Νίκος Γιαννόπουλος

Σ’ ένα συνολικό απόθεμα 6,6 εκατομμυρίων κατοίκων, κενές μένουν περίπου 2.800.000. Πρακτικά ένα στα τρία σπίτια

Αν μιλήσουμε, ειδικότερα, για την Αθήνα και την Περιφέρεια Αττικής (στην οποία κατοικεί ο μισός πληθυσμός της χώρας) έχουν καταγραφεί 526.000 κενές κατοικίες.

Το ίδιο φαινόμενο παρατηρείται και στα νησιά του Αργοσαρωνικού και μάλιστα σε πιο απόλυτους ρυθμούς. Στην Αίγινα το 64% των κατοικιών είναι κλειστές, στον Πόρο το 57%, στην Υδρα σχεδόν το 60%.

Και έτσι, κοντολογίς, δημιουργείται το εξής παράδοξο: από τη μια πλευρά υπάρχει μεγάλη ζήτηση για κατοικίες, από την άλλη ένα μεγάλο απόθεμα αδρανούς στέγασης που παραμένει μη αξιοποιημένο.

• Αναρωτιέται κανείς γιατί και πως συμβαίνει αυτό; Πολύ μεγάλο μέρος των κενών κατοικιών είναι δευτερεύουσες κατοικίες, παλαιά ακίνητα σε κληρονομικά ή οικογενειακά καθεστώτα, ή περιουσίες με υψηλό κόστος συντήρησης/ανακαίνισης.

Παράλληλα, όπως τονίζουν άνθρωποι του real estate, η διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση ή πώληση είναι πολύ μικρότερη από τον συνολικό αριθμό των κενών σπιτιών, κάτι που εντείνει την κρίση στέγης. Τα σπίτια παραμένουν κλειστά ενώ ο κόσμος δεν έχει που να μείνει και πληρώνει, όταν καταφέρνει να βρει διαμέρισμα, “τρελές” υπεραξίες.

Κανείς βέβαια ιδιοκτήτης δεν έχει παρανοήσει για να κρατά ένα ακίνητο στο οποίο δεν μένει κλειστό (όταν αυτό δεν είναι το εξοχικό του βέβαια).

Υπάρχουν, δηλαδή, οικονομικά, νομικά ή διοικητικά εμπόδια που αποτρέπουν τους ιδιοκτήτες από το να διαθέσουν τα ακίνητά τους στην αγορά (πώληση ή ενοικίαση). Το πρόβλημα είναι και θεσμικό/οικονομικό, όχι θέμα ζήτησης (η οποία υπάρχει και είναι τεράστια, όπως όλοι γνωρίζουμε).

Πολλοί ιδιοκτήτες φοβούνται το κόστος μίας ανακαίνισης η οποία πρέπει να περιλαμβάνει και την ενεργειακή αναβάθμιση. Σε πολλές περιπτώσεις η ανακαίνιση μπορεί να κοστίζει ακόμη και 50.000 ευρώ.

• Παράλληλα, φορολογικοί λόγοι μπορούν να λειτουργήσουν εξίσου αποθαρρυντικά. Στην Ελλάδα υπάρχει και ο ΕΝΦΙΑ και η φορολογία εισοδήματος από ενοίκια. Κάποιοι δεν προχωρούν γι’ αυτές ακριβώς τις αιτίες.

Τέλος, συχνός αποτρεπτικός παράγοντας είναι τα κληρονομικά ζητήματα και η πολυϊδιοκτησία. Τα πράγματα είναι απλά: Πολλά σπίτια ανήκουν σε πολλούς κληρονόμους. Για να αξιοποιηθεί το ακίνητο πρέπει να συμφωνήσουν όλοι — κάτι που συχνά δεν συμβαίνει. Έτσι παρατηρεί κανείς πολλά σπίτια, τόσο στις μεγάλες πόλεις όσο και στην περιφέρεια να αφήνονται, αβοήθητα, στη φθορά του χρόνου και σαπίζουν.

• Θα μπορούσε βέβαια να εφαρμοστεί το μέτρο που εφαρμόζεται σε πολύ μεγάλες πόλεις της Ευρώπης όπως το Παρίσι και η Βαρκελώνη. Οι εκεί δήμοι επιβάλλουν επιπλέον φόρο σε σπίτια που μένουν άδεια για χρόνια.

Αλλά αυτό που μπορεί να γίνει κυρίως είναι η κρατική ή δημοτική παρέμβαση. Το κράτος ή ο δήμος νοικιάζει το σπίτι από τον ιδιοκτήτη και εν συνεχεία το διαθέτει σε χαμηλό ενοίκιο σε νέους ή εργαζόμενους συμβάλλοντας έτσι στην λύση, έστω μερική, του στεγαστικού προβλήματος (αλλά και στη μείωση των τιμών).

Προσώρας, τίποτα από τα δύο δεν γίνεται στην Ελλάδα. Γι’ αυτό και η κατάσταση αλαλούμ συνεχίζεται. Ένα μικρό σπίτι, κάτω από 60 τετραγωνικά στο Γκύζη νοικιάζεται (ανακαινισμένο) 650 ευρώ (πρόσφατο παράδειγμα που τέθηκε στα υπόψιν του γράφοντος). 

Περίπου επτά εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων αναμένουν το εκκαθαριστικό του φόρου, το οποίο φέτος περιλαμβάνει αρκετές αλλαγές.

Παρ’ όλα αυτά, για την πλειονότητα των φορολογουμένων το ποσό του φόρου αναμένεται να παραμείνει παρόμοιο με πέρυσι.

Ωστόσο, όσοι απέκτησαν ακίνητο μέσα στο προηγούμενο έτος – μέσω αγοράς, γονικής παροχής, δωρεάς ή κληρονομιάς – πιθανότατα θα δουν το εκκαθαριστικό αυξημένο, καθώς έχει μεταβληθεί η περιουσιακή τους κατάσταση.

Αύξηση στον υπολογισμό του φόρου ενδέχεται να δουν επίσης οι φορολογούμενοι που προχώρησαν σε τακτοποίηση αυθαίρετων χώρων ή ολοκλήρωσαν την ανέγερση νέων ακινήτων, γεγονός που επηρεάζει την αξία της ακίνητης περιουσίας που δηλώνεται για τον ΕΝΦΙΑ.

Τα ποσά που θα αναγράφουν τα εκκαθαριστικά θα πρέπει να εξοφληθούν είτε εφάπαξ μέχρι το τέλος Μαρτίου είτε σε 12 μηνιαίες δόσεις, από τον Μάρτιο του 2026 έως τον Φεβρουάριο του 2027.

Η πλειονότητα των ιδιοκτητών θα πληρώσει το ίδιο ποσό ΕΝΦΙΑ με αυτό που κατέβαλε το 2025, καθώς φέτος δεν άλλαξε καμία από τις παραμέτρους υπολογισμού του φόρου.

Μεταβολές

Υπάρχουν όμως και εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες, οι οποίοι θα δουν, φέτος, μεταβολές στα ποσά του ΕΝΦΙΑ, που θα αναγράφουν τα εκκαθαριστικά τους. Ειδικότερα:

1) Oσοι το 2025 απέκτησαν ακίνητα ή ποσοστά ή εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων, καθώς και όσοι τακτοποίησαν το 2025 ημιυπαίθριους χώρους δηλώνοντάς τους πλέον ως χώρους κύριας χρήσης θα δουν τον φετινό ΕΝΦΙΑ αυξημένο σε σύγκριση με το 2025, ενώ όσοι πώλησαν ή μεταβίβασαν ακίνητα ή ποσοστά συνιδιοκτησίας ή εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων θα δουν μειωμένα τα ποσά του ΕΝΦΙΑ.

2) Oσοι θα χάσουν φέτος δικαιώματα μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, λόγω αύξησης του οικογενειακού εισοδήματός τους πάνω από τα όρια που προβλέπονται για τη χορήγηση των απαλλαγών αυτών θα πληρώσουν φέτος ΕΝΦIΑ αυξημένο κατά 100% (θα χάσουν την απαλλαγή από το 50% του ΕΝΦΙΑ) ή θα πληρώσουν για πρώτη φορά ΕΝΦΙΑ, ενώ τα προηγούμενα χρόνια απαλλάσσονταν.

