβουν από τους Δήμους. Με βάση το νέο καθεστώς το Κτηματολόγιο θα ενημερώνει τον δήμο ο οποίος με τη σειρά του θα ελέγχει αν υπάρχει οφειλή ΤΑΠ και εφόσον υπάρχει τότε θα βεβαιώνεται το χρέος και θα εισπράττεται μέσω της εφορίας. Με αυτό το τρόπο οι ιδιοκτήτες και αγοραστές ακινήτων δεν θα ταλαιπωρούνται στις ουρές στις δημοτικές υπηρεσίες.

Σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις:

• Βεβαίωση ΤΑΠ: Το νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου με την επωνυμία «Ελληνικό Κτηματολόγιο», με την ολοκλήρωση καταχώρισης κάθε εγγραπτέας πράξης με την οποία μεταβιβάζεται η κυριότητα ακινήτου, ενημερώνει τον Δήμο, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο, α) για το εμβαδόν του ακινήτου, του οποίου η κυριότητα μεταβάλλεται, και β) για τα στοιχεία του δικαιοπάροχου και του αποκτώντα την κυριότητα του ακινήτου, όπως αυτά καταχωρίζονται στη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου με την καταχώριση κάθε εγγραπτέας πράξης. Μετά την ενημέρωση τυχόν οφειλή Τέλους Ακίνητης Περιουσίας βεβαιώνεται και εισπράττεται από τον υπόχρεο δικαιοπάροχο του αποκτώντα κατά τις ισχύουσες διατάξεις στην Ταμειακή Υπηρεσία του δικαιούχου Δήμου.
• Κτηματολογικό διάγραμμα: Καταργείται η πολλαπλή προσκόμιση αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος σε περίπτωση διηρημένων ιδιοκτησιών που βρίσκονται εντός του ιδίου οικοπέδου. Σήμερα, εάν κάποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες σε μια πολυκατοικία πρέπει να επισυνάψει στο συμβόλαιο τρία αποσπάσματα κτηματολογικού διαγράμματος τα οποία δείχνουν ακριβώς το ίδιο οικόπεδο με το αντίστοιχο κόστος.
• Ηλεκτρονικός Φάκελος Ακινήτου: Παράλληλα με την εφαρμογή του Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτου η συλλογή των εγγράφων θα πραγματοποιείται από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου μετά από εξουσιοδότηση των συμβαλλόμενων. Ο συμβολαιογράφος τον οποίο εξουσιοδοτούν ο αγοραστής και ο πωλητής του ακινήτου αναλαμβάνει να συγκεντρώσει ηλεκτρονικά τα πιστοποιητικά μέσω της πλατφόρμας e-Μεταβίβαση η οποία «τρέχει» στη ψηφιακή πύλη του δημοσίου gov.gr Το νέο σύστημα αφορά αποκλειστικά συμβάσεις μεταξύ φυσικών προσώπων επί εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων σε περιοχές που έχουν κτηματογραφηθεί και λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο. Μέσω της νέας πλατφόρμας θα αντλούνται ηλεκτρονικά όλα τα δικαιολογητικά που είναι απαραίτητα για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία μέσα σε λίγα 24ωρα.