3) Oσοι θα κερδίσουν για φέτος δικαιώματα μερικής ή oλικής απαλλαγής – είτε λόγω αύξησης του αριθμού των μελών των οικογενειών τους και συνακόλουθης αύξησης των εισοδηματικών ορίων μερικής ή ολικής απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ, είτε λόγω μείωσης των ετησίων οικογενειακών εισοδημάτων τους κάτω από τα εισοδηματικά όρια μερικής ή ολικής απαλλαγής – θα πληρώσουν φέτος μειωμένο ποσό ΕΝΦΙΑ ή ακόμη και θα απαλλαγούν πλήρως από τον φόρο.

4) Oσοι είχαν την 1η-1-2026 κατοικίες φορολογητέας αξίας μέχρι 500.000 ευρώ, οι οποίες ήταν ασφαλισμένες από κινδύνους πυρκαγιάς, σεισμού και πλημμύρας ταυτόχρονα, για χρονικά διαστήματα τουλάχιστον τριών και μέχρι δώδεκα μηνών εντός του 2025 δικαιούνται φέτος έκπτωση έως 20% στον ΕΝΦΙΑ που αναλογεί σε κάθε ασφαλισμένη κατοικία. Για κατοικίες αξίας άνω των 500.000 ευρώ η έκπτωση περιορίζεται στο 10%.

Εφαρμογή Ε9

Εν όψει της έναρξης των εργασιών για την εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ του 2026, η ΑΑΔΕ, με χθεσινή ανακοίνωσή της, ενημέρωσε ότι:

* Η εφαρμογή για την υποβολή Ε9 έτους 2026 δεν θα είναι διαθέσιμη από την Πέμπτη 19 Φεβρουαρίου και μέχρι την ολοκλήρωση της έκδοσης και ανάρτησης των εκκαθαριστικών σημειωμάτων ΕΝΦΙΑ 2026 και το άνοιγμα των τροποποιητικών δηλώσεων ΕΝΦΙΑ 2026.

* Η εφαρμογή για την υποβολή Ε9 έτους 2027 δεν θα είναι διαθέσιμη την Πέμπτη 19 Φεβρουαρίου, μεταξύ 9:00 και 13:00.

Πηγή: Εφημερίδα «Ελεύθερος Τύπος»

Σύμφωνα με δύο άτομα που γνωρίζουν την επιχείρηση, οι έρευνες διεξήχθησαν το πρωί της Πέμπτης σε διάφορα γραφεία της Επιτροπής στις Βρυξέλλες, συμπεριλαμβανομένου του τμήματος προϋπολογισμού.

Η έρευνα αφορά την πώληση ακινήτων της ΕΕ, ανέφεραν οι ίδιες πηγές, η οποία έλαβε χώρα κατά τη διάρκεια της θητείας του πρώην επιτρόπου, όταν ο Γιοχάνες Χαν ήταν επίτροπος προϋπολογισμού. Ο Χαν ήταν υπεύθυνος για τη διαχείριση του προϋπολογισμού της ΕΕ ύψους 1 τρισεκατομμυρίου ευρώ μέχρι το 2024.

Μετά το τέλος της θητείας του, διορίστηκε ειδικός απεσταλμένος της ΕΕ για την Κύπρο. Η έρευνα διεξάγεται από την Ευρωπαϊκή Εισαγγελία (EPPO) και αφορά 23 κτίρια που αποκτήθηκαν από το βελγικό κρατικό επενδυτικό ταμείο, SFPIM, έναντι 900 εκατομμυρίων ευρώ το 2024. Εκείνη την εποχή, η επιτροπή δήλωσε ότι η πώληση υποβλήθηκε σε διαγωνισμό σύμφωνα με τον χρηματοπιστωτικό κανονισμό της ΕΕ.

«Η Ευρωπαϊκή Εισαγγελία μπορεί να επιβεβαιώσει ότι διεξάγει δραστηριότητες συλλογής αποδεικτικών στοιχείων στο πλαίσιο μιας συνεχιζόμενης έρευνας», δήλωσε η εκπρόσωπος της Ευρωπαϊκής Εισαγγελίας, Τάιν Χολέβοτ. «Δεν υπάρχει τίποτα άλλο που μπορούμε να μοιραστούμε σε αυτό το στάδιο, προκειμένου να μην θέσουμε σε κίνδυνο τις τρέχουσες διαδικασίες και την έκβασή τους».

Η Olaf, η αρμόδια αρχή της ΕΕ για την καταπολέμηση της απάτης, αρνήθηκε να σχολιάσει, όπως και η βελγική ομοσπονδιακή αστυνομία. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, το SFPIM και ο Hahn δεν απάντησαν αμέσως σε αίτημα για σχολιασμό.

Η λίστα περιλαμβάνει διαμερίσματα, οικόπεδα, αγροτεμάχια, επαγγελματικούς χώρους, βιομηχανικά κτίρια, θέσεις στάθμευσης και αποθήκες, με τις τιμές εκκίνησης να ξεκινούν από 7.000 ευρώ και να φτάνουν έως τα 3,5 εκατ. ευρώ.

Με στόχο την είσπραξη 6 δισ. ευρώ, η ΑΑΔΕ ενεργοποιεί το μέτρο των πλειστηριασμών, σε μια περίοδο όπου οι ληξιπρόθεσμες οφειλές προς την εφορία ξεπερνούν τα 112,5 δισ. ευρώ.

Παράλληλα, περισσότεροι από 2,3 εκατ. φορολογούμενοι βρίσκονται αντιμέτωποι με δεσμεύσεις και κατασχέσεις τραπεζικών λογαριασμών και άλλων περιουσιακών στοιχείων, καθώς η φορολογική διοίκηση εντείνει τα μέτρα είσπραξης.

Σύμφωνα με το προγραμματισμό σε πλειστηριασμό θα βγουν μεταξύ άλλων:

• Διαμέρισμα πέμπτου ορόφου 80,50 τ.μ. στο Περιστέρι με τιμή πρώτης προσφοράς 126.000 ευρώ
• Αγροτεμάχιο 5,8 στρεμμάτων με βιομηχανικό κτίριο 595 τ.μ. στο δημοτικό διαμέρισμα Πλατύκαμπου Λάρισας με τιμή πρώτης προσφοράς 220.000 ευρώ.
• Διαμέρισμα δευτέρου ορόφου 114 τ.μ. στην Αγία Παρασκευή με τιμή πρώτης προσφοράς 247.000 ευρώ.
• Οικόπεδο 346,85 με οικία 80,63 τ.μ. στην Αγία Παρασκευή με τιμή πρώτης προσφοράς 260.000 ευρώ.
• Διαμέρισμα πέμπτου ορόφου 113,65 τ.μ. στην Αγία Παρασκευή με θέση στάθμευσης 11 τ.μ. και δώμα 60,74 τ.μ. με τιμή πρώτης προσφοράς 340.000 ευρώ.
• Διαμέρισμα πρώτου ορόφου 136,90 τ.μ. στην Κηφισιά με τιμή πρώτης προσφοράς 396.000 ευρώ.
• Οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο 780,89 τ.μ. με οικοδομή και θέσεις στάθμευσης στη Νέα Ιωνία με τιμή πρώτης προσφοράς 2,5 εκατ. ευρώ.
• Αγροτεμάχιο με βιομηχανική εγκατάσταση στη Βοιωτία έκτασης 25.460 τ.μ. με τιμή πρώτης προσφοράς 3,5 εκατ. ευρώ.

Το ισχύον καθεστώς προβλέπει ότι για οφειλές μεγάλου ύψους η εφορία προχωρά σε δεσμεύσεις, κατασχέσεις και πλειστηριασμούς ακινήτων του οφειλέτη με εξαίρεση υπό προϋποθέσεις την πρώτη κατοικία.

Πριν από τον πλειστηριασμό γίνεται η κατάσχεση, αλλά πριν από τη διενέργεια οποιασδήποτε πράξης εκτέλεσης, καθίσταται υποχρεωτική η κοινοποίηση από τη φορολογική διοίκηση ατομικής ειδοποίησης καταβολής οφειλής/υπερημερίας ενώ δεν απαιτείται ειδοποίηση για τις κατασχέσεις χρηματικών ποσών.

Από την ημέρα επίδοσης στον οφειλέτη αντιγράφου της έκθεσης κατάσχεσης, αυτός στερείται του δικαιώματος ελεύθερης διάθεσης του ακινήτου και των συστατικών στοιχείων του ακινήτου ακόμη και εάν αυτά δεν περιγράφονται στην έκθεση κατάσχεσης που δεν σημαίνει και πλειστηριασμό.

Εφόσον, ο οφειλέτης δεν έχει εντάξει τις οφειλές του σε πρόγραμμα ρύθμισης, ο Προϊστάμενος της αρμόδιας Υπηρεσίας, υποχρεούται μετά την παρέλευση 40 ημερών και το αργότερο σε 4 μήνες από την κατάσχεση, να ορίσει ημερομηνία πλειστηριασμού το αργότερο σε 5 μήνες από την ημερομηνία έκδοσης του προγράμματος. Εάν δεν διενεργηθεί ο πλειστηριασμός την ορισθείσα με το πρόγραμμα ημέρα, εκδίδει νέο πρόγραμμα, το αργότερο εντός έτους από την ημέρα που ο πλειστηριασμός δεν διενεργήθηκε ή ανεστάλη και ορίζει νέα ημερομηνία. Αναστολή εκτέλεσης του εκδοθέντος προγράμματος πλειστηριασμού επιτυγχάνεται με την ένταξη του οφειλέτη σε πρόγραμμα ρύθμισης των οφειλών του, ή με την έκδοση δικαστικής απόφασης περί αναστολής του.

Αν και στην κυβέρνηση δεν μιλούν για «μαγικές λύσεις», τα μέτρα αυτά έχουν στόχο να συμβάλουν στην ανακούφιση των νοικοκυριών από το οξύ στεγαστικό πρόβλημα

Νέες παρεμβάσεις που δρομολογούνται το 2026

Συγκεκριμένα, ο σχεδιασμός των μέτρων της κυβέρνησης περιλαμβάνει:

Πρόγραμμα ανακαίνισης παλαιών κατοικιών: Δημιουργείται νέα δράση ύψους 400 εκατ. ευρώ από το ΕΣΠΑ 2021-2027, με δυνατότητα επέκτασης. Η καινοτομία του προγράμματος έγκειται στην υποχρέωση μόνο ήπιων ενεργειακών παρεμβάσεων (20%-40% του κόστους), ενώ το υπόλοιπο 60%-80% αφορά τυπικές δαπάνες ανακαίνισης. Συγκεκριμένα θα επιχορηγείται το 80% του κόστους ανακαίνισης, με προσαύξηση επιδότησης 5% για τρίτεκνους, πολύτεκνους και ΑΜΕΑ, και επιπλέον 5% για ορεινές και νησιωτικές περιοχές. Το μέγιστο ποσό επιδότησης ανέρχεται σε 36.000 ευρώ με επιχορήγηση έως 300 ευρώ το τ.μ.. Το 80% του προϋπολογισμού αφορά κλειστές κατοικίες και το 20% ιδιοκατοικούμενες. Επιλέξιμες είναι οικίες με οικοδομική άδεια πριν το 1990 και εμβαδού έως 120 τ.μ.. Τα εισοδηματικά όρια θα ανέρχονται σε 25.000 ευρώ για τον άγαμο, σε 35.000 ευρώ για το ζευγάρι πλέον 5.000 ευρώ για κάθε τέκνο, και για μονογονεϊκές οικογένειες σε 39.000 ευρώ πλέον 5.000 ευρώ για κάθε παιδί μετά το πρώτο.

Πρόγραμμα ανακαίνισης Δημοτικών/Περιφερειακών Κτιρίων για εργαζόμενους δημόσιων υπηρεσιών: Αφορά ανακαίνιση Δημοτικών ή Περιφερειακών ακινήτων σε ορεινές και νησιωτικές περιοχές, τα οποία θα διατεθούν με μακροχρόνια μίσθωση σε εργαζόμενους δημοτικών/περιφερειακών Υπηρεσιών, σχολείων, νοσοκομείων, κέντρων υγείας, ιατρείων, αστυνομίας, πυροσβεστικής και κοινωνικών δομών. Φορείς υλοποίησης αναλαμβάνουν οι οικείες Περιφέρειες και Δήμοι. Ο Προϋπολογισμός θα ανέρχεται σε 1,5% επί του συνολικού προϋπολογισμού του Περιφερειακού Προγράμματος.

Επιστροφή δύο ενοικίων ετησίως σε εκπαιδευτικούς, νοσηλευτές και ιατρούς περιφέρειας: Στους δημόσιους εκπαιδευτικούς, ιατρούς και νοσηλευτές που νοικιάζουν κατοικία εκτός Περιφέρειας Αττικής και Περιφερειακής Ενότητας Θεσσαλονίκης θα επιστρέφεται επιπλέον ένα ενοίκιο ετησίως (συνολικά δύο δηλαδή), ανεξαρτήτως εισοδηματικών κριτηρίων. Οι ωφελούμενοι εκτιμώνται σε 50.000 άτομα, με επιπλέον δημοσιονομικό κόστος 20 εκατ. ευρώ ετησίως. Το μέτρο ισχύει αναδρομικά και το προσωπικό θα λάβει εντός του α΄τριμήνου του 2026 επιπλέον επιστροφή ενοικίου.

Επέκταση περιορισμών βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη: Από 1η Μαρτίου 2026 επεκτείνεται ο περιορισμός για νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Α’ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης για το έτος 2026, με δυνατότητα παράτασης. Στο Δήμο καταγράφονται 7.500 εγγραφές εκ των οποίων 4.800 στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα. Για τις περιοχές με απαγόρευση (1ο, 2ο, 3ο δημοτικό διαμέρισμα Αθηνών και Α’ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης), σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου διαγράφεται από το Μητρώο και δεν επιτρέπεται επανεγγραφή.

Κίνητρο κατασκευής νέων κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση (built to rent): Κατασκευαστικές εταιρίες θα δύνανται να κατασκευάσουν νέες οικίες ή να μετατρέψουν σε οικιστική τη χρήση υφιστάμενων ακινήτων, με αποκλειστικό σκοπό την ενοικίαση με ευνοϊκούς όρους σε μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον 10 ετών. Το εισόδημα από το ενοίκιο θα εκπίπτει από τον φόρο εισοδήματος του νομικού προσώπου. Το μέγιστο ύψος ενοικίου θα καθοριστεί από το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας.

Οριζόντια πολεοδομική ρύθμιση για οικιστικές χρήσεις: Νομοθετείται πολεοδομική ρύθμιση για τη δυνατότητα γρήγορης μετατροπής υφιστάμενων ακινήτων (δομημένων και αδόμητων) που έχουν μη οικιστική χρήση (γραφεία, καταστήματα, καταλύματα) σε χρήση κατοικίας. Εγκαταλελειμμένα, ημιτελή ή κενά ακίνητα θα μπορούν να μετατραπούν σε κατοικίες από ιδιώτες. Εταιρίες που ενταχθούν στο πρόγραμμα για ενοικίαση με προσιτές τιμές για 10 έτη θα αξιοποιούν και το φορολογικό κίνητρο έκπτωσης φόρου εισοδήματος.

Οικιστικό πρόγραμμα ενόπλων δυνάμεων: Το μέτρο έχει ανακοινωθεί, αλλά τεχνικές λεπτομέρειες και κοστολόγηση θα δημοσιοποιηθούν προσεχώς, εντός του 2026.

Εκσυγχρονισμός κληρονομικού δικαίου: Στόχος η ταχύτερη επίλυση κληρονομικών διαφορών επί κατοικιών με συνιδιοκτησίες που παραμένουν αδρανείς.

Μητρώο φερεγγυότητας ενοικιαστών: Εκτιμάται ότι θα τεθεί σε πιλοτική λειτουργία αρχές του 2026 και πλήρη λειτουργία από τα μέσα του 2026., εξέλιξη που αναμένεται να ενθαρρύνει περισσότερους ιδιοκτήτες να διαθέσουν περισσότερα διαμερίσματα προς ενοικίαση, τα οποία κρατούσαν «κλειστά» από φόβο φθορών, ακάλυπτων υποχρεώσεων κλπ. Μέτρα που ισχύουν το 2026

Επέκταση φοροαπαλλαγής για διάθεση κενών κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση: Επεκτείνεται και στο 2026 η τριετής φοροαπαλλαγή, με κόστος 10 εκατ. ευρώ για το 2026 και 19 εκατ. για το 2027. Διευρύνεται το πεδίο εφαρμογής: για τρίτεκνες/πολύτεκνες η απαλλαγή ισχύει και για σπίτια άνω των 120 τ.μ., προσαυξανόμενο κατά 20 τ.μ. για κάθε τέκνο άνω των δύο. Σε αποχώρηση μισθωτή εντός τριετίας, η απαλλαγή συνεχίζει για το υπολειπόμενο διάστημα αν εκμισθωθεί εκ νέου. Για μίσθωση σε ιατρικό/νοσηλευτικό προσωπικό, εκπαιδευτικούς και ένστολο προσωπικό, η απαλλαγή ισχύει και για μίσθωση τουλάχιστον 6 μηνών.

Μείωση/κατάργηση ΕΝΦΙΑ σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους: Από το 2026 ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται 50%, ενώ από το 2027 καταργείται πλήρως για κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους (εξαιρουμένων οικισμών Αττικής πλην νησιών). Για Έβρο, Δυτική Μακεδονία και Δήμους Μακεδονίας, Θράκης, Ηπείρου που εφάπτονται συνόρων, καταργείται σε οικισμούς έως 1.700 κατοίκους. Αφορά περίπου 1 εκατ. ακίνητα εντός 12.724 οικισμών, με ετήσιο κόστος 75 εκατ. ευρώ.

Επέκταση αναστολής ΦΠΑ νέες οικοδομές: Παρατείνεται για το 2026 η αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, με ετήσιο κόστος 18 εκατ. ευρώ.

Παράταση μείωσης φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων: Παρατείνεται για το 2026 η μείωση φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων. Εκτιμώμενο ετήσιο κόστος: 5 εκατ. ευρώ.

Επέκταση περιορισμού βραχυχρόνιων μισθώσεων Αθήνας: Επεκτείνεται για το 2026 ο περιορισμός στα τρία δημοτικά διαμερίσματα Αθήνας.

Κοινωνική αντιπαροχή: Αξιοποίηση ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου μέσω κινήτρων που κινητοποιούν ιδιωτική πρωτοβουλία (π.χ. ποσοστό κυριότητας στο ακίνητο) για κατασκευή σύγχρονων κατοικιών. Δημιουργούνται κοινωνικές κατοικίες με δυνατότητα κοινωνικής μίσθωσης και εξαγοράς σε κοινωνικά ευάλωτες ομάδες.

Ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισόδημα από ενοίκια: Από το φορολογικό έτος 2026 θεσπίζεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισόδημα από ενοίκια 12.000-24.000 ευρώ (σήμερα: έως 12.000 ευρώ 15%, στη συνέχεια 35%). Άμεσα ωφελούμενοι: 161.587 ιδιοκτήτες. Δημοσιονομικό κόστος: 90 εκατ. ευρώ ετησίως από το 2027. Μέτρα που εφαρμόζονται από το 2025

Πρόγραμμα ΣΠΙΤΙ μου ΙΙ: Το πρόγραμμα έχει συνολικό προϋπολογισμό 2 δισ. ευρώ (1 δισ. από το δανειακό σκέλος του ΤΑΑ και 1 δισ. από τράπεζες). Το επιτόκιο μειώνεται κατά 50% από το τρέχον εμπορικό. Καλύπτει άτομα και ζευγάρια από 25 έως 50 ετών, με εισόδημα 25.000 ευρώ για άγαμο, 35.000 ευρώ για ζευγάρι πλέον 5.000 ευρώ για κάθε τέκνο (μονογονεϊκές: 39.000 ευρώ πλέον 5.000 ευρώ για κάθε παιδί μετά το πρώτο). Αναμένεται να καλύψει πάνω από 15.000 οικογένειες. Παράλληλα, εφαρμόζεται το «Αναβαθμίζω το ΣΠΙΤΙ μου» για ενεργειακή αναβάθμιση παλιών κατοικιών με μηδενικό επιτόκιο.

Φοροαπαλλαγή τριετίας για κενά ακίνητα που διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση: Από 08/09/2024 έως 31/12/2025, ιδιοκτήτες που μετατρέπουν κενό ακίνητο (κλειστό τουλάχιστον 3 έτη) ή ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μακροχρόνια μίσθωση, απαλλάσσονται από φόρο εισοδήματος για 3 έτη. Αφορά ακίνητα έως 120 τ.μ..

Απαγόρευση νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στο κέντρο Αθήνας: Από 1/1/2025 έως το τέλος του έτους δεν επιτρέπεται εγγραφή νέου ακινήτου στο μητρώο βραχυχρόνιας μίσθωσης στο 1ο, 2ο και 3ο δημοτικό διαμέρισμα Αθήνας.

Αύξηση τέλους ανθεκτικότητας βραχυχρόνιων μισθώσεων: Το τέλος αυξήθηκε από 0,5-1,5 ευρώ σε 2 ευρώ τους χειμερινούς μήνες και 8 ευρώ τους καλοκαιρινούς.

Προσαύξηση 100% στον ΕΝΦΙΑ για κενά ακίνητα τραπεζών και servicers: Επιβλήθηκε διπλάσιος ΕΝΦΙΑ για κενά οικιστικά ακίνητα που κατέχουν τράπεζες και servicers.

Διπλασιασμός επιδότησης Ανακαινίζω-Νοικιάζω: Η μέγιστη επιδότηση αυξήθηκε από 4.000 στα 8.100 ευρώ: από 40% επιδότηση δαπανών έως 10.000 ευρώ, σε 60% δαπανών έως 13.500 ευρώ.

Επιστροφή ενοικίου: Από τον Νοέμβριο 2025 επιστρέφεται ετησίως ένα ενοίκιο κύριας και φοιτητικής κατοικίας για το 80% των ενοικιαστών με εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Ετήσιο κόστος: 200 εκατ. ευρώ.

Προγενέστερες παρεμβάσεις σε ισχύ

Μείωση ΕΝΦΙΑ 34%: Μεσοσταθμική μείωση για ιδιοκτήτες – φυσικά πρόσωπα. Κόστος: 860 εκατ. ευρώ κατ’ έτος.

Κατάργηση φόρου γονικών παροχών-δωρεών: Για συγγενείς α΄βαθμού, για δωρεές-παροχές έως 800.000 ευρώ, από 1η Οκτωβρίου 2021.

Αναστολή ΦΠΑ νέες οικοδομές 2020-2025: Δημοσιονομικό κόστος: 18 εκατ. ευρώ κατ’ έτος.

Πρόγραμμα ΣΠΙΤΙ μου Ι: Χαμηλότοκο στεγαστικό δάνειο για νέους ή ζευγάρια 25-39 ετών για αγορά πρώτης κατοικίας. Συνολικός προϋπολογισμός: 750 εκατ. ευρώ από τη ΔΥΠΑ.

Εξοικονομώ-Ανακαινίζω για νέους: Προϋπολογισμός 300 εκατ. ευρώ (200 εκατ. από ΤΑΑ, 100 εκατ. από Εθνικούς πόρους). Κίνητρα για εξοικονόμηση ενέργειας και αισθητική/λειτουργική ανακαίνιση κατοικιών.

Ανακαινίζω-Νοικιάζω: Επιδότηση έως 40% του κόστους ανακαίνισης και έως 10.000 ευρώ για κενές κατοικίες που θα μισθωθούν σε μακροχρόνια μίσθωση. Προϋπολογισμός: 50 εκατ. ευρώ.

Συνολικό κόστος διετίας

Τα μέτρα αυτά, ήρθαν σε συνέχεια άλλων προηγούμενων που είχαν ξεκινήσει από το 2024 ήδη, όπως:

Επιβολή ΦΠΑ 13% και τέλος παρεπιδημούντων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις: από 1/1/2024 επιβάλλεται ΦΠΑ 13% και τέλος παρεπιδημούντων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων (τύπου airbnb) στα νομικά πρόσωπα και στα φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα εκμισθωμένα διαμερίσματα. Επιπλέον, με στόχο τον περιορισμό της χρήσης κατοικιών για τέτοιους σκοπούς, αυστηροποιήθηκε ο ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Αύξηση φοιτητικού στεγαστικού επιδόματος: από τα 1.000 ευρώ, στα 1.500 ευρώ και στα 2.000 ευρώ στην περίπτωση συγκατοίκησης. Για φοιτητές εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης το ποσό αυξήθηκε στα 2.000 ευρώ και στην περίπτωση συγκατοίκησης φτάνει στις 2.500 ευρώ για κάθε φοιτητή.

Μείωση φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων: από 1/1/2024 εφαρμόστηκε μεγαλύτερη μείωση φόρου για δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων (αύξηση από το 40% στο 100%). Οι δαπάνες μειώνουν ισόποσα κατανεμημένες σε περίοδο πέντε ετών τον φόρο εισοδήματος, με ανώτατο συνολικά όριο δαπάνης τις 16.000 ευρώ.

Το συνολικό υπολογίσιμο κόστος των μέτρων στη διετία 2025-2026 ανέρχεται σε 2,637 δισ. ευρώ, αναλυόμενο ως εξής:

• Νέα προγράμματα 2025-2026: 420 εκατ. ευρώ
• ΣΠΙΤΙ μου ΙΙ (2025): 2.000 εκατ. ευρώ
• Λειτουργικά μέτρα 2026: 217 εκατ. ευρώ
• Στο κόστος των δράσεων αυτών, έρχεται να προστεθεί και εκείνων για τα συνεχιζόμενα μέτρα, όπως η επιστροφή ενοικίου (200 εκατ. ευρώ/έτος) και τη μείωση ΕΝΦΙΑ 34% (860 εκατ. ευρώ/έτος).

Σημειώνεται ότι ορισμένα μέτρα, όπως το οικιστικό πρόγραμμα ενόπλων δυνάμεων ή το μητρώοφερεγγυότητας, δεν έχουν (ακόμη) καθορισμένο προϋπολογισμό.

Από την πρωτοχρονιά τέθηκαν σε ισχύ όλες οι νέες παρεμβάσεις που ανακοινώθηκαν το 2025, με στόχο την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης και κατ’ επέκταση την ενίσχυση της αγοράς ακινήτων.

Τα μέτρα που τέθηκαν σε ισχύ ξεκινούν από τους μειωμένους συντελεστές φορολόγησης στα εισοδήματα από ενοίκια, το «κούρεμα» του ΕΝΦΙΑ για συγκεκριμένες κατηγορίες ιδιοκτητών, το «πάγωμα» τόσο του ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών όσο και του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις, τις φοροαπαλλαγές και τις εκπτώσεις φόρου για τους ιδιοκτήτες που θα βγάλουν στην αγορά κλειστές κατοικίες ή θα προχωρήσουν σε εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, και φθάνουν μέχρι τη μείωση των τεκμηρίων.

Για 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων που εισπράττουν ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ ετησίως, ο φόρος μειώνεται έως και πάνω από 1.300 ευρώ ανάλογα με το ύψος του μισθώματος λόγω του νέου ενδιάμεσου συντελεστή 25% αντί 35% που ίσχυε έως πέρυσι για τα εισοδήματα από 12.000 έως 24.000 ευρώ.

Σύμφωνα με τη νέα κλίμακα, για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής παραμένει στο 15%, από 12.001 ευρώ έως 24.000 ευρώ διαμορφώνεται στο 25%, για ποσά από 24.001 ευρώ έως 35.000 ευρώ ανέρχεται σε 35% και για πάνω από 35.001 ευρώ σε 45%.

Σημαντικά και τα οφέλη για τους εκμισθωτές ακινήτων:

Για εισόδημα από ενοίκια ύψους 15.000 ευρώ ο φόρος από 2.850 ευρώ που είναι σήμερα πέφτει στα 2.550 ευρώ και έτσι το όφελος διαμορφώνεται στα 300 ευρώ.

Για εισόδημα 20.000 ευρώ ο φόρος μειώνεται από τα 4.600 ευρώ στα 3.800 ευρώ (κέρδος 800 ευρώ).

Για εισοδήματα 25.000 ευρώ η επιβάρυνση περιορίζεται κατά 1.200 ευρώ, καθώς διαμορφώνεται στα 5.150 ευρώ από 6.350 ευρώ.

Για εισοδήματα 30.000 ευρώ το όφελος είναι 1.200 ευρώ (ο φόρος μειώνεται στα 6.900 ευρώ από 8.100 ευρώ).

Για εισοδήματα 35.000 ευρώ η ελάφρυνση είναι 1.200 ευρώ καθώς το ποσό του φόρου διαμορφώνεται στα 8.650 ευρώ από 9.850 ευρώ.

Για εισόδημα 40.000 ευρώ ο φόρος μειώνεται στα 10.800 ευρώ από 12.100 ευρώ δηλαδή κατά 1.300 ευρώ.

Από την επεξεργασία των περυσινών φορολογικών δηλώσεων προκύπτει ότι περίπου 1,8 εκατ. φορολογούμενοι εμφανίζουν εισοδήματα από ενοίκια που ξεπερνούν τα 8,5 δισ. ευρώ ετησίως. Όσον αφορά στη κατανομή το 71% των φορολογουμένων δηλώνουν έως 5.000 ευρώ και ένα 16% δηλώνει από 5.001 έως 10.000 ευρώ, δηλαδή το 87% των ιδιοκτητών δηλώνει κάτω από 10.000 ευρώ ετήσιο εισόδημα από ακίνητα. Ενοίκια πάνω από 10.000 ευρώ και έως 20.000 ευρώ το χρόνο δηλώνουν περίπου 160.000 φορολογούμενοι (λιγότεροι από 1 στους 10).

Κλειστές κατοικίες

Οι ιδιοκτήτες που θα νοικιάσουν κλειστές κατοικίες ή θα μετατρέψουν βραχυχρόνιες σε μακροχρόνιες μισθώσεις έως τις 31 Δεκεμβρίου του 2026 θα έχουν πλήρη απαλλαγή από το φόρο για τα εισοδήματα που θα αποκτούν για μια τριετία. Στόχος του μέτρου είναι να ενισχυθεί η διάθεση των αδρανών κατοικιών στην αγορά ενοικίασης, αυξάνοντας την προσφορά διαθέσιμων διαμερισμάτων και συμβάλλοντας στη σταθεροποίηση των τιμών των ενοικίων που κινούνται σε έντονα ανοδική τροχιά τουλάχιστον την τελευταία τριετία.

Η κατάργηση της φορολογίας ισχύει για ενοικιάσεις κατοικιών που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια καθώς και για κατοικίες που ήταν προς εκμετάλλευση στη βραχυχρόνια μίσθωση επιφανείας έως 120 τ.μ. Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα για κάθε παραπάνω τέκνο το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. Η διάρκεια της μίσθωσης θα πρέπει να είναι τριετής. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από τη κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Για ενοικιάσεις σε δημοσίους υπαλλήλους επιτρέπονται απεριόριστες μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας και η προθεσμία για την επαναμίσθωσή της προκειμένου να μην χαθεί η απαλλαγή) είναι εξάμηνη, με την άπρακτη πάροδο της οποίας χάνεται η απαλλαγή για το υπόλοιπο διάστημα.

Αν η κατοικία εντός των τριών ετών διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από το φόρο εισοδήματος

Ο ΕΝΦΙΑ

Περισσότεροι από 1 εκατ. φορολογούμενοι με κύρια κατοικία σε μικρά χωριά θα διαπιστώσουν αυτόματη έκπτωση 50% στα φετινά εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ που θα καταφθάσουν στις αρχές Μαρτίου, ενώ από το 2027 θα απαλλαγούν πλήρως από το φόρο.

Το μέτρο ισχύει για τα δικαιώματα στα ακίνητα που αφορούν κύρια κατοικία και ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα, φορολογικούς κατοίκους Ελλάδας, των οποίων η κύρια κατοικία, όπως προκύπτει από τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος βρίσκεται σε οικισμούς με πληθυσμό μικρότερο των 1.500 κατοίκων, εξαιρουμένων των οικισμών που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων). Η μείωση κατά 50% στον ΕΝΦΙΑ χορηγείται αποκλειστικά για τα δικαιώματα (πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία) επί της κύριας κατοικίας και εφόσον η συνολική αξία του 100% της πλήρους κυριότητας δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.

Αξίζει να διευκρινιστεί ότι η έκπτωση αφορά μόνο στην κύρια κατοικία και δεν ισχύει για άλλα ακίνητα του φορολογούμενου όπως δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία, οικόπεδα η αγροτεμάχια καθώς και για κύρια κατοικία που η αντικειμενική της αξία υπερβαίνει το όριο των 400.000 ευρώ. Η ρύθμιση καλύπτει 12.720 οικισμούς με συνολικό πληθυσμό 2,15 εκατομμυρίων κατοίκων, σε σύνολο 13.586 οικισμών πανελλαδικά.

Τα τεκμήρια

Σε ισχύ τέθηκαν και οι μειώσεις έως 35% στα τεκμήρια διαβίωσης των κατοικιών, απαλλάσσοντας εκατοντάδες χιλιάδες φορολογούμενους από επιπλέον φόρους στο τεκμαρτό εισόδημα. Το τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία υπολογίζεται κλιμακωτά με βάση την επιφάνειά της ως εξής:

Μέχρι και 80 τ.μ. κύριοι χώροι, 28 ευρώ ανά τ.μ. (από 40 ευρώ/ τ.μ.)

Από 81 τ.μ. μέχρι και 120 τ.μ. κύριοι χώροι, 45 ευρώ ανά τ.μ. (από 65 ευρώ/τ.μ.)

Από 121 τ.μ. μέχρι και 200 τ.μ. κύριοι χώροι, 77 ευρώ ανά τ.μ. (από 110 ευρώ/τ.μ.)

Από 201 τ.μ. μέχρι και 300 τ.μ. κύριοι χώροι, 140 ευρώ ανά τ.μ. (από 200 ευρώ/τ.μ.)

Από 301 τ.μ. και άνω κύριοι χώροι, 280 ευρώ ανά τ.μ. (από 400 ευρώ/ τ.μ.)

Τα προαναφερθέντα ποσά προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης από 2.800 ευρώ έως 4.999 ευρώ το τ.μ. και κατά 70% για περιοχές με τιμή ζώνης από 5.000 ευρώ και άνω το τετραγωνικό. Για τις μονοκατοικίες εφαρμόζεται προσαύξηση 20% ενώ αντίθετα για τις δευτερεύουσες κατοικίες τα ποσά μειώνονται κατά 50%.

Τα τεκμήρια διαβίωσης βαρύνουν τους φορολογούμενους είτε είναι οι ίδιοι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών, είτε τα νοικιάζουν είτε τους έχουν παραχωρηθεί δωρεάν. Σε περίπτωση που ο φορολογούμενος δηλώνει «φιλοξενούμενος» απαλλάσσεται από το τεκμήριο διαβίωσης για την κατοικία, καθώς αυτό βαρύνει τον «φιλοξενούντα».

Αναστολή Φ.Π.Α.

Ο ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών «παγώνει» και για το τρέχον έτος. Θα επιβάλλεται μόνο ο φόρος μεταβίβασης 3%. Η αναστολή του ΦΠΑ θα ισχύσει για όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή ενώ το μέτρο συμπιέζει αισθητά το κόστος απόκτησης στέγης λόγω της χαμηλότερης επιβάρυνσης για τον αγοραστή.

Για παράδειγμα:

Για διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ το κόστος για τον αγοραστή με τον ΦΠΑ και το φόρο μεταβίβασης αυξάνεται στα 248.000 ευρώ. Με την αναστολή του ΦΠΑ ο αγοραστής θα επιβαρυνθεί μόνο με το φόρο μεταβίβασης 3% και συνεπώς η συνολική δαπάνη για την απόκτηση του διαμερίσματος θα διαμορφωθεί στα 206.000 ευρώ, δηλαδή θα είναι μειωμένο κατά 42.000 ευρώ ή κατά 17%.

Για κατοικία αξίας 300.000 ευρώ, η επιβολή ΦΠΑ 24% θα ανέβαζε το τελικό τίμημα στα 372.000 ευρώ, ενώ με την εφαρμογή μόνο του φόρου μεταβίβασης 3% περιορίζεται σε 309.000 ευρώ. Ο αγοραστής δηλαδή κερδίζει 63.000 ευρώ.

Εκτός του ΦΠΑ σε αναστολή μέχρι τα τέλη του 2026 τέθηκε και ο φόρος υπεραξίας 15% που επιβάλλεται στη διαφορά μεταξύ τη τιμής απόκτησης και της τιμής πώλησης του ακινήτου με βάση συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου από τον φορολογούμενο. Ο φόρος επιβαρύνει τους πωλητές οι οποίοι με τη σειρά τους τον μετακυλίουν στους αγοραστές ανεβάζοντας τη τελική τιμή του ακινήτου.

Ανακαίνιση κατοικιών

Έκπτωση στο φόρο εισοδήματος έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας (από το 2027 έως το 2031) θα κερδίσουν όσοι πραγματοποιήσουν εντός του τρέχοντος έτους δαπάνες για ενεργειακή, λειτουργική ή αισθητική αναβάθμιση κατοικιών ή επαγγελματικών ακινήτων. Η ετήσια έκπτωση φόρου φθάνει έως τα 3.200 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι οι δαπάνες έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα και τα σχετικά παραστατικά έχουν διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ.

Για παράδειγμα φορολογούμενος με δαπάνες 15.000 ευρώ το 2026 θα έχει έκπτωση φόρου 3.000 ευρώ το χρόνο και για πέντε χρόνια την οποία θα δει στο εκκαθαριστικό της εφορίας του 2027, του 2028, του 2029, του 2030 και του 2031. (15.000/5=3.000 ευρώ). Για δαπάνες 5.000 ευρώ το όφελος ανέρχεται σε 1.000 ευρώ ετησίως για πέντε χρόνια και για δαπάνες 3.000 ευρώ σε 600 ευρώ.

Προϋπόθεση για τη μείωση του φόρου είναι οι δαπάνες αγοράς υλικών που λαμβάνονται υπόψη, να μην υπερβαίνουν το 1/3 της δαπάνης εκτέλεσης εργασιών.

Η επιστροφή καταβάλλεται αυτόματα στον δηλωμένο IBAN, χωρίς να απαιτείται αίτηση. Όσοι δεν έχουν δηλώσει λογαριασμό μπορούν να το κάνουν άμεσα, ώστε να πραγματοποιηθούν οι συμπληρωματικές καταβολές.

Αναλυτικά με βάση την ενημέρωση του ΥΠΕΘΟ και της ΑΑΔΕ, μια από τις βασικές αιτίες για τη μη καταβολή της επιστροφής ενοικίου έχει να κάνει με το ΙΒΑΝ ή τους αριθμούς τραπεζικών λογαριασμών. Μάλιστα μς βάση την ΑΑΔΕ περίπου 30.000 ενοικιαστές δεν είχαν δηλώσει αριθμό τραπεζικού λογαριασμού, παρότι πληρούσαν τα κριτήρια για ένταξη στην “περίμετρο” των καταβολών της επιστροφής του ενοικίου.

Αναλυτικά, τα λάθη που εντοπίστηκαν είναι τα ακόλουθα:

1. Σε χιλιάδες περιπτώσεις, το μηνιαίο ενοίκιο είχε δηλωθεί ως ετήσιο στο έντυπο Ε1, με αποτέλεσμα η ΑΑΔΕ να πιστώσει μόλις 1/12 του πραγματικού ποσού. Έτσι, πολλοί δικαιούχοι έλαβαν επιστροφές μόλις 20,30,40 ευρώ, ενώ η ενίσχυση υπολογίζεται από την ετήσια δαπάνη ενοικίου του 2024, είτε για την κύρια κατοικία (κωδικοί 811–816), είτε για τη φοιτητική κατοικία τέκνων (κωδικοί 817–822).

2. Σημαντικός αριθμός όσων έλαβαν μικρά ποσά είτε μοιραζόταν το ενοίκιο με άλλους αντισυμβαλλόμενους στο μισθωτήριο, είτε είχε ενοικιάσει την κατοικία μόνο για λίγους μήνες το 2024. Υπενθυμίζεται ότι η επιδότηση σταθμίζεται με βάση την ετήσια δαπάνη. Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος που νοίκιασε διαμέρισμα από 1η Σεπτεμβρίου 2024 με μηνιαίο μίσθωμα 200 ευρώ είχε συνολική δαπάνη 800 ευρώ για τέσσερις μήνες, με αποτέλεσμα η ενίσχυση που αναλογεί ως 1/12 της ετήσιας δαπάνης να είναι μόλις 67 ευρώ.

3. Επίσης υπήρξε και ζήτημα με δικαιούχους με χαμηλά ενοίκια, που πήραν κατώτερα του αναμενομένου ποσά..Σύμφωνα με την ΚΥΑ, η βασική ενίσχυση για την κύρια κατοικία ανέρχεται έως 800 ευρώ ετησίως και προσαυξάνεται κατά 50 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο παιδί που δηλώνεται στο έντυπο Ε1. Σε περιπτώσεις διακοπής έγγαμης συμβίωσης η προσαύξηση ισχύει και για τους δύο γονείς, χωρίς περιορισμό σε σχέση με το 1/12 της ετήσιας δαπάνης μισθώσεως. Η διατύπωση της ΚΥΑ δημιουργεί την εντύπωση ότι το ποσό για τα παιδιά προστίθεται απευθείας στο ανώτατο όριο των 800 ευρώ. Η ΑΑΔΕ, ωστόσο αναφέρει ότι η ενίσχυση υπολογίζεται ως 1/12 της ετήσιας δαπάνης μίσθωσης, με ανώτατο ποσό 800 ευρώ προσαυξανόμενο κατά 50 ευρώ ανά παιδί, χωρίς όμως να υπερβαίνει το 1/12 της δαπάνης. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι η προσαύξηση για τα παιδιά δεν ισχύει σε περιπτώσεις χαμηλότερου ενοικίου.

• Για παράδειγμα, εάν μισθωτής με δύο τέκνα καταβάλλει ετήσιο μίσθωμα 12.000 ευρώ το 1/12 της δαπάνης ανέρχεται στα 1.000 ευρώ Δικαιούται το ανώτατο ποσό ενίσχυσης ήτοι 800 ευρώ προσαυξημένο κατά 100 ευρώ για δύο παιδιά. Συνεπώς η ενίσχυση που θα λάβει είναι 900€, καθώς αυτή είναι μικρότερη του 1/12 της ετήσιας δαπάνης.
• Εάν, μισθωτής με δύο παιδιά καταβάλλει ετήσιο μίσθωμα 6.000 ευρώ τότε το ποσό της ενίσχυσης ισοδυναμεί με το 1/12 δηλαδή 500 ευρώ. Δεν υπολογίζεται προσαύξηση λόγω των δύο τέκνων, καθώς η ενίσχυση δεν μπορεί να υπερβεί το ύψος του 1/12 της ετήσιας δαπάνης.

Όπως διευκρινίζει το Υπουργείο Οικονομικών η επιστροφή ενοικίου υπολογίζεται ως το 1/12 της ετήσιας δαπάνης ενοικίου που έχει δηλωθεί στη φορολογική δήλωση (Ε1) του μισθωτή για το φορολογικό έτος 2024, δηλαδή στη δήλωση που υποβλήθηκε το 2025.

Υπάρχουν ανώτατα όρια επιστροφής:

• 800 ευρώ για μισθωτή χωρίς τέκνα
• 850 ευρώ με ένα τέκνο
• 900 ευρώ με δύο τέκνα
• και +50 ευρώ για κάθε επιπλέον τέκνο.

Το πλαφόν ενεργοποιείται μόνο εφόσον το δηλωθέν ετήσιο ενοίκιο ξεπερνά αυτά τα ποσά, διαφορετικά εφαρμόζεται το 1/12 της πραγματικής δαπάνης. Σημειώνεται ότι σε περίπτωση ύπαρξης φοιτητικής κατοικίας λαμβάνεται επιπλέον ποσό έως 800 ευρώ ανά φοιτητική κατοικία.

Με παραδείγματα αναφέρθηκε στο Πρόγραμμα Σπίτι μου 2 , στην Ανακαίνιση Κλειστών Ακινήτων και στη στήριξη των επιχειρηματιών. «Όταν η οικονομία πάει καλά, υπάρχει δυνατότητα να στηριχθεί η οικονομία», είπε ο Νίκος Παπαθανάσης σε δηλώσεις του στην ΕΡΤ.

«Την Τετάρτη στο Υπουργικό Συμβούλιο έρχεται το νέο Εθνικό Πρόγραμμα Ανάπτυξης με ισχύ από 1/1 του 2026 ως το 2030 και είναι ιδαίτερα αυξημένο σε σχέση με το προηγούμενο ακριβώς γιατί αυτό επιτρέπουν τα δημοσιονομικά της χώρας», ανέφερε τονίζοντας ότι εκτός από αυτά τα οποία θα δούν στην τσέπη οι πολίτες αυξάνεται και το πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων. «Κρατάμε τα έργα που είναι σε εξέλιξη, ύψους 5 δισκεκατομμυρίων και προσθέτουμε νέα ύψους 16 δισεκατομμυρίων που αφορούν την καθημερινότητα ενώ ξεκινούν και 3 νέα ευρωπαϊκά προγράμματα από τον Ιανουάριο του 2026. To 2019 το πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων ήταν στα 5,6 δισ. ευρώ, φέτος έφτασε στα 14, 6 δισ, και του χρόνου στα 16,9 καθώς η οικονομία μπορεί και αποδίδει μέρισμα που γυρίζει άμεσα στην κοινωνία.», τόνισε.

Για το πρόγραμμα Σπίτι μου ο κ. Παπαθανάσης τόνισε ότι «11.000 πολίτες έχουν κλειδώσει σπίτι με χαμηλότερη δόση από αν πλήρωναν ενοίκιο», ενώ ανέφερε παραδείγματα για τα διευρυμένα εισοδηματικά κριτήρια: Για τετραμελή οικογένεια αυξάνονται στα 45.000 από 36.000 ευρώ και για άγαμο ανέρχονται σε 25.000 ευρώ.

Κλειστά ακίνητα προ του 1990 στο πρόγραμμα Ανακαίνισης

Γίνεται δύσκολη διαπραγμάτευση που αν όπως σχεδιάζουμε κλείσει στο τέλος του έτους η έναρξη χρήσης των ευρωπαϊκών πόρων αναμένεται τον Μάρτιο του 2026. Ποτέ ξανά ευρωπαϊκοί πόροι δεν έχουν στηρίξει ανακαίνιση , είναι το πρώτο σχετικό πρόγραμμα στην Ευρώπη, τόνισε ο Νίκος Παπαθανάσης διευκρινίζοντας ότι αφορά σπίτια προ του 1990 που χρίζουν ανακαίνισης και είναι κλειστά΄ή ανοικτά και ιδωτικατοικούνται. Ο «κόφτης θα είναι στα 120 τετραγωνικά κι ένα σπίτι 50 τ.μ. θα λάβει περίπου 15.000 ευρώ, είπε ο κ. Παπαθανάσης.

Νέο ΕΣΠΑ για επιχειρήσεις: Ως 200.000 ευρώ επιδότηση

«Θα ανοίξουμε ένα νέο ΕΣΠΑ από το νέο έτος για επιχειρήσεις που συμβάλλουν στη μείωση του εμπορικού ελλείμματος. Έχουμε πολλά ΚΑΔ, έτσι κάποια επιχείρηση δεν σημαίνει ότι έχει εξαγωγές.Μπορεί να είναι μία επιχείρηση που παράγει ένα προϊόν το οποίο βοηθά στο να μειωθούν οι εισαγωγές στη χώρα μας», είπε ο κ. Παπαθανάσης.

Το συγκεκριμένο πρόγραμμα θα δώσει ως 200.000 ευρώ επιδότηση για στήριξη μεταποίησης και όχι μόνο, ενώ ως εργαλείο ο κ. Παπαθανάσης ανέφερε και την Αναπτυξιακή Τράπεζα. Μπαίνουμε ως εγγύηση για το 80% του δανείου κι έχουμε πετύχει διεύρυνση των επιχειρήσεων που έχουν πρόσβαση στον τραπεζικό τομέα», ανέφερε.

Ο κ. Παπαθανάσης υπενθύμισε και το Πρόγραμμα Κοινωνικής Αντιπαροχής για διαμερίσματα στήριξης σε πολίτες με χαμηλότερα εισοδήματα ενώ ανέφερε ότι και ο Αναπτυξιακός νόμος θα φέρει προγράμματα.

Ο κ. Τσίπρας μιλάει για το παρελθόν

«Ο κ. Τσίπρας μιλάειι για το παρελθόν, το ξέρουμε, είναι η επιτομή του λαϊκισμού. Ισως διαβάσω και περισσότερα μέρη από το βιβλίο του γιατί θέλω να κατανοήσω πώς εξηγεί τα ψέματα που είπε στον ελληνικό λαό ότι με ένα νόμο, θα καταργήσει τα μνημόνια και πώς εξηγεί τον ανεκδιήγητο Βαρουφάκη που έκλεισε τις τράπεζες και κινδυνεύσαμε έξοδο από το ευρώ με καταστροφικές συνέπειες», ανέφερε.

Παρατηρούμε έντονη αύξηση στο ενδιαφέρον από αγοραστές κάτω των 40 ετών, οι οποίοι φέρνουν νέα φιλοσοφία και διαφορετικές απαιτήσεις στην αγορά real estate, αναφέρει η κα Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty. Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά στοιχεία είναι η μετατόπιση της επενδυτικής λογικής. Ενώ στο παρελθόν οι επενδυτές επικεντρώνονταν κυρίως στις αποδόσεις (yields) από βραχυχρόνιες μισθώσεις, η νέα γενιά εστιάζει στη μακροχρόνια υπεραξία και διατήρηση πλούτου. 

Εκτιμάται ότι 60-70% των αγοραστών κάτω των 40 ετών επενδύουν με στόχο την αύξηση αξίας μέσα στην επόμενη δεκαετία, ενώ μόλις 30-40% συνεχίζει να δίνει προτεραιότητα στο εισόδημα από ενοικίαση. Οι αποδόσεις έχουν περιοριστεί, αλλά η υπεραξία ενισχύεται και αυτό έχει αλλάξει τον τρόπο που οι νεότεροι αντιλαμβάνονται την αγορά. Η στροφή αυτή σηματοδοτεί την ωρίμανση της αγοράς πολυτελών κατοικιών, με τους επενδυτές να εστιάζουν πλέον περισσότερο στη σταθερότητα, την ποιότητα και τη διαχρονική αξία, αναφέρει η κα Κορίνα Σαΐα.
Οι κινήσεις αυτής της ομάδας εστιάζουν κυρίως σε πολυτελείς κατοικίες με θέα στη θάλασσα και υψηλές προδιαγραφές, με επενδύσεις από 1.000.000 ευρώ έως και πάνω από 5.000.000 ευρώ. Παράλληλα, καθώς οι τιμές αυξάνονται στα κεντρικά σημεία της Ριβιέρας, παρατηρείται στροφή προς περιοχές νοτιότερα και πιο απομακρυσμένες, όπως η Ανάβυσσος, το Σούνιο και η Λαυρεωτική, όπου οι επενδυτές βλέπουν μεγαλύτερο περιθώριο μελλοντικής υπεραξίας.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Premier Realty, σήμερα περίπου 1 στους 4 επενδυτές (20-25%) στην Αθηναϊκή Ριβιέρα ανήκει σε αυτήν την ηλικιακή κατηγορία, όταν πριν από πέντε χρόνια το ποσοστό αυτό δεν ξεπερνούσε το 8-10%. 
Ειδικότερα, το 2018, η συντριπτική πλειονότητα των επενδυτών, ποσοστό περίπου 90% ήταν άνω των 40 ετών, ενώ μόλις το 9% ανήκε στην ηλικιακή κατηγορία κάτω των 40. Έξι χρόνια αργότερα, το 2024, η εικόνα έχει διαφοροποιηθεί αισθητά. Οι επενδυτές άνω των 40 ετών παραμένουν πλειοψηφία, αλλά το ποσοστό τους μειώνεται στο 75% περίπου, ενώ αυξάνεται σημαντικά το μερίδιο των νεότερων επενδυτών κάτω των 40 ετών, που φτάνει στο 25% περίπου. Η μεταβολή αυτή δείχνει ότι η αγορά της Αθηναϊκής Ριβιέρας προσελκύει πλέον σε μεγαλύτερο βαθμό νεότερα άτομα, γεγονός που αποτυπώνει μια τάση ανανέωσης και διεύρυνσης του επενδυτικού κοινού. Η μεταβολή αυτή δεν είναι τυχαία. Οι νέες γενιές, πιο ευέλικτες και διεθνώς προσανατολισμένες, βλέπουν την κατοικία όχι μόνο ως στέγη, αλλά και ως εργαλείο επένδυσης και τρόπου ζωής.

Η προτίμηση για ενεργειακά αποδοτικά και έξυπνα σπίτια είναι επίσης έντονη: οι νεότεροι επενδυτές αναζητούν 30-40% συχνότερα έργα με φωτοβολταϊκά, θερμομόνωση και χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα. Δημοφιλέστερες κατηγορίες είναι τα πολυτελή διαμερίσματα ή μεζονέτες σε τιμές 7.500 ευρώ έως 12.000 ευρώ/τ.μ., με αιχμές άνω των 13.000 ευρώ/τ.μ. σε παραθαλάσσιες θέσεις. 

Η τηλεργασία έχει επίσης επηρεάσει τη ζήτηση. Επαγγελματίες της τεχνολογίας και των υπηρεσιών αναζητούν μόνιμη ή εξοχική κατοικία που να συνδυάζει εργασία από απόσταση και παραθαλάσσια διαβίωση. Η νέα γενιά επενδυτών αλλάζει τον χάρτη του real estate. Αναζητά όχι μόνο πολυτέλεια, αλλά και αξία που διαρκεί, αναφέρει η κα Κορίνα Σαΐα. Η Αθηναϊκή Ριβιέρα εξελίσσεται σε έναν από τους πιο δυναμικούς προορισμούς της Μεσογείου, συνδυάζοντας διεθνές ενδιαφέρον, ποιότητα ζωής και μακροπρόθεσμη σταθερότητα αξιών.

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